Le logement évolutif : vers l’accessibilité universelle

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 01 septembre 2021

SOMMAIRE

Entre 2020 et 2030, la catégorie des 75-84 ans affichera une croissance record de 49 % pour atteindre 6,1 millions d’individus, en France.

Outre ce déferlement de “papy-boomers”, les chemins de vie du tout-venant connaissent désormais des fluctuations multiples : période de célibat, familles recomposées, enfants présents au foyer par intermittence, télétravail... Un quotidien en mouvement qui contraint les promoteurs à l’adaptation des logements.

La loi Élan mobilise les acteurs de l’immobilier neuf à Rennes comme partout dans l’hexagone et impose des mesures inclusives pour l’adaptation des logements au plus grand nombre.

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Le logement évolutif, un concept centenaire

Désormais imposé par la loi ELAN, le logement évolutif est une idée qui est apparue au début du XXè et s’est développée après la seconde guerre en parallèle des avancées des méthodes de construction et de la standardisation des logements initiée avec la production de masse.

L’idée générale est de créer des logements qui peuvent évoluer en fonction des nouveaux besoins des habitants.

Les différents types d’évolution du logement

L’évolutivité d’un appartement ou d’une maison commence avec l’aménagement des pièces qui doit être modifiable. Si l’aménagement est temporaire on parle de modularité. Si les changements sont plus durables, c’est le terme de flexibilité qui est employé.

Si le logement offre une possibilité d’ajout ou de suppression d’une pièce, on évoquera alors son élasticité.

En dehors des aspects techniques, la volonté de créer des logements évolutifs remet l’occupant au centre de la création des lieux de vie. Il s’agit de l’inviter à être acteur de son confort, en adaptant l’habitat dès sa conception, en vue de le personnaliser plus tard, au grès de de ses nouveaux besoins. Les logements après livraison ne sont que très rarement évalués. Il est donc compliqué à l’heure actuelle, de définir l’impact des occupants sur leurs évolutions.

Eu égard à une capacité d’expérimentation non-tributaire d’une rentabilité immédiate, les professionnels du logement social se sont souvent révélés les plus entreprenants en matière d’évolutivité du logement.

Les constructeurs privés sont également à l’origine d’innovations pour l’habitat de demain.

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Le logement évolutif : une pléiade de freins à lever

L’expérimentation nécessaire au développement du logement évolutif (ou de tout autre changement dans la conception de l’habitat), rencontre des obstacles qui freinent la production de nouvelles formes de logements. Ces difficultés sont d’ordre :

Enfin le turnover au sein des logements voués au parc locatif provoque des réticences dues au manque de pérennité du locataire.

Nouveaux logements pour de nouvelles vies

Les structures des foyers évoluent avec leur temps et impliquent une multiplication des étapes familiales : célibataire, en couple, en colocation, seul avec ou sans enfant (en permanence ou une semaine sur deux), en famille monoparentale ou recomposée... Cette nouvelle flexibilité du foyer, exige des logements ad’hoc.

L’habitat "partagé" apparait progressivement. Colocation, buanderie commune, jardin et potager partagé... la cohabitation entre les occupants d’un même collectif peut prendre plusieurs formes. En limitant la sous-occupation des grands logements et en mutualisant l’usage d’équipements ou de locaux indispensables mais peu utilisés, ces nouveaux modes de partage permettent d’économiser l’espace.

L’apparition des outils numériques et une réglementation assouplie (depuis 2017) ont favorisé le développement du télétravail, qui a vu sa popularité s’accroître considérablement avec la crise sanitaire. En avril 2021, 37 % des actifs ont travaillé à la maison ; 15 % à temps complet. 74 % des salariés qui peuvent télétravailler facilement le font. Ce chiffre monte à 78 % en Île-de-France.

