Calendrier de remboursement d’un prêt immobilier neuf, ancien, PTZ...

Morgane Caillière

le 23 avril 2024

[ mis à jour le 24 avril 2024 ]

Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier dans le neuf, dans l’ancien, pour la construction d’une maison individuelle ? Lors de l'achat d'un logement neuf, à rénover, déjà livré ou sur plan, comprendre le calendrier de remboursement des différents prêts aide clairement à gérer ses finances. Chaque type de crédit présente une timeline différente. Voici le mode de remboursement d’un prêt immobilier pour chaque profil avec des exemples concrets et chiffrés.

Dans le cas d’un logement acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)

Lorsqu'un logement est acquis en VEFA, le remboursement du capital emprunté ne commence qu'à la livraison de l'habitation. Cependant, avant cette étape, l'acquéreur doit payer des intérêts intercalaires, qui sont des frais appliqués sur les sommes débloquées progressivement par la banque pour financer les différentes étapes de la construction. Ces intérêts sont calculés uniquement sur le capital débloqué et non sur le montant total du prêt, ce qui signifie que leur montant augmente à mesure que le projet avance et que de nouveaux déblocages de fonds sont effectués.

Exemple concret et chiffré

Imaginons l'achat d'un appartement en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) pour un prix de 300,000 €. Pour financer cet achat, un prêt de 240,000 € est accordé, avec un déblocage des fonds échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Ce mode de financement est fréquemment utilisé pour les projets de construction, permettant ainsi de minimiser les coûts d'intérêts durant la période de construction.

Les fonds sont libérés à des étapes clés du projet, et les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants débloqués à ces différents paliers. Supposant un taux d'intérêt de 3.8%, examinons comment les intérêts intercalaires seraient appliqués à chaque étape :

Les étapes de remboursement d’un prêt pour un achat neuf en vefa

• À l'achèvement des fondations (35%) : 84,000 € (35% du montant total du prêt).
• Intérêts intercalaires : Calculés sur les 84,000 €, les intérêts pour cette étape s'élèvent à environ 266 € par mois.
• À la mise hors d'eau (70%) : 168,000 €, soit 70% du prêt. Les intérêts cumulés jusqu'à cette phase atteignent environ 532 € par mois. L’augmentation est due à l'accroissement du capital engagé.
• À l'achèvement des travaux (95%) : 228,000 €, représentant 95% du total du prêt. Les intérêts mensuels s'élèvent maintenant à environ 722 €, reflétant l'augmentation progressive du montant financé.
• À la livraison (100%) : 240,000 €. Avec la totalité du prêt débloquée, les intérêts mensuels atteignent 760 €, marquant la phase finale avant la livraison de l'appartement.

Si vous constatez des défauts de conformité lors de la livraison de votre bien acheté en VEFA, vous êtes en droit de consigner 5% du prix de vente. Vous pouvez déposer le solde à la Caisse des Dépôts et Consignations, un notaire ou un huissier de justice. Cette consignation force le promoteur à effectuer les réparations nécessaires. Il est important de noter que les malfaçons, qui correspondent à des travaux mal exécutés mais conformes à la description contractuelle, ne justifient pas une consignation.

... dans le cas où je fais construire ma maison ?

©vectorpouch - Shutterstock

La construction d'une maison individuelle implique un remboursement du prêt principal qui ne débute qu'après l'achèvement des travaux. Toutefois, comme pour un achat neuf en VEFA, pendant la période de construction, vous devez payer des intérêts intercalaires, qui sont des frais sur les montants progressivement débloqués par la banque pour financer les différentes étapes de la construction. Ces intérêts sont destinés à compenser la banque pour l'utilisation du capital durant la période de construction avant que vous ne commenciez à rembourser le principal du prêt.

Supposons que vous construisez une maison avec un budget total de 200,000 €, financée par un prêt de 160,000 €. Le déblocage des fonds se fait généralement en plusieurs étapes :

• 15 % (24,000 €) à l'ouverture des travaux,
• 40 % (64,000 €) après l'achèvement des fondations et la montée des murs,
• 75 % (120,000 €) à la mise hors d'eau et hors d'air,
• 95 % (152,000 €) à l'achèvement des travaux,
• 100 % à la réception du chantier (160,000 €).

