Statut du Bailleur Privé : du nouveau pour avril ?

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 04 avril 2023

[ mis à jour le 07 juin 2023 ]

SOMMAIRE

Mise à jour 05/06/2023 :
Catherine Sabbah, déléguée générale de l'institut des hautes études pour l'action dans le logement déclare que le CNR n’est pas parvenu à un consensus sur le statut du bailleur privé. Elle reconnait néanmoins la nécessité d'un "statut de droit commun" qui sera manifestement "conditionné à une contrepartie sociale ou environnementale".

Dans un entretien accordé au journal Capital en novembre 2022, Olivier Klein annonçait “réfléchir au statut des bailleurs privés” et souhaitait “donner plus de pouvoir” à ces derniers. Suite aux différents groupes de travails, échanges avec les professionnels de l’immobilier... le ministre du logement devrait annoncer plusieurs mesures à la fin du mois d’avril.

Selon Les Echos, un régime universel d’investissement locatif privé pourrait voir le jour qui permettrait de réduire la somme des revenus fonciers d’un bailleur privé et donc son imposition. Une réforme de la fiscalité immobilière qui consisterait à appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du logement.

Statut du bailleur privé : Quels avantages d’un régime universel ?

Le statut du bailleur privé ou régime universel d’investissement locatif pourrait bien viser à simplifier les aides existantes, qui seraient désormais allouées en fonction du loyer de mise sur le marché, sans distinction de statut ou de nature de la location.

Un régime universel d’investissement locatif privé dans lequel l’amortissement du bien serait systématisé pourrait garantir la durabilité de l'investissement locatif, renforçant ainsi la capacité d'autofinancement des propriétaires bailleurs et favorisant la rénovation des biens immobiliers. Cette pratique pourrait en outre, favoriser l’adaptation des logements aux besoins émergents des locataires, tels que la colocation et le télétravail.

De plus, l'amortissement pourrait être utilisé pour modérer les loyers, en étant calculé selon une logique d’inversement proportionnel au loyer pratiqué. Cette mesure pourrait également être adaptée aux politiques publiques et territoriales, notamment pour encourager la rénovation énergétique du parc immobilier.

Enfin, cette réforme pourrait permettre de reconnaître les investisseurs privés comme des entrepreneurs individuels sur le marché locatif privé.

Les attentes de la FNAIM

une enseigne de la FNAIM sur un immeuble de type Haussmanien
©sylv1rob1 - Shutterstock

Dans son agenda du logement 2022, le syndicat des professionnels de l'immobilier (fnaim) dénonçait le manque de lisibilité des dispositifs et statuts dans le secteur de l’immobilier locatif et réclamait une harmonisation :

Cette fiscalité trop hétérogène doit être simplifiée et harmonisée en prévoyant une aide unique de droit commun : la généralisation de l’amortissement durant toute la vie d’exploitation du bien... Afin d’inciter les acteurs économiques à investir, l’amortissement des actifs fait l’objet d’un traitement fiscal particulier dans tous les secteurs économiques, à l’exception du logement. Aujourd’hui, les particuliers investisseurs ne peuvent pratiquer ce modèle fiscal que dans le cas d’une location meublée, ce qui, en pratique, correspond de plus en plus à la location touristique. Au-delà, c’est un modèle réservé aux bailleurs personnes morales (institutionnels et organismes HLM).

Agenda logement 2022 FNAIM, Plurience, Unis

Quel amortissement pourrait être proposé ?

Il y a quelques temps, la Fédération Nationale de l’Immobilier avait proposé une gradation des taux d'amortissement de 1% à 4%, en fonction de la décote sur le niveau des loyers. Dans le régime de base (loyer libre), l'amortissement se limiterait à 1% par an.

Pour les logements loués en loi Pinel (loyer intermédiaire), le taux d'amortissement proposé était de 2%.

Pour les plafonds PLS (Prêt Locatif Social, loyer social), le taux d'amortissement serait de 3%. Enfin, pour les plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social, loyer très social), le taux d'amortissement serait de 4%.

Rappel : Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L'amortissement en immobilier est une technique comptable qui consiste à étaler la charge financière d'un bien immobilier sur plusieurs années, afin de tenir compte de la dépréciation progressive de ce bien au fil du temps.

Plus précisément, l'amortissement permet de constater la perte de valeur d'un bien immobilier due à son usure, à l'obsolescence de ses équipements ou encore à l'évolution de son marché. Cette perte de valeur est appelée la "dépréciation".

En France, les règles d'amortissement sont définies par le Plan Comptable Général (PCG), qui prévoit des durées d'amortissement maximales pour chaque type de bien immobilier. Par exemple, les immeubles de bureaux peuvent être amortis sur une durée maximale de 30 ans, tandis que les équipements d'un logement peuvent être amortis sur une durée maximale de 10 ans.

En résumé, l'amortissement en immobilier est une technique comptable qui permet de constater la dépréciation d'un bien immobilier sur plusieurs années, en vue de réduire le bénéfice imposable du propriétaire bailleur. Les règles d'amortissement sont définies par le Plan Comptable Général français.

