Pourquoi préparer sa retraite avec la loi Pinel ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Loi Pinel et retraite : se préparer un complément de revenus grâce à l’investissement locatif
- Loi Pinel et retraite : comment fonctionne le dispositif ?
- Loi Pinel et retraite : les avantages fiscaux du dispositif
- Loi Pinel et retraite : les avantages de l’immobilier neuf
- Loi Pinel et retraite : quel logement choisir pour son investissement ?
- Loi Pinel et retraite : que faire de son bien après la période d’engagement locatif ?
- Loi Pinel et retraite : investissez avant la fin du dispositif
Tout le monde a de grands projets pour sa retraite. Voyager autour du monde, vivre au bord de la plage ou s’adonner à de nouvelles activités : de nombreuses possibilités s’ouvrent grâce au temps libéré par le départ de la vie active. Néanmoins, les pensions de retraite peuvent s’avérer insuffisantes pour financer ces projets. Investir dans l’ immobilier neuf à Rennes ou ailleurs grâce à la loi Pinel peut être une solution avantageuse pour vous permettre d’avoir une situation confortable lors de votre retraite. Compléments de revenus, fiscalité, déduction des charges... le dispositif a de nombreux avantages, en plus de celui de pouvoir élargir son patrimoine immobilier.
Loi Pinel et retraite : se préparer un complément de revenus grâce à l’investissement locatif
L’investissement locatif en loi Pinel est un excellent moyen de préparer sa retraite, notamment grâce aux compléments de revenus engendrés par la location. En effet, avec les réformes à venir et le gel des pensions, il peut être difficile d’envisager la retraite de manière positive. Il est possible que, comme de nombreux français, vous ayez des craintes vis-à-vis d’une éventuelle baisse de votre pouvoir d’achat et de votre niveau de vie.
Et cela est normal. Les revenus diminuent inexorablement au moment de la retraite. Une fois que vous aurez quitté la vie active, vous toucherez probablement 50% à 75 % de vos revenus actuels. Et ce n’est pas pour autant que vos dépenses vont diminuer elles aussi. Vous devrez probablement financer votre mutuelle, ou encore avoir recours à des services à domicile... Et vous aurez envie, sans aucun doute, de consacrer une partie de votre budget aux loisirs.
Élargir votre patrimoine peut ainsi constituer un bon moyen d’augmenter vos ressources et d’anticiper ces dépenses. Il peut être ainsi pertinent de réaliser l’achat d’un nouveau logement destiné à la location, en plus de votre résidence principale. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une source de revenus stable et conséquente grâce aux loyers que vous percevrez. Et grâce au dispositif Pinel, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Pensez bien, néanmoins, à réaliser votre investissement en amont de votre départ à la retraite, afin d’être à même de rembourser la totalité de votre prêt.
Loi Pinel et retraite : comment fonctionne le dispositif ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pouvant permettre de réduire le montant d'un investissement immobilier grâce à des avantages fiscaux. Afin de bénéficier du dispositif, il est nécessaire de réaliser l’achat d’un appartement neuf, et de le mettre en location sous des conditions spécifiques. Voici les critères d’éligibilité auquel un propriétaire doit se soumettre afin de bénéficier du dispositif :
- Il faut réaliser l’achat d’un appartement neuf, ou en VEFA, dans une des zones éligibles au dispositif : zone A, zone A bis ou zone B1. C’est le cas de Rennes Métropole, qui est en zone B1;
- Ce logement doit être mis en location nue, c’est-à-dire qu’il ne doit contenir aucun meubles;
- Le propriétaire doit s’engager à louer son logement pour une durée d’engagement définie, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans;
- Le logement doit être mis en location à un loyer respectant les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où il se situe. À Rennes et dans l’ensemble de la zone B1, le loyer est soumis à un plafond de 11.31€/m²;
- Les locataires choisis doivent avoir des revenus en-dessous des plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où se situe le logement;
- Il ne faut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Tout investissement en loi Pinel est soumis à un plafond de 5 500€/m² et de 300 000 € de prix d’achat du bien.