Les intérêts intercalaires sont calculés sur ces montants à mesure qu'ils sont débloqués, donc ils augmentent progressivement jusqu'à l'achèvement de la maison. Par exemple, si le taux d'intérêt est de 2%, les intérêts pour la première tranche pourraient être d'environ 40 € par mois jusqu'à ce que la deuxième tranche soit débloquée, et ainsi de suite.

Lorsque vous contractez un prêt immobilier pour construire une maison, les options peuvent s’adapter à votre situation financière. Si vous avez déjà un prêt ou devez payer un loyer pendant la construction, il est possible de reporter le début du remboursement du nouveau crédit. Trois types de prêts sont disponibles :

• Crédit à remboursement immédiat, où les remboursements commencent dès le premier déblocage de fonds et augmentent progressivement.
• Crédit à remboursement différé partiel, qui permet de ne payer que les intérêts pendant la construction, avec le capital remboursable après l'achèvement.
• Crédit à remboursement différé total, où le remboursement complet ne commence qu'une fois la maison achevée, évitant ainsi de cumuler les charges de prêt et de loyer, bien que cette option soit la plus coûteuse.

En outre, si vous possédez déjà une propriété que vous n'avez pas encore vendue, vous pouvez envisager un prêt relais pour financer la construction en attendant la vente de votre bien actuel.

Quand commence le remboursement d’un PTZ ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est conçu pour faciliter l'accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes, il a été ouvert aux classes moyennes en 2024.

Ce crédit immobilier sans intérêt inclut une période de différé pendant laquelle les bénéficiaires ne remboursent pas le prêt. Cette période peut varier entre 5, 10, ou 15 ans, en fonction des ressources du ménage et de la zone géographique du logement concerné.

Après ce différé, la durée du remboursement peut s'étendre sur 10 à 15 ans, totalisant ainsi une durée de prêt entre 20 et 25 ans. Cette flexibilité permet aux emprunteurs de mieux gérer leurs finances au début de l'acquisition et de s'adapter progressivement à la charge de remboursement.

Exemple concret et chiffré

Prenons l'exemple d'une famille achetant leur première maison pour 300,000 € dans une zone où ils sont éligibles à un PTZ de 40,000 €. Supposons qu'ils bénéficient d'un différé de 10 ans en raison de leurs revenus. Pendant cette première décennie, ils ne rembourseront pas le PTZ, mais continueront à payer les intérêts et le principal sur les autres prêts contractés pour financer l'achat.

À l'issue du différé, ils commenceront à rembourser le PTZ sur une période de 12 ans. Si le PTZ couvre 20% de l'achat total, les remboursements du PTZ pourraient s'établir à environ 333 € par mois, sans intérêts, une fois que la période de différé sera terminée. Cela permet une transition en douceur vers une charge financière complète, évitant ainsi un choc financier brusque.

Le remboursement du prêt accession sociale

Le remboursement du prêt accession sociale (PAS) commence généralement après une période d'anticipation durant laquelle l'emprunteur peut choisir de ne pas rembourser le capital, et parfois même les intérêts, selon les modalités spécifiques de son contrat. Cette période d'anticipation peut être totale ou partielle.

Exemple concret et chiffré

Prenons l'exemple d'un prêt PAS de 150,000 € avec une période d'anticipation totale de 5 ans à un taux fixe de 1.75%. Durant cette période, l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts, ce qui lui permet de gérer d'autres dépenses ou d'investir dans l'amélioration de la propriété. Après ces 5 ans, le remboursement du capital commence, étalé sur la durée restante du prêt.

Supposons que le prêt soit structuré sur une durée totale de 20 ans (240 mois), incluant les 5 ans de différé. Après la période de différé, l'emprunteur commence à rembourser le capital ainsi que les intérêts accumulés non payés durant le différé, si applicable. Les mensualités seraient ajustées en conséquence pour couvrir le capital plus les intérêts sur les 15 années restantes.

Cet arrangement financier peut significativement alléger la charge initiale sur l'emprunteur, offrant une flexibilité financière surtout si l'acquisition du bien nécessite des travaux d'amélioration initiaux ou autres investissements importants.

Quand commence le remboursement de mon prêt pour travaux dans l’ancien ?

