Top 10 des avantages d’un achat en VEFA en 2024
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 1. Un chez-vous qui vous ressemble grâce aux TMA
- 2. De meilleurs DPE et une isolation renforcée
- 3. Des avantages fiscaux réservés à l’achat neuf
- 4. Des garanties solides pour un achat serein
- 5. Un bien neuf sans travaux à prévoir
- Exemple comparatif avec l'achat d'un bien ancien
- 6. Une planification financière facilitée
- 7. Des logements accessibles et évolutifs
- 8. Des prix maitrisés pour les budgets restreints
- 9. Le prêt à taux zéro réservé au neuf en zone tendue
- 10. TVA réduite à 5.5% en zone ANRU
Vous hésitez entre acheter en VEFA, acquérir un logement neuf déjà livré ou même un investissement dans l’ancien ? S’il oblige à un peu de patience, l’achat sur plan ne manque pas d’arguments.
Personnalisation de votre futur chez-vous, normes énergétiques récentes, aides à l’achat, garanties... Suivez le guide des avantages de la VEFA pour mieux comprendre si c'est la bonne option pour vous cette année.
1. Un chez-vous qui vous ressemble grâce aux TMA
L'un des principaux avantages de l'achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est la possibilité de personnaliser son futur logement. À la condition que l’acheteur en fasse la demande suffisamment tôt los du déroulement des travaux, les “Travaux Modificatifs Acquéreurs” offrent la possibilité de choisir les revêtements de sol ou des murs, les installations de cuisine, les aménagements de salle de bain.
Les TMA engendrent des coûts additionnels pour la construction, incluant l'achat de matériaux et les frais de suivi et de gestion, qui sont assumés par l'acquéreur.
De plus, certains promoteurs exigent le paiement pour l'étude de faisabilité et la conception de nouveaux plans, frais qui restent dus même en cas de refus des modifications proposées. En acceptant le devis modificatif, l'acquéreur s'engage à couvrir ces dépenses.
2. De meilleurs DPE et une isolation renforcée
Les biens achetés en VEFA répondent aux dernières normes énergétiques en vigueur, assurant une meilleure isolation thermique et acoustique. Pour les permis de construire déposés avant 2022, les logements sont conformes à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Après 2022 tous les programmes neufs sont conformes à la Réglementions environnementale 2020 (RE2020).
3. Des avantages fiscaux réservés à l’achat neuf
Les acheteurs en VEFA profitent de divers avantages fiscaux. Pour tout achat neuf en VEFA ou déjà livré, les frais de notaires passent de 7/8% à 2/3%. Outre ce premier avantage qui permet l’économie de plusieurs milliers d’euros, les acheteurs en VEFA bénéficient également d’une exonération partielle de la taxe d’habitation pouvant aller jusqu’à 5 ans.
Si vous achetez en VEFA pour louer, la loi Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 14% du prix d’un appartement neuf. Si vous ciblez les quartiers prioritaires ou les programmes éligibles (particulièrement éco-responsables et confortables) vous pouvez prétendre à une réduction fiscale pouvant atteindre 21% du prix d’achat du logement (coût total incluant les frais de notaires et droit d’enregistrement).
4. Des garanties solides pour un achat serein
Les garanties associées à l'achat en VEFA protègent les acheteurs contre les vices de construction et les défauts majeurs pouvant apparaître après la livraison.
- Garantie Financière d'Achèvement (GFA) : Cette garantie assure que le promoteur complètera la construction, même en cas de faillite. Elle est généralement émise une fois que la moitié des lots du programme sont vendus et que le permis de construire est validé.
- Garantie de Parfait Achèvement : Valable pendant un an après la livraison, cette garantie couvre tous les défauts de conformité ou les malfaçons apparentes qui pourraient être relevées à la livraison ou au cours de la première année.
- Garantie Biennale ou de Bon Fonctionnement : D'une durée de deux ans, elle couvre les équipements dissociables du bâti comme les volets, la robinetterie, et le système de chauffage, assurant leur bon fonctionnement.
- Garantie Décennale : Sur une période de dix ans, cette garantie couvre la solidité de l'ouvrage et les éléments indissociables tels que les murs, la toiture, et l'étanchéité. Elle protège contre les dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent impropre à l'habitation.
- Garantie de Remboursement : Dans certains cas, si la construction ne va pas jusqu'à son terme avant la livraison, l'acquéreur peut se voir rembourser les sommes déjà versées.
5. Un bien neuf sans travaux à prévoir
Quand vous achetez en VEFA, vous acquérez un logement qui répond aux dernières normes de construction et d'efficacité énergétique. Cela signifie que tout, depuis l'isolation jusqu'à l'installation électrique et de plomberie, est neuf et conçu pour minimiser les besoins en entretien.
