Comment estimer le prix d’un appartement neuf à Rennes ?
Dimitri Iatosti
le 04 octobre 2022
[ mis à jour le 04 octobre 2022 ]
SOMMAIRE
- Les caractéristiques de l’appartement
- Les équipements disponibles dans l’appartement
- Les charges inhérentes à l’immobilier neuf
- Les aménagements urbains prévus
- Analyser la conjoncture du marché immobilier rennais
- Quels sont les quartiers à privilégier pour l’achat d’un bien neuf à Rennes ?
- Le quartier de la Cleunay
- Le quartier des Nord Saint-Martin
Lorsque l’on décide de se lancer dans un projet immobilier, il est important de garder en tête qu’un bien peut prendre ou perdre de la valeur avec le temps. Pour se projeter dans l’avenir, déterminer chaque atout d’un bien et l’estimer est primordial. L’estimation d’un appartement est indispensable pour proposer un prix en accord avec le celui du marché. Découvrez comment calculer la valeur d’un logement neuf à Rennes et les quartiers qui risquent de prendre de la valeur dans les années à venir.
Les caractéristiques de l’appartement
L’estimation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte, et dépend surtout d’une multitude de paramètres. Pour proposer le prix le plus juste possible, un agent immobilier portera son attention la typologie et le secteur géographique bien évidemment, mais aussi sur toutes les prestations : cuisine équipée et intégrée, présence de vis-à-vis, présence d’un extérieur ou encore les matériaux utilisés pour sa conception.
De ces éléments dépendra le prix au m² d’un appartement. Même si deux appartements se trouvent dans le même quartier, la différence de prix entre eux peut être importante en raison des prestations proposées. Si vous n’avez pas les informations nécessaires concernant les caractéristiques d’un logement, vous pouvez vous tourner vers le promoteur en charge de sa commercialisation.
Il faut savoir que l’étage où se situe le logement peut aussi jouer sur son prix, tout comme son orientation. Un appartement exposé sud-ouest ou sud-est peut être valorisé de 3 à 5 %. Par ailleurs, un appartement situé au 4e étage d’un immeuble est plus cher qu’un appartement au rez-de-chaussée.
Les équipements disponibles dans l’appartement
Les prestations et les équipements présents dans un appartement sont déterminants pour l’estimation d’un bien immobilier. Ils influeront directement sur le prix du logement. En optant pour un logement dans le parc du neuf à Rennes ou dans la métropole, le propriétaire peut bénéficier des services issus des dernières technologies (volets roulants automatiques, contrôle du chauffage, thermostat connecté, domotique…) et des matériaux de qualité.
Les biens neufs sont souvent dotés de prestations très utiles au quotidien: mitigeur thermostatique, cuisine équipée, double vasque et sèche-serviette, par exemple. Par ailleurs, tous les logements neufs respectent les normes PMR, notamment pour les espaces de circulation au sein d’un appartement ou pour la taille des sanitaires.
Si ces équipements garantissent un quotidien agréable aux résidents sur le long terme, ils permettent aussi d’optimiser l’estimation d’un bien immobilier dans les prochaines années.
Les charges inhérentes à l’immobilier neuf
Afin de faire un calcul plus ou moins précis du coût d’un appartement neuf, le prix d’achat ne constitue pas la seule dépense à anticiper. Des charges doivent être ajoutées au prix du logement. Parmi les plus importantes, on citera: les frais de notaire lors de l’achat, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’habitation, le fonds de travaux, les charges de copropriété ou encore le coût éventuel de la place de parking.
Il est à préciser que les logements neufs bénéficient d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant une période de deux ans. L’exonération court à compter du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement de la construction.
Avec tous ces frais à prévoir, le budget qui doit être alloué à l’achat d’un appartement neuf peut être élevé. De ce fait, vous devrez les considérer lors de la recherche du financement.
Les aménagements urbains prévus
Phénomène post-covid, Rennes attire des investisseurs et des acquéreurs tous-azimuts. Face à cette explosion démographique, les projets d’aménagement urbain se multiplient, ce qui renforce l’attractivité dans certains quartiers. Dans les zones fraichement rénovées, le prix au m² des logements est voué à augmenter.
Plusieurs zones de la Capitale Bretonne jouissent d’une nouvelle attractivité, avec des infrastructures culturelles récentes, des stations de métro fraîchement installées ou des résidences qui se développent de façon exponentielle. À noter que la présence de commodités comme les transports, commerces et écoles ont un véritable impact sur l’estimation d’un appartement neuf.
La valeur d’un bien neuf est liée à la qualité de vie que propose son environnement. Une estimation peut baisser à cause de commerces trop bruyants à proximité, entre autres choses. À l’inverse, la création d’un bâtiment culturel ou d’équipements sportifs aura un impact positif sur l’estimation du prix de vente. Quelques quartiers à Rennes représentent une illustration parfaite du développement de la métropole, à l’instar de l’écoquartier de la Courrouze ou de Cleunay.
Analyser la conjoncture du marché immobilier rennais
Après avoir pris en compte les prestations, ainsi que l’état général du logement, il faudra bien analyser l’état de santé du marché immobilier rennais. Selon la période à laquelle vous achetez, le prix d’un bien peut amener à augmenter, ou au contraire à baisser. D’autant plus qu’en ce moment, l’inflation agit de plein fouet sur les prix des logements neufs comme ancien. Une étude de la conjoncture immobilière menée par un professionnel de l’immobilier neuf sera fortement appréciée pour faire les bons choix.
Quels sont les quartiers à privilégier pour l’achat d’un bien neuf à Rennes ?
Rennes attire de plus en plus d’habitants chaque année. Cet engouement pour la Bretagne est non seulement dû à son charme singulier, mais surtout à sa manière de conjuguer aisément un paysage traditionnel et des infrastructures modernes. Voici quelques quartiers où il est intéressant d’investir, notamment parce que les biens qui y sont situés ne risquent pas de perdre de la valeur avec le temps et pourraient même en prendre à moyen et à long terme.
Le quartier de la Cleunay
Situé au sud-ouest de l’hypercentre de Rennes, Cleunay est un quartier prometteur et en pleine expansion. Cumulant de nombreux atouts, il est desservi depuis la mi-septembre par la toute nouvelle seconde ligne de métro de Rennes. Déjà fortement apprécié par les habitants pour son calme et pour sa richesse en commerces de proximité, Cleunay est un quartier qui tend à se développer dans les prochaines années. Acheter ou investir dans ce secteur est à considérer.
Le quartier des Nord Saint-Martin
Idéalement situé entre le centre-ville et les établissements d’enseignement supérieur rennais, le quartier Nord Saint-Martin est un petit havre de paix. Étudiants, familles, séniors et jeunes actifs prennent d'assaut les habitations disponibles. Quartier agréable à vivre, son atout majeur sont les prairies Saint-Martin, un vaste parc naturel d’environ 30 hectares, apprécié des joggeurs et des familles, longé par le canal d’Ille-et-Rance.
Bien pourvu en commerces, le quartier Nord Saint-Martin compte deux centres commerciaux : Grand Quartier et Saint-Grégoire. Les enseignes de prêt-à-porter, de restauration et autres se comptent par dizaines. Nord Saint-Martin est également le premier quartier de Rennes pour sa proportion de programmes immobiliers récents. Près de 20 % du parc résidentiel du quartier a été construit après 1999.