Voici un tableau récapitulatif présentant les plafonds de ressources des locataires Pinel en France. Pour rappel, Rennes et sa Métropole se situent en zone B1 :
| Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) en fonction de la zone géographique, pour un bail conclu en 2022 | |
|---|---|
| Composition du foyer fiscal | Zone B1 |
| Personne seule | 32 084€ |
| Couple | 42 846€ |
| +1 personne à charge | 51 524€ |
| +2 personnes à charge | 62 202€ |
| +3 personnes à charge | 73 173€ |
| +4 personnes à charge | 82 465€ |
| Majoration par personne supplémentaire | +9 200€ |
Loi Pinel et retraite : les avantages fiscaux du dispositif
Le principal avantage de la loi Pinel repose dans la réduction d’impôt à laquelle elle permet de prétendre. En effet, en effectuant une location sous le dispositif Pinel, un propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif qu’il aura choisie. Voici les taux de réduction d’impôt que permet la loi Pinel en 2022 :
- une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 6 ans;
- une réduction d’impôt de 18% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 9 ans;
- une réduction d’impôt de 21% du prix d’achat du logement pour une période d’engagement locatif de 12 ans;
Cette réduction d’impôt peut s’élever jusqu’à un montant de 63 000 euros, pour un logement acheté au prix de 300 000 euros et mis en location pendant 12 ans. Les économies pouvant être réalisées grâce à cet avantage fiscal n’est pas négligeable. Elles peuvent notamment permettre d’effectuer un deuxième investissement locatif en Pinel. Et après avoir rempli la période d’engagement locatif prévue par le dispositif, il est tout à fait possible de louer son logement à un loyer plus élevé.
Loi Pinel et retraite : les avantages de l’immobilier neuf
Outre la défiscalisation permise par la loi Pinel, investir dans l’immobilier neuf comporte de nombreux avantages. Les programmes immobiliers neufs sont en effet bâtis dans le respect des dernières normes environnementales en vigueur. C’est la garantie, pour un propriétaire, de bénéficier d’une isolation thermique et phonique optimale, et donc, d'une consommation énergétique réduite.
L’immobilier neuf offre également de nombreuses prestations synonymes de confort et de qualité de vie. Volets roulants électriques, thermostat d’ambiance, salles de bains meublées et équipées de sèche-serviettes se retrouvent dans un grand nombre de programmes. De même, quasiment tous les logements neufs disposent d’espaces extérieurs privatifs, de places de parking et d’un système de sécurité renforcé.
De plus, l’achat d’un appartement neuf donne la possibilité de déduire certains frais annexes des impôts. Plusieurs frais de gestion peuvent ainsi être déduits de vos impôts :
- Les intérêts de votre emprunt bancaire;
- Le montant d’éventuels travaux d’amélioration ou de réparation;
- Les frais de gestion, si vous décidez de faire appel à une agence de gestion locative;
- Une partie des provisions pour charges de copropriété;
- Les assurances auxquelles vous aurez peut-être souscrit, telles que l’assurance contre les loyers impayés, l’assurance de propriétaire non occupant ou la garantie contre la vacance locative;
- Les charges locatives non récupérées sur le locataire dans une situation de loyers impayés ou de vacance locative;
- La taxe foncière
Loi Pinel et retraite : quel logement choisir pour son investissement ?
Pour un investissement locatif réussi, il est indispensable de choisir un logement qui soit attractif auprès des locataires. Le premier critère dont vous devez vous soucier est celui de l’emplacement. Choisissez un logement qui soit proche de toutes les infrastructures et commerces nécessaires au quotidien. De même, faites attention à ce que des moyens de transports en commun se trouvent à proximité, en gardant en tête que le tramway ou le métro sera toujours plus recherché que le bus.
Réfléchissez également à l’emplacement en termes de locataires cibles. Si vous souhaitez louer un logement à un étudiant, achetez un logement situé à proximité des universités, ou dans un quartier animé comme le centre-ville. Si vous comptez louer à un jeune actif, achetez à proximité d’un bassin d’emploi. Si vous préférez louer à une famille, la banlieue ne manquera pas de séduire.
