Où acheter un studio pour investir en Pinel à Rennes ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Choisir Rennes pour un investissement en studio avec la loi Pinel, c’est cibler une métropole élue 2ème ville étudiante de France par le magazine L’Etudiant et touchée chaque année par la pénurie de logement étudiants abordables* et donc éviter au maximum la vacance locative.
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Les quartiers étudiants
Beaulieu
Campus étudiant rennais orienté sciences et ingénierie, le quartier de Beaulieu accueille 15 000 étudiants, des projets de rénovation ambitieux et d'excellentes connexions de transports en commun. Un emplacement recommandé pour investir dans un studio en loi Pinel.
Le quartier de Beaulieu est réputé pour abriter de nombreuses institutions d'enseignement supérieur, dont les têtes de proue sont l'Université de Rennes 1 et l'INSA Rennes. Avec plus de 15 000 étudiants dans le quartier, la demande de logements abordables et adaptés aux étudiants ne faiblit pas. Investir dans un studio en loi Pinel à Beaulieu offre une opportunité de répondre à cette demande croissante tout en profitant d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 17.5 % du prix d’achat.
Le projet de rénovation Beaulieu 2030 : Beaulieu est actuellement engagé dans un ambitieux projet de rénovation à long terme, connu sous le nom de Beaulieu 2030. Ce projet vise à moderniser le quartier en améliorant les infrastructures, les espaces publics et les équipements. Cela comprend la création de logements étudiants supplémentaires, d'espaces verts et de zones de loisirs. En investissant dans un studio en loi Pinel à Beaulieu, les acheteurs bénéficieront des avantages d'un quartier en plein renouveau, ce qui contribuera à la valorisation de leur investissement à long terme.
Des connexions de transports en commun exceptionnelles : Beaulieu bénéficiait déjà d'un excellent réseau de transports en commun, avant l’arrivée de la Ligne B du métro à la rentrée 2022. Le quartier est désormais desservi par la station Beaulieu Université, qui met l’hyper-centre rennais à 5 minutes des écoles et universités. De plus, plusieurs lignes de bus dont la ligne 4 à haut niveau de service traversent le quartier, offrant une accessibilité sans faille aux différentes institutions universitaires. Outre ces modes de déplacement motorisés, le quartier offre plusieurs stations de vélo Star en libre-service.
Villejean
Le quartier de Villejean est avec Beaulieu le plus grand Campus étudiant de la ville. Situé au nord-ouest de Rennes, il accueille environ 18 000 étudiants qui bénéficient du regroupement sur le secteur de plusieurs établissements d'enseignement supérieur, comme l'Université de Rennes 2, la faculté de médecine, de chirurgie dentaire, l’IFSI ou encore, l'École des hautes études en santé publique.
Le quartier dispose également de nombreux équipements culturels et sportifs, comme le stade Robert Poirier, le Tambour ou la piscine olympique. Villejean est en outre desservi par deux stations de métro (Villejean - Université et Pontchaillou) et plusieurs lignes de bus dont la ligne C4 à haut niveau de service.
Le quartier de Villejean offre une forte demande locative de la part des étudiants, pour qui chaque rentrée se mue en quête du graal. La pénurie de logements étudiants abordable bat son plein à Rennes depuis un certain nombre d’années déjà.
En pleine rénovation, Villejean fait partie avec Maurepas et le Blosne des quartiers bénéficiant de l’enveloppe de 500M d’euros du programme de renouvellement urbain de la municipalité. Des projets d'amélioration du cadre de vie, de la structure de l'offre de logements et du développement économique sont dans les cartons.
À titre d’exemple, la mise en place d’un espace-santé, de logements étudiants et la construction de des maisons individuelles ont été réalisés sur le secteur Normandie-Saumurois.
Pour les investisseurs en loi Pinel, le quartier de Villejean dispose d’un atout de taille. Il fait partie des Quartiers Prioritaires des Politiques de la ville. Il est donc éligible au Pinel plus. Traduction : un investissement Pinel en 2023 dans un studio à Villejean peut générer une réduction fiscale pouvant atteindre 21% du prix d’achat..
Centre-ville
Investir dans le centre d’une grande métropole permet de cibler non seulement la population étudiante friande d’animation mais également tous les jeunes actifs gravitant sur le périmètre. Et Rennes ne déroge pas à la règle. Desservi par le métro, l’hyper-centre rennais est situé à moins de 10 minutes de chaque campus.