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Adapter les logements pour le maintien à domicile

Bon nombre de Français entreprennent des travaux d’adaptation au début de leur retraite. Douche à l’italienne, barre d’appui et banc dans la douche, volets roulants et fenêtres électriques, … dont l’objectif est d’améliorer le confort d’usage.

L’avancée en âge peut engendrer une perte d’autonomie qui impacte nécessairement l’utilisation de son habitat. L’actuelle politique nationale tend à favoriser le maintien à domicile des séniors. Adapter leur logement est donc nécessaire pour assurer la sécurité et le confort des personnes âgées. L’enjeu de l’évolutivité de l’habitat est de répondre aux besoins des personnes âgées de façon non-stigmatisante en conservant au maximum leur qualité de vie.

L’adaptation du logement est un impératif pour les personnes en situation de handicap moteur, sensoriel, psychique ou mental.

L’idée du logement évolutif est de livrer des logements neufs modifiables avec des travaux simples (selon la définition réglementaire). Le logement évolutif pourrait alors contribuer à la continuité des parcours de vie des personnes en situation de handicap et permettre dans certains cas, une alternative à l’hébergement médico-social.

La loi ÉLAN impose le logement évolutif dans le paysage immobilier

La loi ÉLAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), a fait apparaître la notion de logement évolutif dans l’article L. 111-7-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

À compter du 1er octobre 2019, 20 % des appartements d’un collectif devront être accessibles aux personnes en situation de handicap se déplaçant en fauteuil roulant. Concrètement, la cuisine, le séjour, au moins une chambre, la salle de bain et les toilettes devront être adaptées.

Pour les autres logements (80 % des appartements de l’immeuble), le séjour et des sanitaires, seuls, devront être immédiatement accessibles. En sus, ils devront être évolutifs, c’est- à- dire intégralement adaptés aux personnes en situation de handicap après des travaux faciles, rapides et peu couteux.

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L’article 64 de la loi Élan précise que "La conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simple".

Le décret 2019-305 du 11 avril 2019, rend l’installation d’un ascenseur obligatoire dans les immeubles d’habitation de plus de 2 étages (contre 3 auparavant).

Les logements neufs doivent désormais respecter la norme d’accessibilité concernant la largeur des portes ainsi que la détectabilité et la facilité d’utilisation des dispositifs de commandes. Une personne se déplaçant en fauteuil roulant doit pouvoir accéder au séjour et aux WC, dont les équipements doivent également être adaptés.

La cuisine, le séjour, la chambre, la salle de bain et les WC doivent pouvoir être rendues accessibles par des travaux simples.

Selon l’article 16 de l’arrêté du 24 décembre 2015, les travaux simples sont définis comme suit :

  • « être sans incidence sur les éléments de structure ;
  • ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  • ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  • ne pas porter sur les entrées d'air ;
  • ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement. »

L’État missionne le CEREMA pour suivre l’évolution de l’habitat évolutif

Le ministère de la Transition écologique et solidaire a confié au Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (CEREMA) le suivi et l’évaluation du logement évolutif.

Cette mission présente plusieurs objectifs :

Focus sur l’habitat modulaire

Parmi les pistes de recherche, intéressantes mais hautement perfectibles, les habitations modulaires peuvent apporter un début de réponse à la question du logement évolutif. L'aménagement d’espaces supplémentaires de ce type d’habitat est réalisé rapidement en greffant un module de façon verticale ou horizontale.

« Ce sont comme des boîtes à chaussures que l’on va agencer, associer, superposer, etc. On peut laisser une toiture-terrasse ou couvrir avec une toiture à deux ou quatre pans », décrit David Damichey, fondateur de Cubik-Home. « Il est ainsi possible de construire une maison de 180 m2, en quatre heures, par l’assemblage de cinq modules », ajoute Éric Piroud.

Groupe Écomedia.com

Problème ? L'aménagement intérieur est largement figé dans sa configuration initiale.

Outre ce premier obstacle, les freins au développement de ce type de logement sont principalement dus à leur image temporaire.

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