Quel type d’appartement choisir pour un investissement immobilier réussi ?

Morgane Caillière

le 19 mai 2023

[ mis à jour le 12 juin 2023 ]

L'investissement locatif reste l’un des meilleurs moyens de garantir son avenir financier, sa retraite et le futur de ses proches. Il présente un potentiel d'appréciation de la valeur à long terme plus important que d’autres placements et peut offrir des avantages fiscaux intéressants.

Mais quelle typologie d’appartement choisir pour un investissement immobilier réussi ? Le studio à destination des étudiants ? Le T2 et son profil multicarte ? Les typologies familiales T3 et T4 ? Suivez le guide de l’investisseur averti en 2023 ...

Studios et T1 : Les appartements neufs de petite surface

Avantages

1. Les appartements neufs de petite surface affichent un prix d'achat inférieur à des biens plus grands. De plus, les coûts d'entretien, tels que les charges de copropriété, sont généralement moins élevés, ce qui permet de réduire au minimum les dépenses liées à l’investissement.
2. Les studios et T1 sont très prisés par les étudiants et les jeunes actifs, qui recherchent des logements abordables et bien situés. Bien ciblé, l’investissement immobilier dans une petite surface garantit une demande locative soutenue et optimise la possibilité de trouver rapidement des locataires.
3. Les petites surfaces sont idéales pour la location meublée. Une stratégie qui peut permettre de pratiquer des loyers plus élevés et de bénéficier des avantages du statut LMNP. De plus, ils sont adaptés à la location saisonnière, notamment dans les zones touristiques, offrant ainsi une flexibilité dans la gestion locative.

Inconvénients

1. En raison de la nature des locataires potentiels, qui sont souvent des étudiants, il peut y avoir une rotation plus fréquente des locataires. Cela implique une gestion plus active pour trouver de nouveaux locataires et peut entraîner des périodes de vacance locative plus longues (vacances scolaires d’été).
2. L'emplacement est crucial pour maximiser la rentabilité des appartements de petite surface. Il est important de choisir des quartiers attractifs et bien desservis, proches des établissements d'enseignement supérieur, des transports en commun et des commodités. Plus encore que pour un T3 ou T4 pour lesquels la rareté de l’offre peut peser, une mauvaise localisation réduit la demande locative des petites typologies et par voie de conséquence : la rentabilité de l'investissement.

Le T2 : pour investir sans trop de risques

Investir dans un T2 présente grossièrement les mêmes risques et avantages que dans un T1 ou studio. Les T2 attirent principalement les jeunes actifs ou les étudiants qui en ont les moyens.

Avantages

Un appartement de deux pièces, ou T2 est un type de bien immobilier très prisé par les locataires qui sont étudiants, jeunes professionnels ou couples sans enfant.

1. L’avantage n°1 du 2 pièces est d’être le plus souvent plus rentable qu’un appartement de trois pièces, ou T3, en raison de son prix d’achat plus bas et de sa popularité accrue (le T2 est la typologie la plus demandée à la location en France). Selon Se Loger.com, un T2 peut rapporter entre 5 et 7 % par an, alors qu’un T3 rapporte entre 3 et 5 % .
2. Un T2 offre aussi la possibilité de profiter pleinement des mesures fiscales avantageuses, comme la loi Pinel, qui donne droit à une réduction d’impôt en fonction de la durée de location du bien. Le plafond de la loi Pinel. Le prix des deux pièces excède en effet rarement les 300 000€ de plafond d’investissement Pinel.

Inconvénients

Investir en immobilier locatif dans un T2 présente toutefois quelques inconvénients, qu’il faut connaitre avant de faire son choix.

