L’accès au logement à Rennes Métropole

Les politiques publiques de Rennes proposent des dispositifs d’aide facilitant l'accès au logement et à la propriété. Parmi eux, on retrouve notamment l’Organisme Foncier Solidaire ou encore le loyer unique.

Le Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel solidaire de Rennes Métropole est un nouveau dispositif qui doit permettre aux ménages aux revenus modérés d’accéder à la propriété.

Traduction : vous achetez un logement neuf à Rennes ou dans une autre commune de Rennes Métropole construit sur un terrain dont le propriétaire est l’organisme : Foncier Solidaire Rennes Métropole.

Ses avantages :

• Un encadrement du prix d’achat ;
• Une exonération partielle de taxe foncière ;
• Une TVA abaissée à 5,5 % ;
• Une revente garantie de votre bien.

Rennes Métropole plafonne les prix de vente à 2 055 €/m² en moyenne (surface habitable). Pour les programmes neufs en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), comme Le Blosne, Maurepas ou Normandie-Saumurois, le prix du m² est abaissé à 2 000 €.

L’Organisme Foncier Solidaire

La Métropole a adhéré à l'Organisme Foncier Solidaire (OFS) en juillet 2018. C’est un système novateur qui permet dans un premier temps de proposer aux particuliers bénéficiant de l'accession aidée, l’accès à la propriété de logements à des tarifs préférentiels. Dans un second temps ; et c’est là toute son originalité ; il permet de maintenir ces résidences dans le parc social après les reventes.

Pourquoi ?

"Aujourd'hui, nos aides à l'acquisition de logements sociaux ne bénéficient qu'au premier acheteur. Celui-ci est ensuite libre de revendre son logement au prix du marché", constate Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole en charge du logement. Ce sont donc autant de logements qui sortent du parc social dès la première revente, au détriment des catégories de ménages auxquelles ils étaient destinés initialement. "Cela questionne l'efficience de nos aides publiques et remet en cause la mixité sociale que nous mettons en place, y compris dans Rennes"

Comment ?

L’OFS est propriétaire des terrains sur lesquels sont construits les programmes immobiliers neufs. Lorsque vous devenez propriétaire du logement, vous devez vous acquitter d’une redevance foncière mensuelle à l’Organisme Foncier Solidaire.

Si vous souhaitez revendre le logement, vous pouvez le faire, uniquement à un acheteur bénéficiaire de l’accession sociale. Le prix de revente et les conditions, sont encadrés par l’OFS.

Les organismes de foncier solidaire ont pour objectif d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de réaliser des logements en vue de la location ou de l’accession à la propriété des ménages (article L. 329-1 du code de l’urbanisme).

Le loyer unique

Depuis juillet 2018, la Métropole rennaise facture le même loyer (au m2) à tous les nouveaux locataires bénéficiant de logements sociaux, quel que soit l’immeuble et surtout quel que soit son emplacement, du plus populaire (quartiers prioritaires de la ville), au plus chic. La ville dispose en effet de logements sociaux dans les quartiers les plus recherchés, comme le Mail François Mitterrand, le Thabor ou même la commune de Cesson-Sévigné.

« Notre politique du logement, en concertation avec les élus locaux et les cinq bailleurs sociaux dont le nombre est volontairement limité par souci d’efficacité, veut d’abord assurer l’égalité d’accès entre tous les ménages et la mixité sociale. La disparité des loyers amène une discrimination dans les populations et une tendance à regrouper les plus modestes dans les quartiers les moins attractifs. Le loyer unique permettra d’élargir les possibilités pour ce public”

"le loyer est un obstacle pour accéder à certains logements mais n'est pas pour autant un gage d’attractivité" reconnais, Nathalie Appéré, Maire de Rennes

.

Pour attirer les candidats à la location sur l'ensemble de son parc, y compris dans les quartiers souffrant d'une mauvaise réputation, la ville de Rennes a lancé un plan de rénovation urbaine avec un budget annoncé de 516 millions euros, qui sera partagé avec les bailleurs sociaux.

La location accession pour les ménages aux revenus modestes

Le dispositif de location-accession vous permet de devenir propriétaire d’un appartement neuf ou d’une maison neuve à Rennes, après l’avoir loué pendant une période minimum de 12 mois.

Dans un premier temps, vous occupez le logement et versez une redevance qui constitue votre épargne.

