Fin de la loi Pinel : Quand, Comment, Quid de la suite ?

Morgane Caillière

le 08 juin 2023

[ mis à jour le 03 mai 2024 ]

5 juin 2023, Elisabeth Borne annonce la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024. La disparition du dispositif de défiscalisation en immobilier neuf déjà annoncée à l’automne 2022 vient d’être actée par la première ministre. Jusqu’à quand est-il encore possible d’investir ? Quelles modalités ? Quelle suite pour la loi la plus populaire de l’investissement locatif en France.

Clap de fin au 31 décembre ?

Si la date officielle de fin du Pinel est fixée au 31 décembre 2024, le cadre légal et administratif impose de ne pas attendre le dernier moment pour investir :

Les taux du Pinel rabaissés en 2023

Si vous souhaitez investir en Pinel, mieux vaut concrétiser rapidement votre projet. En 2023, vous pouvez toujours profiter de taux attractifs. La réduction fiscale a certes été réduite par rapport à 2022 mais demeure très intéressante. Le Pinel en 2023, c’est jusqu’à 17.5% du prix d’un appartement neuf, remboursé sous forme d’économie d’impôt.

Exemple : Marcus investit en loi Pinel à Rennes dans un T3 à 300 000€. La ville est située en zone B1 Pinel. Il choisit de le mettre en location avec un loyer plafonné à 10.55€/m² pendant 12 ans. Le jeune homme paye actuellement 4500 € d’impôts/an.

Grace à son investissement en loi Pinel déclaré en 2023, Marcus ne paiera plus que 125€ d’impôt sur le revenu. Et ce pendant les 12 prochaines années. Une économie totale de 52 500 €

Tableau récapitulatif de l’opération

Le tableau des réductions Pinel en 2023

Deuxième réduction des taux Pinel en 2024

En 2024, dernière année pour profiter du Pinel, les taux de réduction fiscale seront à nouveau rabotés. Investir avec le dispositif Pinel pourra alors permettre une réduction d’impôt jusqu’à 14% du prix d’achat d’un appartement neuf.

Exemple : Magda souhaite investir dans un appartement en loi Pinel en Bretagne. Elle achète un T4 à Liffré, dans un programme immobilier neuf éligible au Pinel Breton. Le logement est vendu au prix de 306 000 €.

L’investissement en loi Pinel étant plafonné à 300 000€, la réduction fiscale sera calculée sur cette somme. Elle choisit de louer son appartement en loi Pinel pendant 9 ans et bénéficiera donc d’une réduction fiscale de 12%. La réduction maximum sera de 36 000€.

Magda paye 2 500€ d’impôts par an. Elle sera donc totalement exonérée d’impôt durant 9 ans. Au bout de cette période, elle pourra choisir de prolonger l’engagement en Pinel durant 3 années supplémentaires.

Tableau récapitulatif de l’opération

Tableaux des réductions fiscales Pinel en 2024

L’avènement de Pinel plus

Lors de son discours du 5 juin 2023, Elisabeth Borne n’a pas évoqué celui qui se présente comme la version éco-responsable et sociale du Pinel : le Pinel+. Même si à priori, le Pinel plus est voué à disparaitre fin 2024, son niveau d’exigence en matière d’éco responsabilité (DPE niveau A dès 2024...) fait de cette nouvelle loi, un dispositif non seulement en tout point conforme aux ambitions de décarbonation du parc immobilier français, mais même précurseur en la matière.

Instauré par Emmanuelle Wargon en 2022, le Pinel+ est une variante du dispositif Pinel d'investissement locatif, modifié par la loi de finances pour 2021 et en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Par rapport au Pinel classique dont l’avantage fiscal est dégressif à partir de 2023, le Pinel plus permet de maintenir la réduction d’impôt maximum en 2023 et 2024.

