Baisse des taux de crédit début 2025 : quelles opportunités pour les emprunteurs et le marché immobilier ?

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le 14 janvier 2025

[ mis à jour le 14 janvier 2025 ]

SOMMAIRE

Après plusieurs années de tensions sur le marché du crédit immobilier, marquées par des hausses successives des taux d’intérêt en 2022 et 2023, 2024 a amorcé un rééquilibrage du marché avec une baisse régulière des taux. 2025 débute donc sous des auspices plus favorables pour les emprunteurs. Cette tendance s’accompagne d’une dynamique commerciale accrue de la part des banques, qui rivalisent d’offres attractives pour séduire les emprunteurs.

L'année commence donc sur des chapeaux de roue avec des taux de crédit et un taux d’usure en baisse, à un niveau inédit depuis plusieurs mois. Quels seront les impacts de cette baisse des taux sur les projets immobiliers des ménages ? Quels profils d’emprunteurs en bénéficieront le plus ? Et plus largement, quelles perspectives s’ouvrent pour le marché immobilier en 2025 ?

Nous ferons ici une analyse complète de cette conjoncture favorable, en détaillant les raisons de cette baisse des taux, les opportunités à saisir pour les emprunteurs, et les conséquences potentielles sur l’ensemble du marché immobilier.

Baisse des taux : Une année 2025 qui commence bien

Les taux d’usure en recul : un signal positif

Le taux d’usure est central dans la régulation du crédit immobilier. Il représente le taux maximum auquel les banques peuvent prêter de l’argent, incluant le taux nominal, les frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie) et les commissions. Fixé chaque trimestre par la Banque de France, ce seuil est calculé sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, majorés d’un tiers.

Au 1er janvier 2025, les nouveaux taux d’usure affichent une baisse généralisée, traduisant l’amélioration des conditions d’emprunt :

Cette baisse est le reflet direct de la tendance générale du marché, où les taux moyens pratiqués par les banques ont amorcé un recul. Ce mouvement de fond vise à stimuler le crédit immobilier en rendant les prêts plus accessibles.

Des taux de crédit immobiliers en nette diminution

La baisse des taux d’usure s’accompagne d’une diminution sensible des taux de crédit immobilier proposés par les banques. En ce début d’année 2025, les taux affichent des niveaux inédits depuis presque deux ans :

La dernière fois que de tels taux étaient enregistrés, c’était en mai 2023, juste avant d’exploser et de dépasser les 4% quelques mois après. Les baisses enregistrées en janvier 2025 sont favorables pour tous les potentiels acheteurs et augurent un regain de vitalité du marché immobilier.

baisse des taux 2025 – des tas de pièces par ordre croissant
© jd8 - shutterstock

Ce recul des taux s’explique par plusieurs facteurs :

Des conditions favorables donc, qui ouvrent des perspectives intéressantes pour les emprunteurs qui ont dû suspendre leur projet ces derniers temps. Toutefois, tous les profils ne sont pas logés à la même enseigne. Il est donc essentiel d’analyser les opportunités offertes par cette baisse des taux et les stratégies à adopter pour en tirer pleinement parti.

Quel profil pour obtenir un taux très avantageux ?

Si la baisse des taux est une bonne nouvelle pour l’ensemble des emprunteurs, les banques restent sélectives et privilégient les profils les plus solides. En effet, pour ces "dossiers béton”, certains établissements proposent même des offres sous les 3 %, comme le souligne Artémis Courtage, avec des taux à 2,99 % sur 20 ans pour les meilleurs dossiers, ou encore Meilleurtaux qui évoque un taux exceptionnel de 2,94 %. Plusieurs critères sont cependant déterminants pour bénéficier des meilleures conditions.

Un apport personnel conséquent : Les établissements bancaires favorisent les emprunteurs disposant d’un apport représentant 10 à 15 % du prix du bien (un apport plus important est bien évidemment conseillé). Cet apport témoigne de la capacité de l’emprunteur à épargner et réduit le risque pour la banque.

Des revenus élevés et stables : Selon Artémis Courtage, les banques privilégient les couples dont les revenus annuels se situent entre 80 000 € et 100 000 €, ou les personnes seules gagnant entre 50 000 € et 60 000 € par an.

Un taux d’endettement maîtrisé : Les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser 33 % des revenus nets de l’emprunteur, voire 35 % en incluant l’assurance emprunteur. C’est ce que l’on appelle le taux d’endettement.

Une épargne résiduelle suffisante : Au-delà de l’apport initial, disposer d’une épargne disponible rassure les banques. Cette épargne pourra être investie dans des produits financiers (assurance-vie, placements) ou servir à couvrir des dépenses imprévues (travaux, entretien du bien).

Un dossier financier irréprochable : Une bonne gestion des finances personnelles (absence d’incidents bancaires, dettes limitées) est un atout majeur.

