Projet de loi 4D : la question du logement
Charline N.
le 30 juillet 2021
[ mis à jour le 11 mai 2023 ]
SOMMAIRE
Le grand projet 4D, récemment rebaptisé 3Ds, a été amendé et adopté par le Sénat le 21 juillet dernier. Les textes de cette loi traitent de la décentralisation et de la simplification de l'action publique locale, et une partie des articles proposés par le Gouvernement porte plus précisément sur l’habitat et l'urbanisme.
Les différentes mesures qui ont été validées par le Sénat sont très attendues par les communes, comme celle de Rennes, car elles ont un fort impact sur la définition et la mise en œuvre de leur politique d’urbanisation. La décentralisation des prises de décision, les logements sociaux, la gestion des biens abandonnés… Autant de sujets majeurs qui ont à nouveau été évoqués dans les débats autour de la loi 3Ds et qui impactent les logements anciens, comme l’ immobilier neuf à Rennes.
Les collectivités locales s’emparent de l’habitat
Les sénateurs ont introduit un nouvel article dans la loi 3Ds qui prévoit que le rôle d’autorité organisatrice de l’habitat peut être transmise à une collectivité ou un regroupement de collectivités. Cette fonction permet notamment de procéder à l’attribution des aides à la pierre et de réviser, avec la préfecture, les zonages liés aux investissements locatifs. C’est donc un rôle très attendu par les communes qui souhaitent davantage d’autonomie dans la gestion de leur politique de logement.
D’autres dispositions ont par ailleurs été votées pour favoriser localement les organismes fonciers solidaires et les opérations d’aménagement dans le cadre des grandes opérations d’urbanisme. C’est tout le secteur de l’habitat qui se voit ainsi soutenu et redynamisé.
Les biens à l’abandon récupérés plus rapidement par les collectivités
La nouvelle réforme territoriale 3Ds prévoit que les collectivités puissent récupérer les biens abandonnés sur leur territoire plus rapidement. Cette mesure est mise en place pour permettre aux communes de lutter elles-mêmes contre le fléau que représentent ces biens non utilisés dans des zones de logement dites tendues.
Dans des métropoles comme Rennes, où la demande de logement est forte, il est important de pouvoir rapidement récupérer les logements et immeubles « sans maître ». Avec la loi 3Ds, la collectivité pourra prendre en charge plus vite les biens laissés à l’abandon, en lançant des procédures d’acquisition simplifiées et plus rapides. Une fois rénovés, ces immeubles sont ensuite rendus disponibles sur le marché de l’immobilier à la vente ou à la location.
Ce dispositif permet également à la métropole de Rennes de pouvoir réhabiliter des constructions qui menacent la sécurité des habitants. En effet, des locaux, des granges ou des appartements délabrés peuvent menacer de s'effondrer par manque d’entretien. En plus d’être dangereux, ils détériorent l’image de certains quartiers de la commune.
Marielle Muret-Baudoin, vice-présidente de l’association Maires d’Ille-et-Vilaine, soutient cette mesure, en particulier pour les communes de moyenne et petite tailles. «On sait à quelles familles appartiennent les biens, car on connaît très bien nos habitants et leur histoire, alors dix ans ce n’est pas trop court», affirme-t-elle.
La loi SRU adaptée et prolongée
Après de nombreux débats, la loi SRU a bien été confortée par les sénateurs. Ils ont cependant modifié les conditions de mise en œuvre de l’obligation pour les communes de disposer de 20 à 25% de logements sociaux sur leur territoire.
Le texte voté fait donc évoluer les délais de réalisation des objectifs. La construction des logements sociaux n’est plus à atteindre à une date fixe, normalement en 2025, mais elle est désormais étalée sur des périodes de trois ans, avec 33% de l’objectif à atteindre à chaque période. Des adaptations peuvent avoir lieu en fonction de l’importance du retard de la commune.
En parallèle, les sénateurs ont également voté la mise en place d’un « contrat de mixité sociale » entre les communes et la préfecture. Ce contrat permet d’adapter le rythme de rattrapage de la construction de logements sociaux. Si une commune atteint les objectifs fixés dans le contrat social, elle ne sera pas sanctionnée, même si ces objectifs sont inférieurs aux quotas de la loi SRU. En contrepartie, les sanctions financières en cas de non-respect du contrat de mixité sociale ont été alourdies.
Pour rappel, la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) a été votée en décembre 2000. Elle impose aux communes urbaines de se doter de 20 à 25 % de logements sociaux sur leur territoire. Elle a depuis été révisée plusieurs fois, afin de donner plus de temps aux communes pour atteindre leurs objectifs.
Des actions en faveur de la mixité sociale
Le Sénat a également voté une disposition du texte de la loi 3Ds interdisant la construction de logements sociaux PLAI (prêts locatifs aidés d'intégration) dans les communes totalisant déjà plus de 40% de logements sociaux. L’objectif est d'éviter la ghettoïsation des territoires et de soutenir la mixité sociale dans les communes.
Un soutien aux travailleurs essentiels
Un article du projet 4D voté par les sénateurs met en place un objectif relatif à l’attribution de logements sociaux aux travailleurs dit essentiels. Particulièrement attendue après la crise sanitaire, cette mesure définit comme travailleurs essentiels «ceux exerçant une activité professionnelle qui ne peut être assurée en télétravail dans un secteur indispensable à la continuité de la vie de la Nation ».
La convention intercommunale d’attribution pourra ainsi fixer des objectifs d’attribution à leur bénéfice. Il revient aux communes et aux collectivités de définir leurs priorités locales.
L’encadrement des loyers pour les villes volontaires
L'expérimentation d'encadrement des loyers est proposée aux villes qui sont volontaires pour la tester sur leur territoire. Elle devait à l’origine durer cinq ans, mais les textes de la loi 3Ds prolongent ce dispositif de trois ans, afin de tenir compte des villes nouvellement inscrites dans ce dispositif.
Si la métropole de Rennes ne s’est pas portée volontaire pour tester cette mesure, de nombreux élus locaux s’opposent régulièrement à cette décision. Ils jugent en effet que cette expérimentation serait bénéfique pour la ville de Rennes, où les loyers sont souvent trop chers. Les jeunes et les étudiants sont les premiers impactés par ces loyers plus élevés que dans le reste du département, et rencontrent des difficultés pour se loger.
Le dispositif d’encadrement des loyers impose aux propriétaires de respecter un plafond, défini par un arrêté préfectoral au moment de la signature du bail ou de son renouvellement. Cet encadrement vise à limiter l’envolée des loyers dans les zones tendues, comme cela peut être le cas dans certains secteurs de Rennes.
En résumé, le projet de loi 3Ds - 4D a replacé les politiques locales de l’habitat, et leur orchestration, au cœur du débat entre les sénateurs. Ainsi, ce sont plusieurs dizaines d’articles votés qui abordent la mixité sociale, la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), l’encadrement des loyers ou bien la décentralisation des prises de décision dans ces domaines. Le Sénat a amendé et approuvé ces articles en juillet 2021. C’est maintenant à l’Assemblée nationale de les étudier et de rendre ses conclusions à la rentrée prochaine.