De même, réfléchissez à la typologie du logement en termes de locataires cibles. Les studios sont particulièrement rentables et très recherchés par les étudiants. Les T2 vont très bien convenir à un jeune actif célibataire ou en couple. Les T3 sauront séduire les couples en quête d’espace et les familles ayant un enfant unique. Les plus grandes typologies seront l’apanage des familles.
Cependant, si vous souhaitez habiter votre bien suite à sa location sous le dispositif Pinel, un autre critère est à prendre en compte : celui de vos envies. Il vous faudra alors tenter de trouver une typologie et un emplacement qui pourrait à la fois convenir à votre locataire cible et à votre propre personne.
Loi Pinel et retraite : que faire de son bien après la période d’engagement locatif ?
Il est tout à fait possible d’habiter un appartement loué en Pinel en tant que résidence principale une fois la période d’engagement locatif terminée. Les appartements neufs peuvent s’avérer particulièrement attractifs pour les personnes âgées. Ils disposent, pour la plupart, de douches à l’italienne faciles d’accès. De même, les dimensions des portes, pièces et dégagements sont pensés pour faciliter les déplacements. Les chambres sont également assez spacieuses pour accueillir un lit médicalisé. À noter que quasiment tous les programmes neufs sont équipés d’ascenseurs et de places de parking dédiées. Ce sont donc des logements particulièrement indiqués pour le maintien à domicile.
Vous pourrez ainsi habiter dans un logement quasiment neuf, pour lequel il n’y aura pas de travaux de rénovation à prévoir. Quelques travaux de rafraîchissement, comme la peinture des murs, seront peut-être à effectuer après le départ des locataires, mais ils pourront être financés par vos précédents revenus locatifs. Vous aurez également remboursé une grande partie de votre bien, pour lequel il ne restera plus que quelques faibles mensualités à rembourser.
Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi continuer à louer votre bien à la fin de votre période d’engagement locatif. Vous ne serez alors plus soumis aux contraintes du dispositif Pinel. Il vous sera donc possible d’augmenter le loyer et d’obtenir des compléments de revenus encore plus conséquents.
En conservant votre logement acheté en loi Pinel, celui-ci fera partie de votre patrimoine immobilier. Il vous sera donc possible de le léguer à vos enfants. Qu’ils souhaitent le louer ou y habiter, un bien immobilier leur sera d’une grande aide pour envisager l’avenir sereinement.
Mais vous pouvez aussi, bien entendu, revendre votre logement. Cette vente vous permettra de faire une plus-value non négligeable. Cela vous permettra d’obtenir des revenus supplémentaires. Mais vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, réinvestir cet argent dans un autre projet.
Loi Pinel et retraite : investissez avant la fin du dispositif
Les taux de réduction d’impôt permis par le dispositif Pinel vont bientôt diminuer, au profit de la mise en place d’une nouvelle mouture du dispositif, baptisée Pinel+. Cette baisse commencera à partir du 1er janvier 2023, et continuera jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle disparaîtra le dispositif que nous connaissons actuellement. Voici comment vont évoluer les taux du Pinel :
| Durée d'engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Le dispositif Pinel+ sera mis en place au 1er janvier 2023 et permettra de bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôts que ceux octroyés actuellement par le Pinel. Cependant, ses conditions d’éligibilité seront plus strictes, notamment en termes de performance énergétique et de confort des logements. Ils devront être labellisés RE2020 au minimum, et seront soumis à des surfaces minimales dépendant de la typologie du logement. Cela risque fortement de se répercuter sur le prix d’achat des appartements éligibles.
Tout savoir sur le dispositif Pinel+Cette année 2022 est donc la dernière pour profiter des taux pleins du dispositif Pinel. Si vous souhaitez acheter un appartement neuf à un prix modéré tout en profitant des meilleurs taux de défiscalisation, nous ne pouvons que vous conseiller d’investir cette année.
