Faut-il acheter dans l’immobilier neuf ou ancien en 2023 ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Les avantages de l’achat en immobilier neuf
- Aides à l’achat
- PTZ
- Prix maitrisés
- Fiscalité & taxes
- Pinel
- Frais de notaire
- Garanties
- Performances énergétiques
- Les inconvénients de l’achat neuf
- Le prix
- Le manque de choix en centre-ville
- Le temps d’attente
- Les avantages de l’achat immobilier ancien
- La variété de styles
- La disponibilité immédiate
- Les inconvénients de l’immobilier ancien
- La facture d’énergie
- Le coût des charges et travaux
- Faut-il acheter neuf ou ancien ? Bilan
Pour s’installer ou pour investir, un achat dans l’immobilier neuf ou ancien dépend des exigences, des gouts et des projets de chacun. Maison ou appartement, ville ou campagne, enfants ou non... une infinité de critères peut faire pencher la balance. Découvrez toutes les raisons qui peuvent motiver un achat en immobilier neuf ou ancien en 2023.
Les avantages de l’achat en immobilier neuf
Aides à l’achat
PTZ
Si votre projet en immobilier neuf est l’achat d’une résidence principale, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro. Il fonctionne dans le cas d’un achat en VEFA (sur plan), d’un logement neuf déjà livré ou si vous faites construire. Ce dernier peut financer jusqu’à 40% de l’achat de votre logement neuf aux conditions suivantes :
- Vous êtes primo-accédants (c’est votre premier achat immobilier ou vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans).
- Vous percevez des revenus inférieurs aux plafonds imposés sur votre zone d’achat.
- Vous êtes dans l’incapacité de travailler ou en situation d’invalidité.
Si vous achetez en immobilier neuf au moyen (partiel) d’un prêt à taux 0, vous devrez par la suite occuper votre logement au titre de résidence principale durant 5 ans.
Prix maitrisés
Les logements neufs vendus à prix maitrisés sont le plus souvent des appartements. Ils sont issus d’un partenariat entre la Métropole et les promoteurs. Ces derniers se sont engagés contre réduction du prix de vente du foncier à réserver une partie des logements à la vente à des prix inférieurs à ceux du marché.
Pour acheter en immobilier neuf à prix maitrisé, vous devez être éligible au PTZ.
Vous devez également respecter les impératifs suivants :
- Occuper le logement durant un certain temps avant de le revendre ;
- Respecter un prix fixé en cas de revente ;
Chaque métropole impose ses conditions en matière d’achat immobilier à prix maitrisé. Le prix au m² des appartements neufs vendus à prix maitrisés à Rennes est de 2 800 €m²
D’autres dispositifs comme le Bail Réel Solidaire ou encore le PSLA (prêt social Location-accession) existent à Rennes, Bordeaux, Toulouse, Nantes où d’autres métropoles pour faciliter l’accès à l’achat neuf d’une résidence principale pour les primo-accédants.
Fiscalité & taxes
Pinel
Le dispositif le plus connu en matière de défiscalisation immobilière, j’ai nommé la loi Pineltitle, est réservé à l’investissement locatif en immobilier neuf. Ce coup de pouce aux investisseurs existe depuis 2014 et permet en 2023 de réduire le prix d’un appartement neuf jusqu’à 17.5%. Les conditions sont :
- acheter un appartement neuf en zone tendue
- le louer nu à un locataire dont les revenus sont inférieurs ou égaux aux plafonds imposés,
- définir un loyer égal ou inférieur aux plafonds imposés
- s’engager pour une location à loyer plafonné durant 6, 9 ou 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2023, son comparse et nouveaux venu, le dispositif “Pinel plus” permet réduire le prix de son achat neuf jusqu’à 21% (pour 12 ans d’engagement). Les conditions sont celles du Pinel classique additionnées de nouveaux impératifs. L’appartement neuf doit être conforme aux dimensions imposées pour le séjour et l’espace extérieur et respecter les critères 2025 de la RE2020 La seconde option pour investir en Pinel plus est de choisir un appartement neuf situé en quartier prioritaire des politiques de la ville.
Frais de notaire
Lors de l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, les frais de notaire sont compris entre 2 et 3%. Pour un logement ancien, ces frais s’élèvent de 7 à 8%. Concrètement pour l’achat d’un appartement ancien de 200 000 €, vous pairez en plus du prix d’achat : entre 14 000 et 16 000€ de frais de notaire.
Pour l’achat d’un appartement neuf du même prix, vous pairez entre 4 000 et 6 000 € de frais notariés autrement appelés : frais d’acquisition.
Garanties
Que vous achetiez dans un programme immobilier neuf ou que vous fassiez construire, votre achat sera garanti contre les malfaçons et non façons éventuelles. Les garanties du neuf sont au nombre de 3 :
- la garantie de parfait achèvement : qui vous assure contre toute malfaçon, défaut de réalisation ou de finition constatés au moment de la livraison et jusqu’à un an après.
- la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement qui assure tous les éléments dissociables du bâti (portes, chauffages, volets roulants, robinetterie...) pendant 2 ans.
- La garantie décennale qui vous assure contre les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou qui le rende impropre à l’habitation.
