Trêve hivernale : Quels sont les droits et devoirs des propriétaires en 2023-2024 ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
La période de trêve hivernale instaurée en France depuis 1956 est un intervalle durant lequel les expulsions sont suspendues ; une mesure de protection pour les locataires confrontés à des difficultés. Pour les propriétaires bailleurs, cette séquence qui s'étend du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024, est synonyme de patience et de devoirs accrus.
Cet article se propose de décoder tous les aspects de la trêve hivernale pour 2023-2024, en mettant en lumière les implications légales, les mesures de soutien disponibles et les bonnes pratiques à adopter pour comprendre et gérer cette période avec assurance.
J’achète dans le parc immobilier neuf à RennesDéfinition et dates de la trêve hivernale 2023-2024
La trêve hivernale, inscrite dans le cadre législatif français suite à l’appel de l’Abbé Pierre au cœur de l’hiver 1954, constitue une période de suspension des expulsions locatives s'étalant cette année du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024.
Cette mesure, reconduite chaque année, vise à prévenir les situations de précarité exacerbées par les conditions hivernales. L'hiver représentant une saison particulièrement difficile pour les ménages en situation de fragilité économique ou sociale, période durant laquelle la stabilité résidentielle devient essentielle.
Durant ces cinq mois, les propriétaires et les autorités sont dans l'obligation de surseoir à toute procédure d'expulsion, assurant de ce fait un droit au logement et un refuge contre le froid pour les locataires. Cette trêve s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans distinction de zone géographique ou de type de logement , conformément à la loi de réquisition et à la loi DALO (Droit au logement opposable).
Exceptions et Conditions
La trêve hivernale, bien qu'universelle dans son principe, n'est pas absolue. Elle comporte des exceptions strictement encadrées par la loi, qui permettent de procéder à des expulsions dans des cas particuliers. Ces exceptions sont prévues pour ne pas laisser sans réponse les situations où la sécurité des occupants ou celle du public pourrait être menacée.
Arrêtés de Péril : Lorsqu'un logement est déclaré insalubre ou dangereux pour ses occupants et pour l'entourage, à travers un arrêté de péril émis par la mairie, les expulsions peuvent être maintenues. Cette mesure est essentielle pour prévenir les risques d'accidents ou de santé publique.
Relogement des Occupants : Une autre exception notable est la possibilité d'expulsion lorsque des solutions de relogement adaptées et dignes ont été proposées aux occupants. Ces solutions doivent respecter la situation familiale et économique des locataires, et leur offrir un nouveau logement qui répond à leurs besoins fondamentaux.
Il est important de noter que l'application de ces exceptions est soumise à un examen rigoureux et que toute décision d'expulsion durant cette période doit être justifiée et légalement fondée.
Les recours des Propriétaires
Pour les propriétaires, la trêve hivernale impose une période durant laquelle ils doivent faire preuve de patience et de compréhension envers les situations de leurs locataires.
La trêve hivernale est une protection pour les locataires contre l'expulsion de leur logement, quelle qu’en soit la raison. Les propriétaires restent évidemment en droit d’entamer une procédure d'expulsion, mais l'exécution de celle-ci est simplement reportée après la fin de la trêve.
Les coupures d'énergie sont également interdites pendant cette période, bien que les fournisseurs puissent réduire la puissance énergétique du logement, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie.
Attention, un propriétaire qui procède à l'expulsion d'un locataire ou qui en donne l'ordre pendant la trêve hivernale commet une infraction pénale. Cette action illégale peut entraîner des sanctions sévères, y compris une peine d'emprisonnement pouvant atteindre trois ans et une amende maximale de 30 000 euros. De plus, si le propriétaire interrompt l'alimentation en énergie du logement, le locataire a le droit d'engager des poursuites judiciaires à son encontre.
Le Soutien aux Propriétaires
Les propriétaires, impactés par la suspension des expulsions, bénéficient de mesures de soutien telles que des garanties de paiement des loyers via la caution Visale ou des dispositifs fiscaux incitatifs pour la mise en location de logements décents. La loi Anti-squat de juillet 2023 vient par ailleurs renforcer les possibilités d’action pour les investisseurs en immobilier locatifs dont les finances sont mises à mal par le non-paiement des loyers.
Les squatteurs non concernés par la trêve hivernale
Instaurée en 1956, la trêve hivernale concernait à l’origine aussi bien les locataires légitimes en défaut de paiement que les squatteurs. Le projet de loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), adopté par le Sénat le 16 octobre 2018 est venu modifier cet état de fait.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi, cette protection ne s'applique plus aux squatteurs, mais uniquement aux locataires détenant un bail légal.
Elle introduit également une définition précise des squatteurs comme étant des personnes s'introduisant dans un domicile sans droit ni titre par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Elle supprime le délai légal de deux mois prévu pour l'expulsion, un changement qui est perçu comme un gain de temps pour les bailleurs.
Le communiqué de la Fondation Abbé Pierre
Un communiqué de presse du 31 octobre 2023 de la Fondation Abbé Pierre intitulé "Trêve hivernale : 2023, une année sombre pour les locataires menacés d’expulsion" met en lumière une situation alarmante concernant les expulsions locatives en France. Voici un résumé des chiffres clés mentionnés dans le texte :
En 2022, 17 500 ménages, soit environ 38 000 personnes, ont été expulsées avec l'intervention des forces de l'ordre, un nombre en hausse de plus de 130 % sur 20 ans.
Pour 2023, une augmentation des expulsions est anticipée, exacerbée par une hausse des loyers impayés signalée par les bailleurs.
Actuellement, il y a 2,4 millions de demandeurs de logement social et plus de 85 000 ménages en attente de relogement dans le cadre du Droit au logement opposable (DALO).
Chaque soir, plus de 8 000 personnes sont refoulées du numéro d'urgence social 115, faute de places d’hébergement disponibles, dont 2 800 enfants.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi "Protéger les logements contre l’occupation illicite", est perçue comme un recul majeur qui pourrait aggraver la situation en engendrant des expulsions supplémentaires et en surchargeant davantage les tribunaux.
Une récente instruction du ministère de l'Intérieur demande aux bailleurs sociaux d'expulser les familles de jeunes condamnés pour violences urbaines ou délinquance.
Focus sur l’hébergement d’urgence : Le gouvernement français, par la voix du ministre du Logement Patrice Vergriete, a annoncé l'ajout de 500 nouveaux postes au Samu social pour améliorer le service d'urgence 115, les maraudes et les accueils de jour. Cette initiative, qui augmente d'un tiers les effectifs existants, vise à renforcer la réponse à la crise de l'hébergement d'urgence.
En complément, une somme de 4,7 millions d'euros sera distribuée sous forme de primes aux salariés du Samu social, avec une prime annuelle estimée à environ 1.200 euros par employé. Cette décision fait suite à un constat d'insuffisance de places d'hébergement, souligné par le fait que sur une nuit d'août, plus de 3.700 personnes n'ont pas pu être hébergées. Le ministre souligne l'urgence de la situation et l'importance de trouver des solutions de logement durables pour les sans-abri.
