Loi Pinel : comment choisir son locataire ?

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le 08 juin 2022

[ mis à jour le 08 juin 2022 ]

SOMMAIRE

Un investissement locatif en loi Pinel, ce n’est pas seulement l’achat d’un logement et les dépenses qui y sont liées : c’est aussi un investissement personnel. Après avoir trouvé le parfait bien immobilier neuf à Rennes ou ailleurs, il reste encore du travail à accomplir. Une étape de taille, chronophage et relativement exigeante, consiste en la recherche d’un locataire. Comment le choisir ? Sur quels critères se baser pour départager les candidats ? Comment attirer les locataires ? Quelles erreurs éviter ? Retrouvez les réponses dans notre article.

Comment choisir son locataire Pinel : attirer les locataires

Vous avez un appartement neuf à mettre en location Pinel. Il vous manque cependant un élément important : un locataire. Après avoir rédigé une annonce efficace, à même d’attirer les candidats à la location, il sera temps d’organiser les visites du logement. Nous vous donnons nos conseils pour réussir ces étapes, qu’il est possible de déléguer à une agence de gestion locative.

©Okaycm'Stocker — Shutterstock

Rédiger une annonce efficace

En vue d’attirer des candidats locataires, il conviendra de rédiger une annonce efficace, précisant toutes les caractéristiques du bien mis en location. Voici les critères à respecter pour rédiger une annonce complète et précise :

Nos conseils :

Les principaux atouts de votre appartement doivent figurer en début d’annonce afin d’attirer l’attention des candidats. Rédigez un texte court, simple et synthétique, d’une longueur allant de 6 à 7 lignes. Précisez également le mode de visite qui vous convient le mieux (groupé, ou individuel). Ajoutez des photos de belle qualité mettant en valeur les qualités de votre appartement.

Il faut également souligner qu’aucune mention discriminatoire ne doit figurer sur votre annonce. Celle-ci ne doit écarter aucune catégorie de personne.

Voici une annonce type, en prenant ce programme pour exemple :
LOI PINEL. Rennes (35000) - appartement 2 pièces 57.53m².
Neuf, RT2012, DPE B, location non meublée, 3ème étage d’une résidence en R+4.
Baud-Chardonnet, proche des plages de Baud et du cœur commerçant du quartier
Lumineux, jardin d’été et balcon, jardin partagé en cœur d'îlot, parking en sous-sol
Volets roulants électriques, Thermostat d’ambiance, Chauffage collectif, Cellier
Disponible le 15 août. Visites individuelles. Loyer 584,69€ charges comprises
fausse.adresse@mail.org

Comment organiser une visite d’appartement ?

Vous en avez sûrement déjà effectué une vous-même, en tant que locataire. Il est maintenant l’heure d’organiser la visite de votre propre bien immobilier auprès de vos candidats locataires. Avant toute chose, il convient de préparer votre logement pour le rendre le plus présentable possible. Faites le ménage, ouvrez les volets et allumez quelques lumières si le temps est sombre à l’extérieur.

Organisez votre visite selon un itinéraire logique. Évitez de repasser par les mêmes pièces. Il sera par exemple intéressant de commencer la visite par les pièces de vie, comme le salon et la cuisine, et de la terminer par les chambres, puis les salles d’eau. Revenez ensuite dans la pièce principale en fin de visite afin d’entamer une discussion avec le candidat à la location.

Au cours de la visite, il convient de présenter la surface du logement et des pièces, et d’évoquer si des travaux ont été entrepris. Si votre logement est neuf, pensez bien à mentionner au candidat qu’il sera peut-être son premier occupant. Accompagnez vos visiteurs sans être trop directif au cours de la visite, et proposez leurs de faire un autre tour du propriétaire seul. Allez les chercher au pied de l’immeuble et raccompagnez-les à l’entrée une fois terminé.

Pour être paré à toute question, n’hésitez pas à constituer un dossier de visite mentionnant les principales caractéristiques de votre logement. Vous pourrez y insérer des documents relatifs au montant de la taxe foncière, un plan mentionnant la taille des pièces ou encore un compte-rendu de DPE. Pensez ensuite à collecter le dossier de votre candidat, qui vous aidera à faire votre sélection.