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Pour les prêts destinés à financer des travaux dans l'ancien, les conditions de remboursement peuvent varier considérablement selon les banques, mais généralement, le remboursement du capital emprunté commence immédiatement après le déblocage des fonds. Certaines institutions financières permettent des pauses dans le remboursement, donnant aux emprunteurs la flexibilité de gérer des imprévus financiers en suspendant temporairement les mensualités.

Exemple concret et chiffré

Supposons un prêt pour travaux de 25,000 € avec un taux d'intérêt annuel de 3% sur une période de 10 ans. Les mensualités pour un tel prêt seraient calculées comme suit :

• Principal (le montant emprunté) : 25,000 €,
• Taux d'intérêt annuel : 3%,
• Durée du prêt : 10 ans (120 mois).

En utilisant une formule de calcul de prêt amortissable classique, les mensualités seraient d'environ 242 € par mois. Ce calcul prend en compte le remboursement du capital ainsi que les intérêts accumulés chaque mois, réduisant progressivement le capital initial emprunté.

Et pour un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un type de crédit où l'emprunteur paie uniquement les intérêts et les primes d'assurance durant la période du prêt, avec le capital devant être remboursé en une seule fois à la fin de l'échéance.

La particularité du prêt in fine est qu'il ne nécessite pas de remboursement du capital avant la dernière échéance. Cependant, pour sécuriser le prêt, les banques exigent le plus souvent une assurance-vie en nantissement qui servira de garantie en cas de défaillance de l'emprunteur.

Un point important à considérer est la possibilité de remboursement anticipé, soit partiellement soit totalement, qui permettrait de réduire le montant des intérêts ou de solder le prêt avant terme. Les établissements bancaires ne peuvent refuser une demande de remboursement anticipé, bien qu'elle puisse être assortie de frais, notamment l'Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA).

Exemple concret et chiffré d'un prêt in fine

Considérons un prêt in fine de 250 000 €, contracté en avril 2024 à un taux d'intérêt de 3.8% sur une durée de 5 ans. Ce type de prêt se caractérise par le fait que les mensualités couvrent uniquement les intérêts et l'assurance, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois à l'échéance finale.

• Mensualité (intérêts seulement) : Environ 791 € par mois
• Dernière mensualité (Capital à rembourser) : 250 000 €

Le fonctionnement du prêt in fine implique que l'emprunteur paie les intérêts sans toucher au capital pendant la durée du prêt. Pour un prêt de 250,000 € à un taux de 3.8%, les calculs des intérêts sont les suivants :

• Intérêts annuels : Montant du prêt × Taux d'intérêt = 250,000 € × 3.8% = 9,500 € par an.
• Intérêts mensuels : Intérêts annuels ÷ 12 = 9,500 € ÷ 12 ≈ 791 € par mois.

À la fin des 5 ans, lors de la dernière échéance, l'emprunteur doit rembourser le montant du capital initial de 250 000 €. Le total des intérêts payés durant la période du prêt s'élève à 9,500 € × 5 = 47,500 €, portant ainsi le coût total du prêt à 250,000 € + 47,500 € = 297,500 €, hors coûts d'assurance et autres frais éventuels.

Cette stratégie d’emprunt permet la déduction fiscale des intérêts versés sur les revenus fonciers, elle est donc particulièrement intéressante pour ceux qui se trouvent dans des tranches d'imposition élevées. De plus, la possibilité de rembourser le capital en un seul versement à la fin du prêt permet une gestion plus souple des flux financiers, autorisant l'investissement du capital dans des placements à rendement potentiellement plus élevé durant le prêt.

Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Si un crédit immobilier engage généralement son contracteur pour plusieurs années, certaines situations peuvent vous amener à envisager un remboursement anticipé. Pour ce faire, une demande écrite doit être envoyée à la banque. Il n'existe pas de délai légal minimum mais cette démarche est réglementée et implique des frais supplémentaires.

Votre banquier peut vous imposer le fait que le remboursement anticipé concerne au moins 10 % du montant initial du prêt. Un montant qui ne s’applique pas si vous remboursez la totalité de votre solde de façon anticipée. Les pénalités ne s'appliquent pas non plus si le remboursement est dû à :

• Un déménagement professionnel ou celui de votre partenaire,
• Une cessation forcée d'activité (comme un licenciement),
• Le décès de l'emprunteur ou de son partenaire.

Dans les autres cas, les pénalités ne peuvent excéder le montant des intérêts de six mois calculés sur le capital remboursé anticipativement et 3 % du capital restant dû.

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