Bois Perrin à Rennes : 400 nouveaux logements
Charlotte Guehennec
le 23 avril 2021
[ mis à jour le 11 mai 2023 ]
SOMMAIRE
Au sud du quartier Jeanne d'Arc à Rennes, le site de l’ancien hôpital pédopsychiatrique de la ville va être réaménagé en un nouveau quartier. Le projet : développer une ZAC qui accueillera 400 logements à l’horizon 2025. Un chantier d’environ 9,4 millions d’euros prévu par le Programme Local de l’Habitat qui entend développer la construction de programmes neufs à Rennes et dans sa périphérie. Zoom sur la création de ce nouveau quartier rennais.
Des logements neufs sur l’ancien hôpital pédopsychiatrique
Rachetés par la ville de Rennes en juillet 2020, les 3,7 hectares de l’ancien hôpital psychiatrique pour enfants et adolescents vont être réaménagés en une ZAC : Zone Aménagement Concertée. Cette opération de renouvellement urbain souhaitée par la métropole va permettre de développer l’offre immobilière de la ville et d’accueillir les nouveaux habitants dans la métropole.
La croissance démographique de la ville de Rennes
- Alors que Rennes abritait 454 296 habitants en 2018, sa population atteindra près de 550 000 personnes en 2040 (Chiffres INSEE). Une augmentation démographique d’environ 100 000 personnes en 20 ans.
- La ville compte 70 000 étudiants, soit 20,5 % de la population rennaise. Une croissance de 21 % entre 2009 et 2019 qui fait de Rennes la 3ème ville étudiante de France en 2020.(classement L’Étudiant).
Le projet immobilier du quartier Bois Perrin à Rennes
Avec ce projet immobilier au nord-est de Rennes, ce sont 400 logements dont 50 en réhabilitation qui sortiront de terre sur les anciennes fondations du CHGR (Centre pédopsychiatrique du Centre hospitalier Guillaume Régnier). Cette vaste opération de réaménagement urbain est pilotée par H20 Architectes, OLM Paysagistes, OGI Ingénierie et ID+ Ingénierie, sous l’égide de la Ville de Rennes.
Initialement prévu pour 450 logements, le projet de la ZAC a pris en compte les craintes des habitants au sujet de la hauteur des immeubles neufs dans ce quartier : « Nous n’avons pas le culte de la verticalité, ce n’est pas une obsession chez nous et nous avons donc révisé le projet en conséquence » rassure Marc Hervé, 1er adjoint chargé à l’urbanisme de la ville de Rennes.
La hauteur des tours a donc été réduite de 12 étages à 8 maximum, et la concertation de la ZAC Bois Perrin a abouti à la suppression d’un programme neuf afin de préserver un cèdre et faciliter l’ouverture du site vers le parc de la Piletière. Le projet immobilier permettra aussi de créer des liaisons vers les quartiers de la Vilaine, Jeanne-d 'Arc et Baud-Chardonnet, ainsi que vers la station de métro du campus de Beaulieu.
Qu’est-ce qu’une ZAC ?
- Une ZAC est une zone d’aménagement concertée.
- Il s’agit d’une opération publique d’aménagement urbain réalisée par une collectivité ou un établissement public dans l’objectif de céder cet espace à un aménageur privé. La concertation est un dialogue entre les acteurs publics du projet et les habitants concernés (réunions publiques, expositions de plans, tenue d’un registre …)
- La création d’une ZAC rentre généralement dans l’élaboration d’un plan local d’urbanisme (PLU).
Située entre l’avenue du Général Leclerc et le boulevard de Vitré, la construction de ce nouveau quartier près du centre de Rennes ambitionne également de mettre en valeur le patrimoine architectural et historique du site : les façades des immeubles neufs, de six et huit étages, seront constituées de murs en grés et les toitures seront en tuiles. Certains logements existants seront également réhabilités pour accueillir les nouveaux habitants.
Le lancement travaux de la ZAC Bois Perrin est prévu pour fin 2022, et les premiers logements sont attendus en 2025.