Les chiffres du parc locatif privé

une loupe sur 4 maquettes de maisons
©Andrey_Popov - Shutterstock

En France, 25% des ménages sont locataires du parc immobilier privé soit 7.5milions de ménages. En 2022, l’hexagone comptabilise plus de 6 millions de bailleurs privés, dont 5 millions de personnes physiques. 97% des logements appartiennent donc à des particuliers.

Environ 50% des logements du parc privé sont occupés par des personnes seules alors que si on considère la totalité des résidences principales, le nombre ne s’élève qu’à 35%. Le taux de mobilité annuel (déménagement) dans le parc privé est plus de 2 fois plus élevé dans le parc immobilier privé que dans le parc immobilier social.

Statut du bailleur privé : Quel est le logement privé type du parc locatif ?

Le parc locatif privé est majoritairement composé de logements de petite taille en immeuble collectif, dont la plupart sont des appartements (70 %) avec 1 ou 2 pièces (44 %). En moyenne, ces logements affichent une surface de 63 m2. Une surface légèrement inférieure à celle des logements du parc social (66 m2). Le parc locatif privé est constitué de logements neufs , récents, anciens. Il présente 38 % des logements construits avant 1949 et 23 % construits après 1999.

Ces appartements sont principalement situés dans les grandes agglomérations, avec 62 % d'entre eux dans des unités urbaines de plus de 100 000 habitants. Les régions du pourtour méditerranéen déclarent une part plus élevée de résidences principales appartenant à ce parc (plus de 30 %).

Qui sont les bailleurs privés ?

Un bailleur privé est une personne physique ou morale qui loue un logement ou un bien immobilier à titre de résidence principale ou secondaire, en échange d'un loyer. Selon l'article 1713 du Code civil français, le bailleur est celui qui donne à bail un bien immobilier, tandis que le preneur est celui qui le prend en location.

Contrairement aux bailleurs sociaux, qui sont des organismes publics ou semi-publics, les bailleurs privés sont des propriétaires d'un bien immobilier dans le parc locatif privé. Ils peuvent être des particuliers, des sociétés civiles immobilières, des SCI familiales ou encore des investisseurs institutionnels.

Les bailleurs privés sont soumis à des obligations légales, notamment en matière de fixation du loyer, de remise en état du logement, de respect des normes de sécurité et d'habitabilité, de restitution du dépôt de garantie et de gestion des litiges locatifs. Ces obligations sont définies par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires dans le parc locatif privé en France.

Que vont devenir les autres niches fiscales de l’immobilier ?

 une balance en bois avec des sacs de dollars à gauche et une main qui s’apprête à poser une maison en bois à droite
© Watchara Ritjan- Shutterstock

Ce nouveau statut ou dispositif devrait tendre à lisser les différents dispositifs ou statuts de la défiscalisation immobilière. Le dispositif Censi-Bouvard qui permettait de défiscaliser 11% du prix d’un logement meublé a pris fin en 2022. Le statut LMNP , (loueur meublé non professionnel) est toujours en vigueur et permet d’amortir son bien en déclarant tous les pôles de dépenses annexes (travaux, gestion locative, remplacement des meubles...) ou encore de n’être imposé que sur 50% des recettes locatives.

Reste les différents dispositifs qui permettent de défiscaliser en immobilier ancien comme la loi Malraux, la loi Cosse, Monument historique ou encore la loi Denormandie. Si la loi Monument Historique qui a près d’un siècle d'existence a peu de chance d’être impactée, ce nouveau statut de bailleur privé pourrait bien être un mélange de Pinel+ et de Denormandie qui réserve une défiscalisation possible aux propriétaires engagés dans des travaux à hauteur de 25% de cout total de l’opération immobilière.

Que devient la loi Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation de la loi Pinel ont été revus à la baisse. De 21% du prix d’un logement neuf, la réduction fiscale maximum est passée à 17,5%. Après 10 ans de loyaux services, le dispositif de défiscalisation inhérent à l’investissement dans le parc immobilier neuf verra son meilleur taux abaissé à 14% en 2024 pour disparaitre fin 2024.

En parallèle de cet abaissement d’avantages fiscaux, un nouveau “super Pinel” appelé Pinel+ permet de conserver jusqu’à fin 2024, les réductions d’impôts maximum du Pinel (21, 18, 12%) en investissant dans un appartement neuf affichant un niveau d’éco-responsabilité exigible en 2025 selon les 6 critères obligatoires de la réglementation environnementale 2020 (RE2020). La seconde option étant d’investir en quartier prioritaire.

La loi Pinel est un dispositif fiscal français qui vise à encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou en état futur d'achèvement. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location du bien immobilier pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Il est important de noter que les investisseurs peuvent continuer à bénéficier des avantages de la loi Pinel pendant toute la durée de leur engagement de location, même si le dispositif prend fin en 2024. Cela signifie que les investisseurs qui ont investi dans l'immobilier locatif dans le cadre de la loi Pinel pourront continuer à bénéficier de la réduction d'impôt pendant toute la durée de leur engagement de location, même au-delà de 2024.

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