Loi Anti-Squat 2023 : Nouvelles mesures et conséquences pour les propriétaires

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 17 novembre 2023

[ mis à jour le 17 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 change la donne dans la protection des propriétaires face à l'occupation illicite de leur bien. La législation renforce le Code pénal avec deux nouveaux délits et étend la définition du squat pour inclure les locaux à usage commercial, agricole, ou professionnel, et pas seulement les domiciles. Focus.

Avant la Loi du 27 Juillet 2023

Changements Apportés par la Loi du 27 Juillet 2023 : La nouvelle loi a introduit des mesures visant à renforcer la protection des propriétaires et à accélérer la procédure d'expulsion des squatters. Elle a notamment mis en place des procédures plus rapides pour l'expulsion et renforcé les sanctions contre le squatting, offrant ainsi une réponse plus efficace aux propriétaires affectés.

Ces changements reflètent une évolution dans la législation française visant à équilibrer les droits des propriétaires avec les problématiques sociales liées au logement . Ils constituent une réponse aux préoccupations croissantes des propriétaires face à l'occupation illégale de leurs biens.

De nouveaux délits et des sanctions accrues

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La révision des procédures d'expulsion

La loi du 27 juillet 2023 instaure des changements notables dans la gestion des expulsions de squatteurs. Désormais, les juges ne peuvent plus octroyer de délais supplémentaires après qu'une décision d'expulsion a été rendue.

De plus, le cadre légal a restreint la durée des délais pour quitter les lieux, fixant des limites strictes d'un mois minimum à un an maximum, comparativement à l'ancienne marge de trois mois à trois ans. Ces modifications visent à accélérer les procédures d'expulsion et réduire l'occupation illégale.

un carton d’affaires personnelles, posé devant un immeuble
© Super8 - Shutterstock

Censure de l’article 7

Dans son examen de la nouvelle loi anti-squat, le Conseil constitutionnel a exprimé une réserve majeure en censurant l'article 7. Cet article proposait de modifier la responsabilité civile des propriétaires dans des circonstances spécifiques où un accident se produirait en raison d'un défaut d'entretien dans un logement occupé illégalement. La logique de cette disposition était d'atténuer la charge qui pèse sur les propriétaires, souvent impuissants à entretenir ou sécuriser un bien squatté.

Cependant, le Conseil constitutionnel a jugé que cette mesure créait un déséquilibre en ne tenant pas compte de manière adéquate des droits des victimes tierces, comme des passants ou des voisins, qui pourraient être lésés par un tel défaut d'entretien. La haute juridiction a considéré que ces victimes ne devraient pas être privées de la possibilité de recherche de responsabilité civile contre le propriétaire, qui est normalement tenu pour responsable de la sûreté de son bien, conformément à l'article 1244 du code civil.

Le Conseil a souligné que l'identité des squatteurs n'est pas toujours connue ou que ces derniers peuvent ne pas avoir les moyens financiers pour indemniser les victimes, contrairement aux propriétaires qui sont plus susceptibles d'être assurés. Ainsi, la décision du Conseil maintient le principe selon lequel le propriétaire d'un bien immobilier doit s'assurer de son entretien et est responsable des dommages qui pourraient en résulter.

Innovations dans le Contrat de Location

La nouvelle loi de 2023 introduit une clause de résiliation automatique en cas d'impayés de loyers, formalisant ainsi une pratique déjà répandue. Cette clause permet aux bailleurs de mettre fin au contrat sans passer par un juge si le locataire ne paie pas son loyer.

Néanmoins, les locataires peuvent éviter cette résiliation automatique si, avant l'audience, ils parviennent à payer la totalité de la dette locative et à reprendre les paiements réguliers du loyer. Cela donne une opportunité aux locataires de conserver leur logement en cas de difficultés financières temporaires. Toutefois, si après la suspension de la résiliation, le locataire manque à nouveau un paiement, la protection s'annule, rétablissant le droit du bailleur à résilier le contrat.

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Qu'est-ce qu'un squat ?

Un squat représente l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier, une situation juridiquement encadrée par l'article 226-4 du Code Pénal français. Cette définition juridique précise et stricte distingue le squat d'autres formes d'occupation irrégulière.

Contrairement aux idées reçues, elle exclut spécifiquement les cas de locataires qui demeurent dans un logement après l'expiration de leur bail ou ceux qui, bien que locataires, ne s'acquittent pas de leur loyer. De même, les personnes initialement hébergées dans un bien immobilier mais qui refusent de quitter les lieux après la fin de leur période d'hébergement ne sont pas considérées comme des squatteurs au sens légal de cette définition.

Le squat se caractérise par l'entrée et le maintien dans un bien sans l'accord du propriétaire et sans base légale ou contractuelle. Il peut s'agir d'une habitation (appartement, maison), mais aussi de locaux commerciaux ou de terrains. Les squatteurs peuvent entrer dans les lieux de diverses manières, notamment par effraction en utilisant la force ou la ruse, ou en profitant d'une absence prolongée des propriétaires.

Les mesures anti-squat de la Loi ELAN en 2018

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, avait déjà facilité les procédures d'expulsion judiciaires en supprimant notamment le délai de deux mois normalement nécessaires pour expulser les personnes ayant pénétré dans un logement par voie de fait.

En outre, la loi ELAN a retiré aux squatteurs entrés par voie de fait le bénéfice de L'la trêve hivernale, accélérant ainsi les expulsions pendant cette période. Cette loi a souligné la protection du droit de propriété, tout en reconnaissant le droit au logement, mais sans permettre à ce dernier de justifier une occupation illégale.

La Loi ASAP de 2020

Adoptée en 2020, la loi d'accélération et de simplification de l'action publique (ASAP) a apporté des modifications significatives dans la gestion des expulsions de squatteurs. Elle a élargi la définition du "domicile d'autrui" pour inclure les résidences secondaires, permettant ainsi des évacuations administratives dans ces propriétés.

La loi a imposé au préfet de réagir dans un délai de 48 heures après une demande d'évacuation forcée, avec l'obligation d'adresser une mise en demeure à l'occupant. En cas de non-respect de cette mise en demeure, le préfet devait procéder à l'évacuation forcée sans délai.

De plus, la loi ASAP a renforcé les sanctions contre les expulsions illégales, avec des peines pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, conformément à l'article 226-4-2 du Code pénal.

Les inquiétudes des associations et de l’ONU

Mardi 4 avril 2023, suite aux premières inquiétudes exprimées par des associations de locataires, des organisations luttant contre le mal-logement, le Syndicat de la magistrature et la Commission nationale consultative des droits de l’homme, Les experts de l'ONU, Balakrishnan Rajagopal et Olivier De Schutter, ont exprimé dans une communication officielle de huit pages leur crainte que cette loi, qui durcit les sanctions contre l'occupation illicite de logements, ne viole les engagements internationaux de la France.

Ces derniers mettaient en exergue le fait que les mesures proposées pourraient fragiliser des personnes vulnérables, comme les victimes de faux baux ou les locataires en difficulté financière, et recommandaient une étude d'impact approfondie avant l'adoption définitive de la loi.

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