L'ambition écologique et sociale du quartier Bois Perrin
Le futur quartier Bois Perrin à Rennes proposera un immobilier intégrant une grande mixité sociale et générationnelle. Les 26 400 m² de surface habitable comprendront ainsi une partie de logements sociaux, une crèche associative de 900 m², et 15 000 m² d’espaces publics composés de 468 places de stationnements, de squares et de jardins. La ville de Rennes prévoit également de planter 300 arbres et de valoriser les espaces paysagers du site.
Pour proposer un programme immobilier plus vertueux, le projet Bois Perrin axe sa réflexion autour des pistes suivantes :
- Raccordement au réseau de chaleur urbaine local
- Réalisation de programmes “passifs” (même température dans toutes les pièces grâce à la ventilation)
- Utilisation des matériaux biosourcés comme le bois pour la construction
- Valorisation de moyens de transports doux
- Gestion optimale de l’eau pluviale
La création du nouveau quartier de Bois Perrin entend également répondre aux objectifs du PLH de Rennes Métropole. Le programme local de l’Habitat de la ville doit en effet permettre la construction de logements variés : 40 % en accession libre et 60 % de logements aidés (25 % de logements sociaux, 20 % de logements intermédiaires et 15 % en bail réel solidaire).
Le programme Local de l'Habitat de Rennes Métropole
À l’origine prévu pour la période de 2015 à 2020, le PLH de Rennes Métropole a été prolongé jusqu’à 2022 par le Conseil Métropolitain afin de répondre aux nouveaux enjeux de la ville : accroissement de population, augmentation des demandeurs sociaux, nouveaux critères énergétiques…
Les 4 axes stratégiques du PLH de Rennes
- Produire de nouveaux logements pour accompagner la croissance démographique du territoire
- Assurer les conditions de l’égalité des choix résidentiels
- Rénover les parcs immobiliers existants
- Proposer un PLH adapté aux différentes communes de Rennes Métropole
Rennes prend alors des mesures pour répondre à ces enjeux : construction de 4 000 habitations par an dont 200 logements sociaux supplémentaires annuels, modification des prix de l’accession aidée (suppression du coût de stationnement), et un investissement de 2 millions d’euros an pour la rénovation énergétique des HLM de Rennes.
Avec la livraison de 400 habitations sur la ZAC, le quartier Bois Perrin apporte sa pierre à l’édifice immobilier de la ville.
Bois Perrin : un quartier idéal pour l’investissement locatif à Rennes
Située près du quartier Beaulieu, la ZAC Bois Perrin profite d’un emplacement stratégique proche du centre-ville et des universités. Un secteur recherché de Rennes qui abrite de nombreux campus et établissements scolaires : l’INSA, l’École de chimie, IMT Atlantique, l’école supérieure de réalisation audiovisuelle ou encore l’Université de Rennes 1 dont le campus de Beaulieu accueille près de 9 000 étudiants.
Le site du futur quartier Bois Perrin profite d’un environnement urbain dynamique, au bord de la Vilaine et de la Plaine de Baud. Il suffit de 10 minutes en voiture pour rejoindre le centre-ville.
Une opportunité pour investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel à Rennes et dégager des recettes locatives. La ville étant classée en zone B1, les loyers des logements loués selon ce dispositif seront fixés à 10,55 € m² (barème 2021). Un plafond de loyers Pinel qui pourra s’appliquer au quartier Bois Perrin, situé au centre de la métropole.
Christelle et Maxime ont le projet d’investir dans l’immobilier neuf au centre de Rennes. Pour s’assurer une rentabilité locative optimale, le couple fait appel à l’expertise d’un courtier immobilier. Après avoir consulté différents logements, le couple décide d’acquérir un appartement neuf T2 de 40 m² avec une terrasse de 16 m² dans le quartier Beaulieu Atalante. Le potentiel locatif de ce bien près des universités a convaincu Christelle et Maxime.
Grâce à cet investissement de 181 000 €, le couple pourra défiscaliser jusqu’à 38 010 € et fixer un loyer mensuel maximum de 552 €.