1. La location de 2 pièces accuse un turn-over plus important des locataires, qui implique des coûts de remise en état et des périodes de vacance locative plus fréquentes. La durée moyenne d’occupation d’un T2 est d’environ 2 ans, contre 5 ans pour un T3. Il faut donc faire attention à choisir un emplacement attractif, proche des transports et des commodités, pour fidéliser les locataires.
2. Un T2 peut aussi être moins adapté aux besoins des personnes âgées, qui cherchent plus d’espace et de confort. Il faut donc anticiper l’évolution du marché locatif et la demande potentielle selon les zones géographiques.

T3 et T4 : investir en appartement familial

La location d'appartements familiaux implique un coût plus élevé à l’achat. Les loyers suivent néanmoins et un investissement immobilier habilement ciblé peut s’avérer plus rentable et moins chronophage en matière de gestion locative.

Avantages

1. L'un des principaux atouts de la location d'appartements de typologie T3 et + est la possibilité de louer à des familles ou à des colocataires. Cette flexibilité dans le type de locataires potentiels peut aider à maintenir une occupation stable et à maximiser les revenus locatifs.
2. Les familles sont susceptibles de louer pour de plus longues périodes, ce qui réduit le taux de rotation des locataires et assure un revenu locatif souvent plus stable que la location d’une petite surface.
3. L’exploitation de l’appartement sous forme de colocation, d'autre part, peut-être une option attrayante pour maximiser le potentiel de revenu d'un grand appartement. La location individuelle de chaque chambre génère le plus souvent, une recette locative plus élevée que la location à un seul locataire. De plus, la demande pour les logements en colocation croit chaque année, surtout dans les grandes villes et les zones universitaires.

L’accès à la colocation reste difficile dans certaines villes. La situation est tendue à Paris où il y a 8,2 fois plus de demandes que de chambres disponibles. Nantes, Bordeaux, Lyon ou Angers sont également très demandées. Cela contraste avec d’autres villes où il y a plus de places que de demandes (Le Mans, Saint-Etienne…).

Inconvénients

1. Le premier des inconvénients de l’investissement locatif en typologie familiale est bien sur le coût de l’opération. Le prix d'achat d'un appartement familial est nécessairement significativement plus élevé que celui d'un T2 ou d'un studio. Il est donc d’autant plus important de bien évaluer le potentiel de revenu locatif et d'appréciation de la valeur du bien.
2. Comme pour le studio et les étudiants, il est essentiel de prendre en compte les besoins spécifiques des familles lors de l'achat d'un T3 ou T4 pour la location. Les familles avec enfants sont à la recherche de logements à proximité des écoles, des parcs et d'autres équipements adaptés. De plus, des caractéristiques comme un espace extérieur sécurisé, une bonne isolation sonore, une proximité des commerces, des transports en commun (voire des ramassages scolaires pour les communes très excentrées), s’ils étaient déjà importants pour un investissement en T1, deviennent capitales pour attirer votre locataire cible.

Les appartements de standing

Les appartements de standing, aussi appelés appartements de luxe, permettent aux propriétaires bailleurs qui en ont les moyens, la constitution d’un patrimoine immobilier de valeur stable en premier lieu.

Avantages

1. L'un des principaux avantages de ce type de bien est la résilience face aux fluctuations du marché immobilier. En raison de leur attractivité pour une clientèle aisée, la demande pour ces logements reste souvent stable, même en période de ralentissement économique.
2. Un autre avantage majeur est la possibilité de pratiquer des loyers plus élevés. Étant donné le niveau élevé de qualité et de service associé à ces appartements, les locataires sont généralement prêts à payer des mensualités nettement au-dessus de la moyenne. Cela peut se traduire par un rendement locatif plus élevé pour l'investisseur.
3. Les appartements haut de gamme affichent des tarifs prohibitifs pour bon nombre de ménages. Néanmoins l’un des moyens de faire baisser ce coût d’achat peu accessible peut être de commencer par louer l’appartement en loi Pinel. Le dispositif ne concerne que les appartements neufs et l’assiette défiscalisable est plafonnée à 300 000€. Il permet néanmoins de réduire le prix d’achat de votre appartement haut de gamme jusqu’à 52 500 €, et ce, quel que soit son prix d’achat.