Les conditions principales pour bénéficier des deux dispositifs ne changent pas :

• Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif.
• Il doit y avoir un plafonnement du loyer et des revenus du locataire.
• Il doit atteindre un niveau global de performance énergétique minimal.
• Le logement doit être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande.
• La durée initiale de location doit être de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu'à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

En plus de ces critères, le Pinel+ comporte des critères de qualité spécifiques :

• Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).
• Il doit présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis, défini par décret. Par exemple, une surface habitable minimale est requise (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, etc.), ainsi que l'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale, et la présence de deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Il est également possible pour un investisseur en loi Pinel plus d’acheter pour louer en Quartier Prioritaire des Politiques de la Ville (QPPV). Dans ce cas, seules les obligations du Pinel classique sont à respecter.

Quel est l’intérêt de la loi Pinel ?

La loi Pinel, mise en place en 2014 en France, a pour objectif d'encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf tout en offrant des avantages fiscaux attractifs. Cette mesure a connu un succès croissant au fil des années en permettant aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier.

Réduction d'impôt significative :

L'un des principaux avantages de la loi Pinel réside dans la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l'engagement locatif. Cette réduction peut atteindre jusqu'à 63 000 euros sur 12 ans (en Pinel plus) ; une opportunité financière conséquente pour les investisseurs.

Qualité des logements :

La loi Pinel exige que les biens immobiliers acquis respectent les normes de qualité et d'efficacité énergétique (rt 2012, re2020, e+ c-). Cela garantit aux locataires un niveau de confort élevé et une consommation d'énergie réduite, contribuant ainsi à la préservation de l'environnement. En investissant dans des logements attrayants et économes en énergie, les investisseurs attirent facilement des locataires et évitent la vacance locative.

À titre informatif, les logements qui affichent un DPE A ou B représentent autour de 5% du parc immobilier français. Avec une facture d’énergie pouvant varier du simple au décuple (x10) entre une étiquette A et une étiquette G. L’argumentaire pour convaincre un locataire n’aura pas besoin d’être très étoffé.

Possibilité de louer à ses proches :

Contrairement à d'autres dispositifs fiscaux, la loi Pinel permet aux investisseurs de louer leur bien à leurs ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. Cette flexibilité peut s'avérer très utile pour les familles souhaitant aider leurs proches à se loger tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Investissement dans les zones tendues

La loi Pinel favorise l'investissement dans des zones dites "tendues", c'est-à-dire où la demande locative est supérieure à l'offre. Ces zones sont généralement les grandes agglomérations et les zones de forte économique. Investir dans les zones éligibles Pinel permet de maximiser les chances de trouver des locataires rapidement et de garantir un rendement locatif intéressant.

Quid de la défiscalisation en investissement locatif post Pinel ?

Loi Besson (1999-2006), loi de Robien (2003-2006), loi Borloo neuf (2006-2009), loi Scellier (2009-2012)… L’investissement locatif en immobilier neuf est de longue date, soutenu par des dispositifs de défiscalisation incitatifs.

Quelles alternatives au Pinel pour l’investissement locatif ?

Pour défiscaliser dans un investissement en immobilier locatif après la fin du dispositif Pinel, il existe (encore) plusieurs possibilités. Voici quelques options courantes :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Si vous investissez dans un bien immobilier destiné à la location meublée, vous pouvez opter pour le statut LMNP.

Ce statut réservé aux bailleurs dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000€ et n’excèdent pas les revenus globaux du ménage permet au choix :

• de déduire certaines charges (frais d'acquisition, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) et d'amortir le prix d'acquisition du bien.
• OU de n’être imposé que sur 50% de ses recettes locatives.

Loi Malraux

Ce dispositif concerne la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le montant des travaux de rénovation engagés.

Loi Denormandie

Ce dispositif concerne la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des centres-villes dégradés. Il offre une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation réalisés.

Déficit foncier

Si vous achetez un bien immobilier à rénover, vous pouvez déduire les charges liées à la rénovation ainsi que les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers existants. Cela peut créer un déficit foncier que vous pourrez imputer sur vos autres revenus, réduisant ainsi votre impôt global.

Cosse ancien

Ce dispositif concerne la location de logements anciens situés dans des zones spécifiques. Il permet de bénéficier d'une déduction spécifique sur les revenus fonciers, en échange de la location du bien à des loyers abordables.

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