L’après Pinel : comment investir dans l’immobilier neuf après la disparition du dispositif ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- L’après-Pinel : investir en loi Pinel+
- Les critères du Pinel actuel
- La diminution des taux du Pinel
- Loi Pinel+ : de nouvelles réglementations environnementales
- Loi Pinel+ : un référentiel de qualité des logements
- L’après-Pinel : investir en LMNP
- Les avantages du statut LMNP
- Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
- Investir en résidence de services avec le dispositif Censi-Bouvard
- Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
- Les prestations de l’immobilier neuf
- Les garanties de l’immobilier neuf
- Réaliser un investissement locatif “classique” dans l’immobilier neuf
Le dispositif Pinel, très apprécié des investisseurs dans l’immobilier neuf à Rennes et ailleurs en France, va bientôt disparaître. En effet, ses taux de réduction d’impôt vont commencer à diminuer à partir de janvier 2023, jusqu’à une disparition complète du dispositif en 2025. Comment faire afin de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf à partir de cette date ? Comme nous allons le voir, il restera encore plusieurs possibilités pour les investisseurs. La nouvelle mouture du dispositif, la loi Pinel+, devrait entrer en vigueur à cette période. De même, l’investissement en LMNP reste une solution avantageuse pour les personnes souhaitant mettre en location un logement meublé.
L’après-Pinel : investir en loi Pinel+
La loi Pinel disparaîtra en 2025, après une baisse progressive des taux de réduction d’impôt qui lui sont attribués à partir du 1er janvier 2023. Cette fin annoncée du dispositif vise en partie à faciliter la mise en place de la nouvelle mouture du nouveau dispositif de défiscalisation Pinel+. Cette nouvelle mouture reprendra la plupart des critères du Pinel actuel. Elle introduit cependant de nouvelles exigences en matière de confort du logement et de normes environnementales.
Les critères du Pinel actuel
La loi Pinel représente actuellement le dispositif de défiscalisation préféré des investisseurs dans l’immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux en effectuant l’achat d’un appartement neuf et en le mettant en location en respectant des conditions spécifiques. Il est notamment nécessaire de s’engager à louer son logement sur une durée déterminée. Une réduction d’impôt est attribuée en fonction de la durée choisie. En 2022, le Pinel permet de prétendre à des réductions d’impôts de :
- 12% du prix d’achat du bien pour une durée d’engagement locatif de 6 ans;
- 18% du prix d’achat du bien pour une durée d’engagement locatif de 9 ans;
- 21% du prix d’achat du bien pour une durée d’engagement locatif de 12 ans;
Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux, il est nécessaire de respecter les critères suivants :
- L’appartement loué doit être neuf ou acheté en VEFA, et se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel
- Ce logement doit être loué non meublé pour une durée déterminée
- Le loyer appliqué doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve le logement
- L’appartement doit être loué à des locataires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où il se situe
- Il ne faut pas réaliser plus de deux investissements en loi Pinel par an, sous une limite de 5 500€/m² et d'un montant maximal total de 300 000€
Les plafonds Pinel à Rennes sont ceux de la zone B1. Le loyer applicable y est donc plafonné à 11.31€/m².
En savoir plus sur les plafonds de loyer PinelVous pouvez également retrouver les plafonds de ressources Pinel appliqués à Rennes Métropole, en zone B1 et dans l’ensemble de la France dans notre article dédié.
Les plafonds de ressources Pinel en FranceLa diminution des taux du Pinel
Afin de faciliter la mise en place du nouveau dispositif Pinel+, les taux de réduction d’impôts du Pinel vont commencer à diminuer à partir de l'année 2023. Voici comment vont évaluer les taux du Pinel dans les prochaines années, avant la disparition complète du dispositif en 2025 :
| Durée d'engagement | 2021-2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Il est important de noter que la loi Pinel+, lorsqu’elle sera mise en application, permettra de prétendre aux taux de réduction d’impôts appliqués à la loi Pinel en 2022. De même, ce nouveau dispositif reprendra l’ensemble des critères d’éligibilité de son prédécesseur. En revanche, de nouveaux critères feront également leur apparition.
Loi Pinel+ : de nouvelles réglementations environnementales
Un des points d’honneur de la loi Pinel+ est de réduire la consommation énergétique des logements neufs, et donc, leurs émissions de gaz à effet de serre. Pour cela, cette nouvelle mouture tend à se détourner de la norme RT2012, caractéristique de la loi Pinel, pour populariser la norme environnementale RE2020. Seuls les logements bâtis selon cette norme pourront être éligibles au dispositif. La loi Pinel+ inclut également un critère de confort d’été, afin de rendre les logements plus agréables à vivre lors de fortes chaleurs, et donc, réduire le recours aux climatiseurs.
