Les avantages et inconvénients du LMNP
Morgane Caillière
Mis à jour le lundi 30 janvier 2023
SOMMAIRE
- Le statut LMNP : Piqûre de rappel
- Les conditions liées au logement
- Les conditions liées au bailleur
- Les avantages du statut LMNP
- Une fiscalité très avantageuse
- Le régime réel
- Le régime micro-bic
- La possibilité de déduire ses frais d’acquisition
- L’amortissement
- Le déficit reportable
- Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard
- Le gestionnaire de la résidence de service s’occupe de tout
- Les inconvénients du statut LMNP
- L’incompétence du gestionnaire en Censi-Bouvard
- La cessation d’activité
Est-ce plus avantageux de louer vide ou meublé en 2023 ? de plus en plus de personnes se tournent vers le LMNP (location meublée non professionnelle). Le LMNP est un statut réservé aux loueurs non professionnels. Un investissement LMNP présente de nombreux avantages, mais comporte aussi quelques risques qu’il faudra prendre en compte pour ne pas perdre d’argent.
Voyons ensemble les principaux avantages et inconvénients d’un investissement en LMNP.
Le statut LMNP : Piqûre de rappel
Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, s’adresse aux propriétaires venant d’acquérir un bien immobilier dans l’objectif de le louer meublé. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler mais plutôt un statut fiscal. Le statut LMNP impose à l’investisseur rennais que la location du bien ne constitue en aucun cas, l’activité principale du bailleur.
Ce statut est accessible à tous les contribuables français souhaitant profiter d’un complément de revenus en investissant dans l’immobilier locatif. S’il choisit le statut de loueur en meublé non professionnel, l’investisseur pourra :
- Récupérer la TVA,
- Amortir son bien immobilier
- Être exempté d’impôt sur 50% de ses recettes locatives.
Les revenus d’une location meublée bénéficient de déductions et d’abattements plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu. Si vous souhaitez investir en LMNP à Rennes, à Bordeaux, Paris ou ailleurs, vous devrez vous soumettre à quelques conditions. Celles-ci sont divisées en deux catégories: celles qui sont liées aux caractéristiques du logement et celles qui sont liées au bailleur.
Les conditions liées au logement
Le logement doit être entièrement équipé pour que le locataire puisse profiter d'un confort optimal. Parmi les meubles et équipements obligatoires dans le logement, on citera: la literie (avec des couvertures et des draps), les tables, une salle de bains fonctionnelle, les plaques de cuisson, des meubles de rangement, les luminaires, un réfrigérateur, un four, des éléments permettant d’assombrir les pièces (rideaux, volets…), la vaisselle et de quoi entretenir le logement.
Les conditions liées au bailleur
Le bailleur souhaitant bénéficier du statut LMNP à Rennes ne doit pas être considéré comme un professionnel et doit respecter un plafond de revenus locatifs. Ainsi, les gains de la mise en location d’un logement en LMNP ne peuvent pas représenter plus de 50 % du montant de ses revenus globaux et ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
Si vous voulez obtenir le statut de LMNP, il faudra le déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de Rennes a sein de la Cité judiciaire, située au 7 Rue Pierre Abélard. Vous ne devrez pas être inscrit en tant que loueur de meublé professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP présente de nombreux avantages non négligeables, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. L’avantage fiscal qu’il propose est un des plus importants. Nous vous présentons les principaux avantages d’un investissement LMNP.
Une fiscalité très avantageuse
Rappelons que lorsque vous mettez en location un logement vide, les revenus que vous allez percevoir seront considérés comme des revenus fonciers. Avec le statut LMNP, les revenus qui sont liés à cette activité seront placés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). À ce titre, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition: le régime réel et le régime micro-BIC ou régime forfaitaire. Avant de valider votre choix, le mieux est de vous informer au maximum pour vérifier que le régime que vous allez choisir s’accorde bien avec votre profil et votre situation.
Le régime réel
Le régime réel est accessible sur demande pour les LMNP. Elle est à effectuer lors de la déclaration d’activité au greffe du Tribunal des Commerces. En général, ce régime est plus avantageux que le régime micro-BIC, même s’il demande un peu plus d’implication de votre part. Il vous permettra de déduire de vos recettes locatives imposables l’ensemble des charges et des amortissements liés à votre location au total de vos revenus.