Inconvénients

1. L'investissement locatif dans des appartements de standing nécessite une considération accrue. Tout d'abord, l'investissement initial requis est beaucoup plus important que pour des logements standard. Non seulement le prix d'achat est généralement plus élevé, mais les coûts de rénovation, d'entretien et de gestion peuvent également être significatifs. C’est surtout le cas dans l’immobilier ancien, voir classé au patrimoine historique dont chaque rénovation de façade nécessite le concours des architectes des Bâtiments de France.
2. En outre, le choix de l'emplacement et des prestations est crucial pour le succès de ce type d'investissement. Les appartements de standing doivent nécessairement être situés dans des zones recherchées, avec un accès facile à des commodités haut de gamme telles qu’écoles privées d’excellente réputation, lycée le mieux classé de la ville, crèche Montessori ou bilingue... De plus, ils doivent offrir des caractéristiques et des commodités en rapport avec leurs prétentions, comme des matériaux bruts, des équipements high tech, des services de conciergerie, etc.

Les appartements neufs en résidence services

Investir dans les appartements en résidence services est un must pour ceux qui cherchent un investissement immobilier clé en main sans aucune contrainte de gestion locative. Les résidences services sont des ensembles d'appartements gérés par une société spécialisée, qui offre divers services aux résidents, comme la restauration, le ménage, ou l'organisation d'activités. Elles sont généralement destinées à des publics spécifiques, comme les seniors (résidences seniors), les étudiants (résidences étudiantes), ou les professionnels en déplacement (résidences d'affaires).

Avantages

1. Un des principaux avantages de ce type d'investissement est la gestion simplifiée. En tant qu'investisseur, vous n'avez pas à vous occuper directement de la location ou de la gestion de l'appartement. C'est la société de gestion qui s'occupe de tout : trouver les locataires, percevoir les loyers, gérer les réparations et l'entretien, etc. Cela peut vous faire gagner beaucoup de temps et d'énergie.
2. Autre atout non négligeable : la sécurité des revenus. Exit les soucis de vacance locative ; la gestion des appartements en résidence est entièrement laissée à la responsabilité de l’exploitant, qui assurent un loyer fixe pour une durée déterminée (souvent 9 ans ou plus). Cela signifie que le propriétaire perçoit le loyer de manière régulière, que l'appartement soit occupé ou non.
3. Enfin, ces résidences ciblent des publics spécifiques, qui ont des besoins particuliers en matière de logement. Par exemple, les résidences seniors sont adaptées aux personnes âgées indépendantes, avec des services de santé et de bien-être, des activités sociales, etc. Les résidences étudiantes offrent des logements adaptés et bien situés aux étudiants. Et les résidences d'affaires fournissent des logements meublés et équipés aux professionnels en déplacement. Un profil ciblé au cordeau qui crée une demande stable pour ces types de logements.

Inconvénients

Les risques sont réduits lors d’un investissement immobilier en résidence de service. Ils existent néanmoins.

1. Le premier d’entre eux est lié à la gestion de la résidence. Si la société de gestion fait faillite ou ne gère pas bien la résidence, cela peut affecter vos revenus locatifs et la valeur de votre investissement.

2. L’engagement avec le gestionnaire est généralement compris entre 9 et 11 ans. Or durant une période si longue les lois d’exploitation peuvent changer, particulièrement pour des résidence médicalisées.

3. Le risque de défaisance concerne donc principalement les investissements locatifs en EPHAD. Une situation rare mais néanmoins existante : celle ou le gestionnaire, ne peut ou ne veut pas effectuer les mises aux normes requises, abandonne la résidence et part avec son agrément pour en établir une nouvelle sur le même secteur. La monovalence d’utilisation des logements (qui ne peuvent clairement pas changer de destinataire à moindre frais) pose alors un problème de taille à l’investisseur.

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