Exemple comparatif avec l'achat d'un bien ancien
Imaginons que vous achetiez un appartement ancien au centre de la ville, qui nécessite une mise aux normes électriques, une isolation améliorée, et potentiellement des réparations structurelles comme la réfection du toit ou des murs porteurs. Les coûts pourraient rapidement s'accumuler :
- Mise aux normes électriques : environ 10,000 € pour un appartement de taille moyenne.
- Isolation thermique : jusqu'à 20,000 € dépendant des matériaux et de l'étendue des travaux.
- Réparation de toiture : environ 15,000 €.
- Total approximatif : 45,000 € en plus du prix d'achat.
6. Une planification financière facilitée
Acheter en VEFA permet donc non seulement de devenir propriétaire d'un bien neuf mais aussi de le faire d'une manière financièrement gérable et sécurisée. Cette facilité de planification financière est particulièrement adaptée pour les acheteurs qui préfèrent étaler leurs engagements financiers sur la durée du projet, minimisant ainsi l'impact immédiat sur leur trésorerie et leur permettant de s'adapter progressivement à leur future situation financière.
Lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA, le paiement du prix de vente est réparti en plusieurs étapes clés, généralement liées aux phases de construction du projet. Ces étapes sont encadrées par la loi, assurant une protection pour l'acheteur et le promoteur. Les échéances de paiement typiques sont les suivantes :
- À la réservation : Un dépôt de garantie est versé lors de la signature du contrat de réservation, généralement entre 2% et 5% du prix de vente, si la livraison est prévue dans plus de deux ans.
- Lors de l'obtention du permis de construire : Un paiement est effectué, souvent 25% du prix total, à la déclaration d'ouverture du chantier.
- Achèvement des fondations : 35% du prix est payé après la fin des travaux de fondation.
- Mise hors d'eau/hors air : Ce jalon, signifiant que le bâtiment est clos et couvert, déclenche un autre paiement, typiquement de 15%.
- Achèvement des travaux : Un avant-dernier paiement de 15% est effectué lorsque le bâtiment est prêt à être équipé.
- À la livraison : Les 5% restants sont versés lors de la remise des clés.
7. Des logements accessibles et évolutifs
Depuis la Loi Élan, dans tout nouvel immeuble, 20% des logements situés au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur doivent être immédiatement accessibles. Ces unités doivent permettre un accès facile à la cuisine, au séjour, à une chambre, à la salle d'eau, et aux sanitaires pour les personnes handicapées utilisant un fauteuil roulant.
Les 80% de logements restants doivent être conçus pour être évolutifs, c'est-à-dire qu'ils doivent initialement offrir un accès aisé au séjour et aux sanitaires. De plus, ils devraient être aménageables facilement pour devenir entièrement accessibles aux personnes en situation de handicap, via des modifications simples, sans affecter les éléments structuraux de l’immeuble ni certains réseaux intégrés aux cloisons.
Un décret récent, publié dans le Journal officiel le 11 avril, a modifié certaines exigences en matière d'accessibilité pour les immeubles d'habitation, introduisant des spécifications pour les logements évolutifs. Il stipule également que les immeubles de plus de trois étages doivent désormais être équipés d'un ascenseur, une modification par rapport à l'ancienne règle qui s'appliquait aux immeubles de plus de quatre étages.
Tout connaitre du logement évolutif8. Des prix maitrisés pour les budgets restreints
L'achat en prix maîtrisé est un dispositif qui permet d'acquérir un logement neuf en VEFA ou déjà livré à un prix inférieur à celui du marché. Ce système est mis en place par les collectivités locales en partenariat avec les promoteurs immobiliers pour favoriser l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes ou moyens.
Les logements proposés respectent des plafonds de prix fixés par les autorités locales, et les acheteurs doivent respecter certaines conditions de ressources pour en bénéficier.
9. Le prêt à taux zéro réservé au neuf en zone tendue
Le PTZ est une aide de l'État destinée à faciliter l'achat d'une première résidence principale. Il permet de financer une partie de l'achat ou de la construction d'un logement sans intérêts.
Il est réservé aux primo-accédants et les conditions d'éligibilité varient selon la zone géographique et les revenus de l'emprunteur. Ce prêt peut couvrir jusqu'à 50% du montant de l'achat dans le neuf.
La réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2024 inclut plusieurs modifications majeures. Le PTZ sera prolongé jusqu'en 2027 et se concentrera désormais sur l'achat de logements neufs collectifs dans les zones tendues et de logements anciens avec travaux dans les zones détendues. Les plafonds de revenus pour l'éligibilité sont augmentés, permettant à plus de ménages d'en bénéficier. 29 millions de foyers fiscaux sont désormais potentiellement éligibles, contre 23 millions auparavant.
10. TVA réduite à 5.5% en zone ANRU
Dans certaines zones, comme les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou à proximité, il est possible de bénéficier d'une TVA réduite à 5.5% au lieu de 20% habituellement appliquée sur les transactions immobilières.