© goodluz - Shutterstock

Passez par une agence de gestion locative spécialisée dans le neuf

La recherche d’un locataire est une étape relativement exigeante et chronophage. De même, le travail du propriétaire ne s’arrête pas une fois le locataire trouvé : des tâches relatives à la gestion du bien resteront à accomplir. Il est cependant tout à fait possible de déléguer ce travail et de se faire accompagner en faisant appel à une agence de gestion locative.

Une agence de gestion locative vous fera profiter de son expertise du marché immobilier local afin de mieux mettre en valeur les atouts de votre bien immobilier. En plus d’organiser les visites immobilières, elle s’occupera d’effectuer une sélection de candidats locataires. Vous n’aurez plus qu’à choisir parmi les dossiers présentés. Votre agence mandataire s’occupera alors de toutes les tâches relatives à la gestion de votre bien.

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Comment choisir son locataire Pinel : les critères

Après avoir fait visiter votre bien, il convient de demander aux candidats locataires de vous fournir un dossier présentant plusieurs pièces justificatives. Dans le cas d’une location Pinel, elles permettront de voir si une personne est éligible au dispositif. Mais il faut également sélectionner son futur locataire selon son sérieux.

©Gajus — Shutterstock

Les justificatifs à demander

Un dossier de pièces justificatives est à demander à vos candidats après avoir fait la présentation de votre bien immobilier. Celles-ci vous permettront notamment d’évaluer la solvabilité de votre candidat. Voici le dossier de pièces justificatives à demander :

Afin de vous assurer de la légitimité d’un candidat, vous pouvez effectuer différentes recherches en ligne à partir des pièces justificatives qui vous ont été données. Recoupez les différentes informations afin de voir si elles sont cohérentes. Vous pouvez notamment chercher le nom de l’entreprise où travaille le candidat sur internet.

Les plafonds de ressources Pinel

Vous en aurez certainement discuté avec lui auparavant, mais le dossier d’un candidat vous permettra d’avoir une vision claire de ses revenus. En plus d’attester, ou non, de sa solvabilité, le montant des revenus d’un candidat est déterminant pour une mise en location Pinel. Il faut, en effet, que vous choisissiez un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de revenus de la zone où est situé votre logement. Voici les plafonds de ressources Pinel en vigueur en France en 2022. Pour rappel, Rennes se trouve en zone B1.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) en fonction de la zone géographique, pour un bail conclu en 2022
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€ 38 560€
+1 personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€ 46 372€
+2 personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€ 55 982€
+3 personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€ 65 856€
+4 personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€ 74 219€
Majoration par personne supplémentaire +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€ +8 277€
©wavebreakmedia — Shutterstock

Choisissez un locataire selon son sérieux

Critère à ne négliger sous aucun prétexte : son propre ressenti ! Peu importe qu’un candidat ait des revenus faramineux s’il ne vous inspire pas confiance. Vous serez lié avec lui pendant plusieurs années à travers un bail, et il n’est pas toujours aisé de déloger un locataire problématique. Il est impératif que vous sentiez que votre logement sera “en sécurité” une fois confié à cette personne.

N’hésitez pas à observer son attitude lorsque vous procéderez à la visite. Notez s’il sait faire preuve de ponctualité ou non. Tentez d’évaluer son caractère au cours de vos échanges, qu’ils soient directs ou par écrit.

Malgré toutes ces précautions, il est tout à fait possible de faire le mauvais choix. Les apparences sont parfois trompeuses, et il peut arriver qu’un propriétaire se rende compte, trop tard, qu’un document a été falsifié, ou qu’un locataire cache bien son jeu. Le risque zéro n’existe pas, et il est donc avisé de se prémunir d’éventuels problèmes futurs.

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Comment choisir son locataire Pinel : se préparer à toute situation

Réaliser un investissement locatif est une excellente manière de se constituer des compléments de revenus tout en élargissant son patrimoine. Mais cela ne veut pas forcément dire que tout va bien se passer. Impayés, vacance locative, dégradations et réparations : suivez nos conseils pour vous préparer à toute situation.

