Le Logement Locatif Intermédiaire peut-il sauver l'immobilier neuf ?

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 23 janvier 2025

[ mis à jour le 30 janvier 2025 ]

SOMMAIRE

Face à une crise du logement sans précédent en France, le marché immobilier est à la croisée des chemins. Les loyers flambent, la construction de logements neufs ralentit, et les classes moyennes se retrouvent souvent coincées entre deux mondes : trop aisées pour accéder au logement social, mais insuffisamment pour affronter les prix prohibitifs du marché privé. La fin du dispositif Pinel en décembre 2024, longtemps pilier de l'investissement locatif, a encore aggravé l’incertitude des investisseurs.

C’est dans ce contexte que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) refait surface comme une alternative prometteuse. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels depuis sa création en 2014, ce dispositif connaît une nouvelle impulsion en 2025.

Avec des avantages financiers nombreux et une réponse concrète à la tension locative dans les grandes agglomérations, le LLI semble prêt à s’imposer comme un outil clé pour relancer l’immobilier neuf et répondre aux besoins des ménages intermédiaires.

Alors, le LLI est-il réellement à la hauteur des attentes ? Quels en sont les atouts, les limites, et comment faire pour le visibiliser ? Retour sur ce dispositif novateur qui pourrait bien redessiner le paysage de l’investissement locatif en France.

Je souhaite investir en LLI à Montpellier

Le Logement Locatif Intermédiaire : Origines et objectifs

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est né en 2014 d’un constat alarmant : l’explosion des loyers dans les grandes villes laisse sur le carreau une part croissante de la population. Entre un parc social saturé, destiné aux ménages les plus modestes, et des logements privés dont les prix s’envolent, les foyers à revenus intermédiaires peinent à trouver leur place. Ce dispositif a été conçu pour répondre à ce vide en offrant des logements à loyers plafonnés, accessibles à une classe moyenne trop souvent négligée.

Le LLI poursuit une double mission. D’abord, une vocation sociale : offrir des loyers 15 à 20 % inférieurs aux prix du marché dans des zones dites « tendues » (i.e les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Rennes, Montpellier...), là où la pression locative est particulièrement forte. En parallèle, il vise un objectif économique : encourager la construction de logements neufs grâce à des incitations fiscales pour les promoteurs et investisseurs. Cette dynamique permet de revitaliser des territoires et créé en plus des emplois dans le secteur du bâtiment.

Le ciblage géographique est au cœur du dispositif. Les zones éligibles (A bis, A et B1) regroupent des agglomérations où la demande locative dépasse largement l’offre disponible. En clair, le LLI répond à une double équation : il aide des familles à se loger décemment tout en incitant les promoteurs à construire dans des secteurs où les besoins sont les plus criants.

Ce mécanisme, bien qu’efficace sur le papier, a longtemps été réservé aux investisseurs institutionnels tels que les compagnies d’assurance ou les bailleurs sociaux. Mais les choses ont changé. Avec la réforme de la loi de finances 2024, le LLI s’ouvre désormais aux particuliers, une évolution qui pourrait bouleverser le marché de l’immobilier locatif et redonner un élan à la construction neuve.

logement locatif intermédiaire – une famille heureuse sur un canapé
fizkes

Une révolution pour les investisseurs particuliers

La grande nouveauté du Logement Locatif Intermédiaire réside dans son ouverture aux particuliers. Jusque-là, seuls les investisseurs institutionnels, comme les compagnies d’assurance et les fonds de pension, pouvaient profiter de ce dispositif. Désormais, toute personne souhaitant investir dans l’immobilier peut accéder aux avantages du LLI, à condition de passer par une Société Civile Immobilière (SCI).

Ce changement dans la législation est un tournant important pour le secteur de l’investissement locatif. Alors que la fin du dispositif Pinel a laissé les investisseurs avec peu d'alternative, à part peut-être la loi Denormandie et le LMNP, le LLI se positionne comme une option de choix. Il propose en effet des avantages financiers attractifs :

Prenons un exemple concret : un appartement T2 en zone A, vendu en moyenne 242 000 € hors dispositif, est proposé à 205 000 € en LLI, soit une économie directe de 37 000 €. À cela s’ajoutent des loyers mensuels plafonnés, comme un loyer de 738 €/mois pour ce même T2, garantissant des revenus locatifs stables et sécurisés. Sur une période de 15 ans, cela représente près de 133 000 € de revenus locatifs, tout en répondant à la forte demande en logements abordables.