Dans un second temps (dans le respect d’un délai maximal fixé au préalable) vous pouvez devenir propriétaire de votre logement. Votre épargne constituera alors une part de votre apport personnel et la redevance se transformera en remboursement mensuel de crédit.

Aujourd’hui, de nombreux programmes en accession sociale de la métropole sont commercialisés avec le dispositif location-accession (PSLA) Les villes de : Bruz, Cesson-Sévigné, Betton, Pacé, Saint-Grégoire, Chantepie et Saint-Jacques-de-la-Lande ne sont pas concernées. Les programmes en accession sociale sur ces communes sont commercialisés avec le bail réel solidaire.

Quelques organismes proposant des locations accession dans la Métropole de Rennes :

Espacil Habitat Rennes Siège Social

1 Rue du Scorff 35043 Rennes

02 99 27 20 00

Archipel Habitat

3 place de la Communauté - CS 40805

35208 Rennes Cedex 2

Tél. 02 99 22 26 00 R.C.S Rennes 452 200 751

L’accès aux logements sociaux

Rennes Métropole accueille 5 800 habitants supplémentaires par an. Le nombre de candidats en attente d’un logement HLM est passé de 15 000 à plus de 20 000 (chiffres Rennes Métropole pour 2019) en moins de 5 ans. Conséquences ? Le "taux de tension" (nombre de candidat pour un logement disponible) est passé de 2,7 à 3,9 sur cette période.

Pour répondre à cette demande en forte croissance de logements HLM, la construction de logements locatifs sociaux va passer de 900 à 1100 logements par an entre 2020 et 2022. Ils seront édifiés principalement à Rennes et dans les villes de sa petite couronne (Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, Saint Jacques-de-la-Lande...).

Notons que ces logements locatifs sociaux ne seront pas construits uniquement dans les ZAC (zones d'aménagement concerté) mais aussi sur des terrains privés, par les promoteurs partenaires.

Le défi est de taille puisque la forte augmentation du coût construction (+35% en deux ans) a mis à mal l'équilibre financier des programmes aidés.

Pour y faire face, Rennes Métropole a choisi de maintenir les prix au m² mais de ne plus y inclure le prix du parking, obligatoire, dont le prix moyen devrait tourner autour de 13000€.

Focus sur la rénovation verte du parc HLM rennais

Les logements sont responsables de 23 % des gaz à effet de serre sur l’ensemble de Rennes Métropole. Pour soutenir la transition écologique dans l’immobilier rennais, la métropole amorce une rénovation énergétique des logements. 2 M€/an seront consacrés à la rénovation du parc HLM entre 2020 et 2022.

Devenir propriétaire sur le marché du neuf en Ille-et-Vilaine

Un certain nombre d’aides sont exclusivement dédiées au marché immobilier neuf. C’est par exemple le cas du dispositif d’ incitation à l’investissement locatif Pinel. La ville de Rennes et sa petite couronne sont classées en zone Pinel B1.

Pour cette zone, un achat dans l’immobilier neuf dans une démarche d’investissement locatif permet de bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel. Les loyers pour cette zone seront plafonnés à 10,44€/m² en 2021 à Rennes. Les villes côtières et touristiques comme Saint-Malo ou Dinard sont également situées en Zone B1 Pinel.

Le loyer mensuel des locataires est déterminé par le plafond de loyer Pinel, qui sont donc indirectement concernés par le dispositif. Les propriétaires qui proposent leur bien à la location sont concernés : par le plafond de loyer qui leur est imposé ET par le prix moyen des logements sur le marché immobilier neuf.

63% des habitants de l’aire urbaine rennaise vit dans un ménage propriétaire du logement, contre 59% en métropole. Cette proportion atteint 68% en moyenne dans les communes de Rennes Métropole hors Rennes et seulement 37% dans la ville de Rennes. 56% de locataire à Rennes centre, donc, dont 33% dans le parc privé et 23% dans le parc HLM. (Chiffres 2019 de l’Agence d’Urbanisme et de Développement Intercommunal de l’Agglomération Rennaise.).

Prix des logements neufs dans le 35

Pour organiser ce dispositif de défiscalisation, l’acheteur du bien immobilier a tout intérêt à solliciter les services d’un courtier immobilier spécialisé dans l’immobilier neuf et expert du dispositif Pinel. Dans la capitale bretonne, le professionnel lui présente des appartements ou même des maisons avec jardin dont le prix moyen au mètre carré est de 4.041€ (données 2020 de la FPI).