Le régime micro-bic
Le régime micro-BIC est attribué par défaut. Si vous ne faites pas de demande pour changer de régime, celui-ci est sélectionné automatiquement. Il vous permettra de bénéficier d’un abattement de 50 % de vos recettes pour que l’on puisse déterminer la partie imposable. En résumé, vous ne serez imposable que sur 50 % de vos revenus locatifs. Notons toutefois que les frais d’assurance ne sont pas réduits.
La possibilité de déduire ses frais d’acquisition
Le loueur en meublé peut déduire ses frais d’acquisition de sa recette locative, l’année de son achat ou les répartir sur la durée de l’amortissement. Dans la liste de ces frais, nous citerons: les frais de garantie, les frais d’acte notarié, les émoluments du notaire, ou encore les rémunérations des intermédiaires. Grâce à ces déductions, vous pourrez réduire fortement l’imposition des bénéfices réalisés.
L’amortissement
C’est une charge fictive qui diminue votre somme imposable au fur et à mesure du temps. Concrètement, votre logement de même que les meubles dont vous l’avez équipé, perdent de leurs valeurs chaque année. L’appartement est censé perdre de la valeur durant 40 ans et les meubles durant à 10 ans. Traduction plus le temps passe et plus la part imposable de votre recette locative baisse.
Le déficit reportable
Lorsque les charges d’exploitation d’un logement dépassent les recettes locatives, l’investisseur peut alors bénéficier d’un mécanisme appelé déficit foncier. Autrement dit, si vous effectuez des travaux couteux au sein de votre logement, vous êtes en droit de les déduire de vos revenus locatifs. Attention cette option est réservée aux investisseurs ayant opté pour le régime réel.
Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard
L’un des grands avantages du statut LMNP, c’est qu’il est cumulable avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cette niche fiscale permet à un investisseur de défiscaliser 11% du montant hors taxe de son appartement neuf à Rennes appartement neuf acheté en résidence de service.
Le gestionnaire de la résidence de service s’occupe de tout
En réalisant un investissement locatif, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion locative du bien, cette tâche sera à la charge d’une société d’exploitation professionnelle. Cette dernière vous évitera les contraintes de gestion: recherche de locataires, entretien des locaux, paiement des charges internes… Le gestionnaire s’engage à verser, chaque mois, les loyers qui vous sont dus. Petit rappel: le bail commercial sera d’une durée de 9 à 11 ans. C’est une sécurité pour vous en tant que bailleur, car vous recevrez vos loyers, que le logement soit occupé ou vide. Au terme de ce bail, une nouvelle négociation devra être réalisée entre le bailleur et l’exploitant afin de fixer le loyer, entre autres.
Les inconvénients du statut LMNP
Les principaux inconvénients du LMNP se présentent dans le cas d’un investissement en loi Censi-Bouvard. Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence de service, résidence étudiante, sénior, de tourisme ou d’affaire, les risques proviennent principalement de la solidité et du professionnalisme du gestionnaire.
L’incompétence du gestionnaire en Censi-Bouvard
Selon le niveau de sérieux du gestionnaire en charge de la résidence de services, votre bien prendra ou perdra de la valeur. Un gestionnaire dont le personnel n’est jamais remplacé en cas d’absence, qui n’assure l’accueil, le petit déjeuner ou encore le ménage que par intermittence mettra en danger de manière directe, la valeur de votre logement loué en LMNP.
La cessation d’activité
Même si le cas est rare, il n’est pas totalement impossible qu’un gestionnaire mette la clé sous la porte sans trouver de repreneur. En cas de faillite donc, les loyers peuvent être interrompus durant un long moment sans possibilité pour vous, propriétaire, de louer l’appartement à d’autres locataires que ceux à qui la résidence est destinée. La solidité financière de votre gestionnaire de même que son expérience et son sérieux sont donc clairement à contrôler avant tout investissement en LMNP au sein de son établissement.
Le plus souvent, toutefois, ce genre de risque est très limité par le fait que les résidences de services sont adossées à de grands groupes qui maitrisent les rouages du marché depuis de nombreuses années.
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