La loi Pinel+ ambitionne également de réduire l’impact écologique de l’immobilier neuf, dès la phase de construction. Pour cela, elle tend à inciter les constructeurs à avoir recours à des matériaux biosourcés, et à diversifier les modes de construction. De plus en plus de constructions neuves ont ainsi recours à des matériaux tels que le bois, le chanvre ou encore la ouate de cellulose.
Les objectifs de consommation énergétiques de la loi Pinel+ sont relativement ambitieux. Ceux de la RT2012 étaient de 50kWhEP/m²/an. Avec la RE2020, cette consommation devrait passer 12kWhEP/m²/an. À travers le passage à cette nouvelle norme, le gouvernement entend inciter les professionnels du bâtiment à réduire de 30% leurs émissions de gaz à effet de serre. Mais cela implique des coûts de construction plus élevés, qui se répercutent sur les prix de ces logements.
Loi Pinel+ : un référentiel de qualité des logements
Une autre nouveauté de la loi Pinel+ est l’apparition de critères de confort des logements. Ces exigences visent à améliorer la qualité des prochains programmes immobiliers neufs, et à améliorer le confort de leurs résidents. Afin d’être éligible au Pinel+, un appartement neuf devra donc respecter les critères du référentiel Leclercq-Girometti, annoncé en fin d’année 2021. Il définit, d’une part, des surfaces minimales pour chaque type de logement :
- Studio : 28m² (dont 23m² pour le séjour et la cuisine)
- T2 : 45m² (dont 25m² pour le séjour et la cuisine)
- T3 : 62m² (dont 27m² pour le séjour et la cuisine)
- T4 : 79m² (dont 29m² pour le séjour et la cuisine)
- T5 : 96m² (dont 31m² pour le séjour et la cuisine)
De plus, pour être éligibles, les appartements à partir du T3 devront bénéficier d’une double exposition. Un critère est actuellement à l’étude afin de faire passer la hauteur standard des plafonds de 2,50m à 2,70m. Enfin, pour être éligible, chaque appartement, peu importe sa typologie, devra bénéficier d’un espace extérieur privatif. Des surfaces minimales ont également été annoncées:
- Studio et T2 : 3m²
- T3 : 5m²
- T4 : 7m²
- T5 : 9m²
L’après-Pinel : investir en LMNP
Une autre option est disponible pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est en effet très intéressant pour les personnes souhaitant louer un logement meublé. Celui-ci donne lieu à des avantages fiscaux, là encore en louant son logement sous des conditions spécifiques. Il permet également de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, jusqu'en fin d'année 2022, à condition d’investir dans une résidence de service neuve (résidence senior ou étudiante par exemple).
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP s’adresse uniquement aux personnes souhaitant mettre en location un logement meublé. Il a l’avantage de ne pas être soumis au plafond des niches fiscales. Il donne lieu à des avantages fiscaux, qui diffèrent selon le régime choisi. Un propriétaire louant en LMNP peut ainsi souscrire soit au régime réel, soit au régime micro-Bic.
En optant pour le régime micro-BIC, un propriétaire peut bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur ses recettes locatives. C’est le régime d’imposition le plus utilisé par les investisseurs en LMNP à Rennes et ailleurs en France.
Le régime réel, légèrement plus complexe, est généralement plus avantageux en termes d’imposition. Il permet à un propriétaire de déduire ses charges réelles, et d’amortir la valeur de son bien immobilier au fil du temps. Il va ainsi calculer une charge d’amortissement selon des critères précis. Celle-ci sera alors déduite du montant des revenus déclarés.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Plusieurs conditions sont à remplir afin de bénéficier du statut LMNP. Il est avant tout nécessaire d’être propriétaire du bien à mettre en location et de déclarer son activité de LMNP au Tribunal de commerce, au maximum 15 jours après qu’elle ait débuté. Le propriétaire recevra alors un numéro SIRET, qui devra figurer sur chacune de ses déclarations de revenus.
Les autres critères à respecter sont les suivants :
- La superficie du logement ne doit pas être inférieure à 9m²
- Le logement doit être loué dans le mois qui suit la remise des clés
- Le logement doit être loué en tant que résidence principale
- Le logement doit être loué meublé. Pour être considéré comme tel, il doit contenir :
- Un lit (ou canapé-lit) avec matelas et couette
- Une table et des chaises
- Un four classique ou à micro-ondes
- Une ou des plaques de cuisson
- Un frigo
- Des ustensiles de cuisine
- Des luminaires
- Des meubles ou espaces de rangement aménagés
- Les revenus tirés de la location ne doivent pas excéder 23 000€, ou 50% des revenus globaux de l’investisseur
Investir en résidence de services avec le dispositif Censi-Bouvard
Cumulable avec le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard est particulièrement intéressant pour toute personne souhaitant investir dans une résidence de services. Ce terme générique englobe notamment la résidence sénior, la résidence étudiante et l’EHPAD. Pour en profiter, un investisseur doit acheter un bien dans une telle résidence et signer un bail auprès de l’exploitant d’une durée de 9 ans.