Le recours à un courtier en prêt immobilier est fortement recommandé. Ce professionnel accompagne les emprunteurs dans la constitution de leur dossier, négocie auprès des banques les meilleures conditions de financement et optimise les chances d’obtenir un taux avantageux.

baisse des taux 2025 – une poignée de main et un porte clé maison
© Motortion Films - shutterstock

Des taux qui relancent le marché immobilier

Les taux de ce début 2025 ne sont que la continuation de la baisse amorcée début 2024, engendrée par la crise du logement. On constate depuis une reprise timide mais régulière du marché immobilier, ralenti fortement ces dernières années en raison de la hausse des taux d’intérêt et des conditions d’accès au crédit plus strictes. En effet, les taux de crédit moyens (sur 25 ans) sont passés de 1,22 % en janvier 2022 à 4,64 % en novembre 2023, avant que la tendance ne commence à s’inverser. Il y a un an, ils s’élevaient encore à 4,20 %.

Aujourd’hui, le taux d’intérêt moyen sur 25 ans se situe entre 3,45 % et 3,55 %, soit une baisse d’environ 75 points de base. En rendant les emprunts plus accessibles et moins coûteux, cette nouvelle dynamique devrait encourager plusieurs catégories d’acheteurs à concrétiser leurs projets.

Bonne nouvelle pour les primo-accédants, souvent freinés par des conditions de financement trop contraignantes, qui vont pouvoir profiter de la baisse des taux pour se lancer dans l’acquisition de leur première résidence principale. La diminution des mensualités et l’assouplissement des conditions d’emprunt facilitent en effet l’accès à la propriété, même pour les profils modestes disposant d’un apport limité.

De plus, ceux-ci peuvent bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), dispositif réservé à ceux qui effectuent leur premier achat immobilier (en résidence principale). Selon leur tranche d’imposition, ils peuvent bénéficier d’un financement allant jusqu’à 50% du prix d’achat du bien, sans intérêts d’emprunt, pour l’achat d’un logement neuf.

En outre, la baisse des taux devrait raviver l’intérêt des investisseurs locatifs, séduits par des conditions de financement plus favorables. L’amélioration de la rentabilité des projets immobiliers et les perspectives de plus-values futures inciteront ces investisseurs à revenir sur le marché, notamment dans des zones dynamiques où la demande locative reste forte.

Enfin, les propriétaires souhaitant vendre pourraient aussi bénéficier de ce regain d’intérêt. Un marché plus fluide et un retour de la demande pourraient faciliter les transactions immobilières, avec une réduction des délais de vente et une stabilisation des prix dans certaines régions.

Des incertitudes à surveiller

Malgré ce contexte encourageant, plusieurs facteurs pourraient freiner la reprise complète du marché immobilier. Meilleurtaux souligne notamment les incertitudes politiques et économiques qui pèsent sur la France. Ces derniers mois ont été tendus à la tête du pays : la dissolution de l’Assemblée, le rejet de la loi de Finances, la censure du premier ministre et la constitution de deux nouveaux gouvernements en l’espace de 6 mois seulement.

Les tensions institutionnelles pourraient avoir des répercussions sur la confiance des ménages et sur les conditions de financement à moyen terme. Les marchés financiers, qui influencent directement les taux auxquels les banques se refinancent, pourraient réagir négativement à un climat politique instable, ce qui pourrait limiter la baisse des taux ou entraîner une remontée brutale.

baisse des taux 2025 – un mathématicien qui s'interroge
©pathdoc- Shutterstock

Par ailleurs, les réglementations imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) continuent de restreindre certaines pratiques bancaires. Malgré des assouplissements ponctuels, les banques restent soumises à des règles strictes en matière de taux d’endettement et de durée d’emprunt. Ces contraintes limitent la marge de manœuvre des établissements financiers pour prêter à des profils plus fragiles, notamment les jeunes ménages ou les indépendants. Mais elles sont aussi en place pour protéger ces mêmes ménages.

De plus, même s’il y a bel et bien eu une baisse des prix de l’immobilier générale sur le territoire national, celle-ci est encore bien faible comparé à la hausse qui l’a précédée, l’inflation et les taux, et le rééquilibrage du marché est loin d’être une réalité. Dans certaines régions, notamment dans les grandes métropoles très tendues, les prix commencent même déjà à remonter, ce qui pourrait neutraliser en partie les effets positifs de la baisse des taux.

Si les prix continuent d’augmenter, le gain de pouvoir d’achat lié à la baisse des taux pourrait être compensé, limitant ainsi l’effet stimulant sur la demande.

Enfin, les incertitudes liées aux perspectives économiques mondiales et pas seulement françaises, comme les tensions géopolitiques (Ukraine, Gaza, USA...) ou les risques de ralentissement économique, pourraient également influencer l’évolution du marché immobilier français.

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