© Watchara Ritjan - Shutterstock

Se protéger en cas de loyers impayés

C’est une des principales craintes des propriétaires : les loyers impayés. Il est en effet très déplaisant d’héberger un locataire qui refuse de payer son dû, et qui ne peut être délogé que par une longue procédure administrative. Plusieurs moyens existent pour se prémunir contre cette situation. Le premier, et le plus évident, consiste à faire des recherches approfondies sur un candidat locataire avant de le choisir.

Il est également possible, au moment de la signature du bail, de demander à ce que le locataire désigne un “garant”. Cette personne sera chargée de régler les impayés dûs par votre locataire. La désignation d’un garant est courante lors d’une location auprès d’un étudiant ou d’un jeune adulte, et celui-ci sera généralement un parent. Mais il est également possible de le demander à n’importe quel type de locataire, peu importe son âge. La demande de garants est interdite dans seulement deux cas de figure : si le locataire est un étudiant boursier, ou si le propriétaire possède une assurance contre les impayés.

En effet, une autre manière particulièrement indiquée pour se prémunir contre ce problème est de souscrire à une assurance contre les loyers impayés. Celle-ci va couvrir directement les loyers, charges et taxes dus par le locataire. Selon la gravité de la situation, elle permettra aussi de rembourser les frais de justice liés à une procédure de recouvrement des impayés. L’assurance contre les impayés offre aussi, dans la plupart des cas, une protection judiciaire pour le propriétaire, qui sera protégé pour tout conflit avec son locataire ayant pour origine l’exécution du contrat de bail.

Se protéger en cas de vacances locatives

C’est l’autre principal aléa de la location d’un bien : le risque de vacance locative. Il n’est en effet pas impossible que votre recherche de locataire initiale prenne plus de temps que prévu. Ou encore, que vous rencontriez des difficultés à trouver un nouveau locataire après un départ (même si ce risque est réduit dans une location nue, où le préavis est de 3 mois). Il est aussi possible que vos travaux de remise à niveau prennent plus de temps que prévu après le départ d’un locataire peu soigneux.

Dans tous les cas, la vacance locative entraîne une perte d’argent, car le propriétaire doit continuer à rembourser son prêt sans toucher de loyer. La principale solution pour s’en prémunir est de choisir un logement attractif auprès des locataires. Pour se faire, n’hésitez pas à faire appel aux courtiers immobiliers d’IMMO9, qui vous accompagneront à chaque étape de votre investissement sans aucun frais de dossier.

Vous avez également la possibilité de souscrire à une assurance contre les vacances locatives. Cette assurance permettra de minimiser la perte de revenus en cas d’absence de locataires pendant une période prolongée. Elle protégera également votre bien si un sinistre venait à arriver pendant cette période de vacance. Les remboursements varient selon l’offre choisie : mieux vaut donc comparer avant de faire son choix.

© Rawpixel.com / Shutterstock

Dépôt caution et remise en état du logement

Il peut arriver que le locataire que vous avez choisi n’aie pas été très respectueux de votre logement. Ou, plus simplement, qu’un accident du quotidien se produise et entraîne des dégradations. Dans les deux cas, le problème reste le même : des travaux de remise en état sont à effectuer. Pour les financer, le propriétaire a la possibilité de piocher dans le dépôt de garantie du locataire, s’il peut justifier qu’il y a eu dégradation pendant son séjour.

Afin de pouvoir utiliser l’argent de la caution, il faudra se montrer diligent et consciencieux lors des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire. Les dégradations devront figurer sur l’état des lieux de sortie, qui devra être signé par le locataire et le propriétaire. Ce dernier devra ensuite réaliser un devis ou d’une facture, soit de l’artisan ayant effectué les travaux, soit des matériaux qu’il aura achetés lui-même pour effectuer la remise en l’état. Ce document justifiera du montant que le propriétaire pourra déduire du dépôt de garantie.

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