En contrepartie, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à 11% du montant HT de la valeur du logement, dans la limite de 300 000€. Son versement est étalé sur les 9 ans du bail. Ce type d’investissement a également l’avantage de permettre de déléguer toutes les tâches de gestion locative à un exploitant. Il permet aussi de récupérer la TVA de son bien, sous conditions.
Il faut néanmoins noter que le dispositif Censi-Bouvard n’est reconduit que jusqu’au 31 décembre 2022. Il est possible qu’il soit à nouveau reconduit mais, pour l’heure, aucune déclaration n’a été faite dans ce sens. Les investisseurs intéressés par ce dispositif devront donc se lancer avant la fin de l’année 2022 afin d’être certains de pouvoir en bénéficier.
Découvrez le dispositif Censi-BouvardPourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
Outre la défiscalisation, pour quelles raisons est-il plus intéressant d’investir dans l’immobilier neuf ? D'une part, pour les prestations de qualité qu’il offre et que l’on ne retrouve pas dans l’immobilier ancien. De l’autre, pour les nombreuses garanties qu’il apporte à un acquéreur. Même sans avoir recours à un dispositif de défiscalisation, mieux vaut investir dans l’immobilier neuf.
Les prestations de l’immobilier neuf
Les logements neufs sont conçus pour offrir le plus grand confort que le monde moderne peut apporter à leurs résidents. On y trouve des équipements dernier cri, qui s’avèrent très pratiques au quotidien. Volets roulants électriques aux fenêtres et thermostat d’ambiance permettant de régler la température de l’ensemble d’un appartement sont présents dans la plupart des appartements neufs. Mais il est aussi de plus en plus fréquent que des programmes immobiliers neufs incluent des installations domotiques prêtes à l’emploi !
Les programmes neufs sont conçus et orientés afin de favoriser la luminosité naturelle et la ventilation. De même, par soucis de confort, ils se veulent généreux au regard des espaces extérieurs privatifs des appartements. Des espaces paysagers sont également aménagés dans l’enceinte des résidences afin d’en faire des lieux de vie agréables à parcourir. Aussi, la grande majorité des programmes neufs proposent des parkings, un atout majeur en ville, que l’on ne retrouve pas souvent dans l’immobilier ancien.
Les garanties de l’immobilier neuf
De nombreuses garanties sont associées à l’immobilier neuf, permettant à un acquéreur d’envisager son investissement en toute sérénité. Les investisseurs dans le neuf peuvent y avoir recours dans l’éventualité où des travaux venaient à être nécessaires. Elles concernent aussi bien les logements neufs déjà livrés que ceux achetés en VEFA. On en dénombre 7.
À la livraison, il est notamment possible d’évoquer la garantie de parfait achèvement. Elle oblige un promoteur à corriger d’éventuelles réserves émises par un propriétaire à la livraison du logement. Il y a également la garantie biennale, qui couvre l’ensemble des équipements fournis pendant deux ans. La garantie la plus étendue dans le temps, la décennale, couvre les malfaçons pendant 10 ans.
Les autres garanties du neuf sont l’assurance dommages-ouvrages, la garantie des vices et défauts de conformités apparents, la garantie d’isolation phonique et la garantie financière d’achèvement.
En savoir plus sur les garanties de l’immobilier neuf
Réaliser un investissement locatif “classique” dans l’immobilier neuf
Réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf sans avoir recours à un dispositif de défiscalisation est une autre solution à envisager. Avec ses prestations de qualité, un appartement neuf a toutes ses chances d’attirer les locataires, pour peu que son emplacement soit bien situé.
Un logement neuf n’aura également pas besoin de rénovation énergétique pour être mis en location : un véritable avantage, sachant que les “passoires thermiques” seront bientôt interdites à la location. De même avec les garanties précédemment évoquées, il y a peu de chance de devoir mettre la main à la poche si des travaux devaient être effectués.
Le principal désavantage de cet investissement est qu’il n’inclut pas d’avantages fiscaux. Cependant, il a l’avantage de laisser un propriétaire jouir de son bien comme il le souhaite. Il est alors possible de fixer le loyer de son choix, d’être plus flexible au regard des périodes de mise en location, ou encore, de loger un membre de sa famille. Dans tous les cas, un investissement immobilier permet de placer son argent dans la pierre : le placement le plus sûr du monde selon Franklin D. Roosevelt.
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