Pour les investisseurs particuliers, les opportunités sont multiples :

Comme le souligne Stéphane Aubay, président de GreenCity Immobilier : Le LLI répond aux attentes des investisseurs particuliers tout en contribuant à la résolution de la crise du logement. Il représente une véritable opportunité pour ceux qui souhaitent investir durablement (source : Touleco.fr).

L’un des atouts du LLI réside dans sa souplesse, qui lui permet de s'adapter aux évolutions du marché. Contrairement au dispositif Pinel, souvent critiqué pour son caractère rigide, le LLI peut être ajusté pour répondre aux nouveaux défis économiques et sociaux.

En associant sécurité juridique, avantages fiscaux et impact social, le dispositif LLI peut séduire un large éventail d’investisseurs, des jeunes actifs souhaitant diversifier leur épargne jusqu’aux retraités en quête de revenus stables. Cette ouverture promet de redynamiser un secteur en quête de solutions pérennes.

logement locatif intermédiaire – Une maison dans un bocal couché rempli de pièces de monnaie qui se déversent
© Design_Mine - Shutterstock

Logement locatif intermédiaire : Les conditions et le fonctionnement du dispositif

Pour profiter des nombreux avantages du Logement Locatif Intermédiaire, les investisseurs doivent répondre à des conditions précises, pensées pour garantir la pérennité et la cohérence du dispositif. Ces règles s’appliquent tant aux investisseurs qu’aux locataires, afin de maximiser l’impact social et économique du LLI dans les zones où il est le plus nécessaire.

LLI pour les investisseurs : un engagement sur le long terme

L’une des principales exigences pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI est la durée d’engagement locatif. Les biens doivent être loués pendant au moins 15 ans, avec la possibilité d’étendre cette période pour profiter d’un crédit d’impôt prolongé sur la taxe foncière. Cet engagement, bien que contraignant, assure une stabilité du parc locatif intermédiaire dans les zones où la demande est forte.

De plus, l’acquisition du bien doit obligatoirement se faire via une Société Civile Immobilière (SCI), un cadre juridique particulièrement prisé dans l’investissement locatif. Ce format offre deux principaux atouts : la simplification de la gestion et de la transmission patrimoniale, et la fiscalité avantageuse, notamment pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie successorale.

LLI pour les locataires : des critères d’éligibilité précis

Les locataires qui souhaitent accéder à un logement intermédiaire doivent respecter des plafonds de ressources, qui varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Ces seuils garantissent que les logements soient bien attribués aux ménages ciblés par le dispositif, à savoir les classes moyennes.

En zone A , un couple avec deux enfants peut avoir un revenu annuel maximal de 93 556 € pour être éligible à un logement neuf à Rennes par exemple, dans le cadre du dispositif LLI.

En zone B1, ce plafond tombe à 68 699 € pour une famille similaire.

Les loyers, eux aussi plafonnés, sont fixés à un niveau inférieur de 15 à 20 % par rapport aux prix du marché libre dans la même zone. Voici les loyers maximums pour 2025 :

Un dispositif pensé pour les zones stratégiques

Les logements éligibles au LLI sont situés dans des zones tendues, où la demande locative est élevée et l’offre de logements abordables insuffisante. Ce ciblage permet d’optimiser l’impact du dispositif sur des territoires fortement sollicités, dont le nombre a encore augmenté en 2024 avec la requalification de nombreuses communes.