Performances énergétiques
Si vous achetez dans le parc immobilier ancien en 2023 vous aurez 39% de chance de tomber sur un logement qui sera déclaré impropre à la location d’ici à 2034. Puisque les logements dont le diagnostic de performances énergétiques affichent des étiquettes de E à G seront progressivement interdit à la location depuis le 1er janvier 2023 pour les DPE G+ jusqu’en 2034 pour les DPE E.
Un achat en immobilier neuf permet de bénéficier du confort de logements dont les étiquette vont de A à C. De A à B pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022 puisque ces derniers sont conformes à la nouvelle réglementation environnementale 2020 qui impose une consommation énergétique égale ou inférieure à 12kwh/m²/an.
Les inconvénients de l’achat neuf
Le prix
Le principal inconvénient de choisir un logement neuf, est son coût à l’achat. L’immobilier neuf, hors aide et dispositif présente en effet une facture e 15 à 20% plus élevée que l’ancien. Bien sûr, la différence de prix est exprimée en comparaison avec un achat ancien hors travaux, remise aux normes, charges de copropriétés...
Les seules villes pour lesquelles cette assertion est fausse, sont les communes touristiques de prestiges comme Arcachon, La Baule, Dinard, Saint-Malo, Saint Clément de Rivière... Un équilibre en partie due à la forte présence d’immobilier ancien de prestige.
Le manque de choix en centre-ville
Comme leur nom laisse un peu à deviner, les centres historiques des grandes métropoles sont rarement riches en programmes immobiliers neufs. Le manque de foncier en centre-ville rend la construction ex nihilo compliquée et les rares appartements neufs disponibles ont tendance à se vendre rapidement.
En revanche, les plus beaux programmes de réhabilitation à l’image de celui de l’Hôtel Dieu à Rennes, sont situés en centre-ville et présente l’avantage majeur de mêler charme de l’ancien et confort du neuf.
Le temps d’attente
L’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), comme faire construire demande du temps. Entre votre achat et la livraison du logement vous pouvez attendre jusqu’à plus d’un an.
Si vous ne souhaitez pas attendre et préférez un achat clé en main, de nombreux programme neufs déjà livrés ou en livraison immédiates sont disponibles sur les sites IMMO9.
Les avantages de l’achat immobilier ancien
La variété de styles
Longère en pierre de pays, immeuble à colombage rennais, toulousaine, échoppe bordelaise... autant de bâtis traditionnels de charme que vous ne retrouverez pas en immobilier neuf. Si vous êtes un inconditionnel de la pierre de taille, des chauffages en fonte et des moulures d’époque, vous ne trouverez votre bonheur que dans l’ancien. Reste la possibilité de faire construire avec un TRES gros budget
La disponibilité immédiate
Acheter dans le parc immobilier ancien permet de s’installer rapidement ou de louer sans attendre votre nouveau logement. Évidemment c’est le cas, uniquement quand d’importants travaux ne sont pas nécessaires. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’interdiction progressive à la location des passoires énergétiques de niveaux E à G d’ici à 2034 change un peu la donne et rend notamment à Rennes ou selon Ouest France, 71 % des logements privés du centre ancien sont des passoires énergétiques.
Sachant qu’une rénovation thermique coute entre 200 et 450 euros du mètre carré et que selon Marianne qui se réfère à une étude de chercheuses de Cambridge, les résultats à moyen therme sont médiocres...
Les inconvénients de l’immobilier ancien
La facture d’énergie
La mauvais isolation et les modes de chauffages obsolètes sont probablement la plus grosse faiblesse de l’immobilier ancien. Considèrons les diagnostics de performances énergétiques du parc immobilier français :
| Etiquette du DPE | Part de logements en France |
|---|---|
| F et G | 17% |
| E | 22% |
| D | 32% |
| C | 24% |
| B | 3% |
| A | 2% |
Considérons maintenant le niveau de consommation de chaque étiquette :
- Classe A : moins de 50kwh/m²/an ;
- Classe B : 71 à 110 KWh/m²/an ;
- Classe C : 111 à 180 KWh/m²/an ;
- Classe D : 181 à 250 KWh/m²/an ;
- Classe E : 251 à 330 KWh/m²/an ;
- Classe F : 331 à 420 KWh/m²/an ;
- Classe G : plus de 421 KWh/m²/an.
Avec un prix au kwh actuel à 0.1740€ pour un compteur de 6kVA, la différence sur la facture entre un DPE B et un DPE E pour un 60m² s’élève à 2088.6€/an.
Le coût des charges et travaux
Selon le site Travaux.com, le ravalement de façade d’un immeuble coute en moyenne 19 250€. Le prix de pose d'un parquet stratifié est de 48€/m² en moyenne (entre 35€ et 80€/m² tout inclus). Le prix d’une chaudière à gaz est compris entre 1 650€ et 7 500€ (pose comprise)…
L’achat en immobilier ancien peut entrainer plus rapidement que prévu nombre de travaux couteux tant à l’intérieur du logement que dans les communs.
Faut-il acheter neuf ou ancien ? Bilan
- Les dispositifs fiscaux, taxes, impôts et aides à l’achats sont plus avantageux pour l’achat d'un logement neuf.
- L’achat ou la construction d’un logement neuf exige moins de frais de de travaux à court et moyen terme.
- Le prix d’un logement ancien est inférieur à celui d’un bien neuf à l’achat.
- Un logement neuf est moins énérgivore.
- L’achat d’un bien ancien permet de s’installer ou de louer plus vite.
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