Le centre-ville de Rennes héberge en outre la Fac d’économie, Science Po, L’école des Beaux-Arts, mais encore Digital Campus, l’ESC, ISCOM et l’ISAA.
Les prix au m² d’un appartement neuf dans le centre-ville de Rennes sont bien sur supérieurs à ceux des quartiers excentrés. Toutefois, avec plus de 71% des logements privés identifiés comme des passoires énergétiques, et donc interdits à la location progressivement d’ici à 2034, un investissement en Pinel dans le centre rennais réduit les risques de vacance locative à néant.
Au pied des nouvelles stations de métro
La Courrouze
La Courrouze dont les travaux ont débuté dans les années 2000 est le premier Éco-quartier de Rennes. Longtemps très excentré (à cheval entre Rennes et Saint-Jacques de la Lande) le quartier s’est radicalement rapproché du centre de Rennes depuis l’ouverture de la station de métro Saint-Jacques Gaité fin 2022.
Durant le mois de septembre 2022, le prix au m² dans le quartier a bondi de près de 450€/m² (selon ouest-France-immo.com). Un effet métro probablement au-delà des attentes des investisseurs qui avaient misé sur ce quartier.
Bâti ex-nihilo, La Courrouze qui compte désormais 11000 habitants a vu le commerce se développer peu à peu. Le quartier compte désormais : optique, boulangerie, salon de coiffure, un magasin de running, pharmacie et même un bar à manger le Old School Café.
Cleunay
Le quartier de Cleunay à Rennes présente deux atouts de taille pour un investisseur en immobilier.
- 1 : L’arrivée du métro a rapproché le secteur à 5 minutes du centre-ville
- 2. Il est éligible à un investissement avec la nouvelle loi Pinel plus.
Les 14 000 habitants de Cleunay jouissent d'un accès aisé à une gamme complète de commodités et de services. Le quartier offre un éventail varié de magasins : épiceries de proximité, des pharmacies, une boulangerie, des restaurants, des boucheries. L’offre scolaire et de garde d’enfant
Le secteur est principalement familial mais l’investissement en Pinel dans une petite surface de type T1 ou studio y est tout à fait adaptée en bordure de métro. Depuis la station de Cleunay, les bassins d’emplois du centre et les facs sont à moins de 10 minutes. Les gros employeurs de Saint-Jacques de la Lande comme Bouygues Energies & Services France, le siège de Legendre Immobilier, ou le siège du crédit agricole Bretagne sont également joignables plus rapidement.
À Saint-Jacques de la Lande, les prix du m² y est inferieurs à de nombreux quartiers de la ville et les prix continuent d’augmenter à contrario d’autres quartiers rennais qui voient la fin de la flambée des tarifs au m² et même un début de baisse des prix. En effet, selon la chambre des notaires d'Ille-et-Vilaine, les prix de l'immobilier sont en baisse à Rennes intramuros, entre -2 % et -3 %, au premier trimestre 2023.
Via Silva
Via Silva est un projet d’ÉcoCité qui se développe sur 200 hectares entre Rennes, Cesson-Sévigné et Thorigné-Fouillard. Il vise à créer un quartier mixte, éco-responsable et connecté à la nature, qui accueillera à terme 12 000 habitants, 8 400 emplois, 4000 m² de commerces et services, et 60 hectares d’espaces verts.
Situé à 2 arrêts de métro du campus de Beaulieu, le quartier spécialisé dans les technologies du numérique a déjà inauguré 2 établissements d’enseignement supérieur en 2023 : les écoles Creative Seeds et La Licorne Rouge. Le quartier desservi par le métro depuis septembre 2022 est accessible en moins de 10 minutes depuis l’hypercentre de Rennes.
Pourquoi un studio plutôt qu’un T2 ?
Choisir d’acheter un studio neuf pour un investissement Pinel, c’est avant tout cibler la meilleure rentabilité locative. Les studios affichent une meilleure rentabilité que les deux pièces car ils se louent plus cher au m². En effet, même si leur prix d’achat au m² est supérieur de 11,4 % en moyenne à celui des deux pièces, leur loyer hors charges au m² est (selon seloger.com) presque 30 % plus élevé.
Acheter un Studio en loi Pinel à Rennes apparait donc comme une opération financière prometteuse et pérenne.
*source : Article Libération septembre 2022