Un cadre avantageux et accessible

L’un des aspects les plus innovants du LLI réside dans sa neutralité fiscale. Contrairement au dispositif Pinel, le LLI n’est pas soumis au plafond des niches fiscales. Ainsi, les investisseurs ne sont pas limités par le nombre de biens qu’ils souhaitent acquérir. En outre, bien que la taxe foncière soit remboursée par l’État, les collectivités locales continuent d’en percevoir le montant, ce qui garantit une forme d’équilibre économique.

logement locatif intermédiaire – des mains d’homme durant une négociation autour de petites maquettes de maisons
Worawee Meepian

Une relance indispensable pour le marché immobilier

En ciblant des zones tendues, le LLI dynamise directement le secteur de la construction, en grand besoin d’assistance. Le gouvernement, par l’intermédiaire du plan Kasbarian-Béchu (anciens ministres du Logement et de la Transition écologique) lancé en 2023, ambitionne de financer la création de 75 000 logements intermédiaires d’ici 2026.

En combinant logements neufs et réhabilitation d’anciens bâtiments, le dispositif est présent sur deux fronts de la bataille pour le logement :

Le promoteur immobilier Green City, pionnier parmi les partisans du LLI, prévoit ainsi la commercialisation de 2 500 logements intermédiaires en 2025, dont plusieurs projets écologiques récompensés pour leur excellence environnementale.

Quels obstacles pour le LLI ?

L’un des principaux freins pour les investisseurs réside dans la durée minimale d’engagement locatif, fixée à 15 ans. Si cette condition est essentielle pour garantir la stabilité du dispositif et répondre aux besoins des locataires, elle peut sembler dissuasive pour ceux qui recherchent une plus grande flexibilité dans leurs placements.

En outre, le passage obligatoire par une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien LLI peut être perçu comme une complexité supplémentaire. Bien que ce cadre juridique présente des avantages (gestion simplifiée, fiscalité optimisée), il nécessite une connaissance préalable des mécanismes de fonctionnement d’une SCI, ce qui peut intimider les néophytes.

Des obstacles structurels sont également à prévoir, comme les difficultés d’accès au foncier, particulièrement dans les zones tendues. Les terrains disponibles y sont rares et coûteux (certaines villes souffrent de lourdes pénuries de foncier), ce qui limite la capacité des promoteurs à lancer de nouveaux projets. Malgré des efforts pour simplifier les démarches administratives, le coût élevé du foncier reste un défi important pour accélérer la production de logements intermédiaires.

Par ailleurs, la communication autour du LLI reste insuffisante. Beaucoup d’investisseurs et même certains acteurs de l’immobilier ne connaissent pas encore les avantages et les conditions de ce dispositif. Cette méconnaissance limite son adoption, alors qu’il pourrait représenter une alternative crédible au dispositif Pinel. Les institutions et promoteurs doivent trouver des moyens d’informer le public de l’existence de cette solution si l’on souhaite que le LLI devienne un nouveau Pinel.

En ce qui concerne le bénéfice pour les collectivités, le LLI ne dispose pas du même soutien que d’autres dispositifs comme le logement social. En effet, les subventions et aides allouées à la production de logements sociaux restent plus importantes, ce qui peut inciter certains promoteurs et investisseurs institutionnels à privilégier ce segment au détriment du LLI.

Enfin, l’offre de LLI demeure encore insuffisante face aux besoins. Selon les estimations, il faudrait construire entre 180 000 et 420 000 logements intermédiaires supplémentaires sur une décennie pour répondre à la demande. Or, avec une production annuelle d’environ 10 000 logements, le rythme reste largement en deçà des objectifs.

logement locatif intermédiaire – une personne travaille sur un bureau avec une petite maison en bois posée
© godshutter - Shutterstock

Quelques pistes pour le futur du logement locatif intermédiaire

Le LLI semble toutefois bien positionné pour devenir un pilier central du marché immobilier neuf dans les années à venir. Avec l'ouverture du dispositif aux particuliers et les incitations financières attractives, il répond à la fois aux attentes des investisseurs et aux besoins des ménages. Mais pour maximiser son impact, certaines évolutions et initiatives devront être mises en œuvre.

En travaillant sur ces points, le LLI pourrait devenir un modèle durable pour relancer la construction de logements neufs tout en répondant aux besoins des classes moyennes, qui restent les principales victimes de la crise du logement.

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