La production de logements à Rennes et en Ille-et-Vilaine

En France, le coût du logement représente environ 30 % du budget des ménages. Conséquence : les politiques publiques de Rennes Métropole comme dans l’ensemble du territoire sont orientées vers un soutien de la production de logements accessibles et de dispositifs facilitant l’accès à la propriété et à la location.

“Le logement ce n’est pas que le logement, le logement c’est la place qu’on a dans la société. C’est son enracinement. C’est la place qu’on a dans la vie”.

Une croissance démographique soutenue

La dernière étude de l’Insee, dont les chiffres sont parus en 2018, fait état d’un fort dynamisme démographique dans la ville de Rennes et sa métropole. Dans la capitale bretonne, le nombre d’habitants a augmenté de 3,9 % en cinq ans.

Les 333 villes d’Ille-et-Vilaine réunies comptaient 1 060 199 habitants en 2017. En 5 ans, la population a augmenté en moyenne de 1,0 % par an.

Les villes de 20 000 habitants du département suivent la même courbe. Entre 2012 et 2017, la population augmente de 0,7 % à Saint-Malo et de 0,4 % à Fougères.

Dans la petite couronne de Rennes, les champions de la croissance démographique sont Saint-Jacques-de-la-Lande qui affiche 3 % et Betton 2,7 %. Les populations de Bruz, Cesson-Sevigné et Pacé continuent de voir leur population croître à un rythme situé entre 1,6 % et 1,8 % par an.

Pour faire face à la demande de logements sociaux qui ne manque pas d’accompagner cette croissance démographique, la construction de logements locatifs sociaux engagée par la métropole va passer de 900 à 1 100 logements par an entre de 2020 et 2022. Ces programmes immobiliers neufs à Rennes Métropole seront principalement situés à Rennes même et dans les communes de sa périphérie immédiate (Saint Jacques-de-la-Lande, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, ...).

Les zones tendues d’Ille-et-Vilaine

La croissance démographique constante des métropoles françaises, l’évolution de nos modes de vie et la question du développement durable mettent en lumière de réels déséquilibres sur les territoires.

La pénurie de logements dans les métropoles et leurs périphéries provoque une augmentation constante des loyers et une “tension” croissante du marché immobilier. Conséquence, de nombreuses familles choisissent de s’installer dans des secteurs périurbains, uniquement pour des raisons financières. Un choix qui les éloigne des bassins d’emplois.

Toutefois, pour certaines petites et moyennes communes, c’est le phénomène inverse : l’offre de logements est supérieure à la demande. Dans ces zones immobilières qui sont appelées “détendues”, certains logements ne trouvent pas preneurs.

Les villes en zone immobilière tendue (Zone Pinel B1) en Ille-et-Vilaine

Rennes, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la Lande, Chantepie, Acigné, Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, Chartres-de-Bretagne, Chavagne, Chevaigné, Dinard, Gévezé, L'Hermitage, La Chapelle-des-Fougeretz, Le Rheu, Montgermont, Mordelles, Noyal-Châtillon-sur-Seiche , Orgères, Pacé, Pont-Péan, Saint-Erblon, Saint-Gilles, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Malo, Thorigné-Fouillard, Vern-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet

L’ambition bretillienne en matière d’habitat

Pour construire le nouveau Plan Départemental de l’Habitat, le Département Ille-et-Vilaine a mis en place 30 ateliers de concertation territoriale. Des “brain storming” qui ont mobilisé plus de 250 personnes et ont permis de comprendre les enjeux des territoires. 4 orientations majeures ont émergé pour la période 2020-2025.

Une diversification des offres de logements avec (entre autres) :

• Le soutien à l’accession sociale à la propriété ;
• la proposition de solutions intermédiaires entre logement classique et institution pour les personnes âgées ou à mobilité réduite ;
• l’expérimentation de la modularité des logements en particulier pour les familles monoparentales ;

Un renforcement de la cohésion territoriale avec :

• Un équilibrage et une complémentarité des territoires ;
• un désenclavement des territoires saturés en mobilisant transports et services locaux ;
• une complémentarité des dispositifs proposés par les différents acteurs de l’aménagement urbain pour rendre attractifs les centres-bourgs.

Une dynamisation des centres-villes avec :

• Une offre attractive de logements adaptés aux territoires et à la demande ;
• une préservation de la qualité patrimoniale du bâti ancien ;
• une rénovation énergétique des habitations du parc privé et du parc social ;
• une prise en compte de l’impact environnemental de l’habitat dans la conception immobilière neuve ;
• une favorisation des programmes de logements alliant mixité fonctionnelle, sociale et intergénérationnelle.

Un meilleur partage des expériences et un soutien accru des politiques de l’habitat avec :

• Une mise en réseau des acteurs locaux et les partenaires de l’habitat pour produire des solutions innovantes ;
• la création d’un observatoire de l’habitat pour partager les informations et les analyses.

Les chiffres clés du logement en Ille-et-Vilaine

• Plus de 8 500 logements construits chaque année en Ille-et-Vilaine depuis 2000.
• 680 hectares artificialisés chaque année ;
• plus de 10 000 habitants supplémentaires par an ;
• 1 000 familles monoparentales et plus de 3 000 personnes seules supplémentaires par an en Ille-et-Vilaine ;
• 333 communes ;
• 11 villes de plus de 10 000 habitants ;
• 39 villes de plus de 5 000 habitants ;
• 464 300 résidences principales en 2016, dont plus de la moitié hors de Rennes métropole ;
• nombre de logements à Rennes : 125 855 ;
• pourcentage de résidences principales : 90,1 % ;
• nombre de logements à Rennes métropole : 230 670 ;
• nombre moyen de logements en construction entre 2015 et 2017 dans la métropole : 5 514.

Source : Plan Départemental de l’Habitat/Ille-et-vilaine.fr

Baromètre des prix de vente des logements à Rennes Métropole

Politique nationale pour le logement : La Loi Élan

“construire plus, mieux et moins cher”

La loi élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée le 23 novembre 2018 prévoit un remaniement profond du cadre de développement de l’immobilier sur le territoire.

Son ambition ? Construire davantage de logements neufs, soutenir les ménages les plus modestes, simplifier les normes, et accorder la transition énergétique et numérique aux besoins des Français.

Cette loi implique l’ensemble des acteurs de l’immobilier : propriétaires, locataires, promoteurs, bailleurs sociaux, urbanistes, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier, syndics.

Elle est à l’origine de mesures et de nouveaux outils qui associent les communes, l'État, ainsi que les régions, les départements et les acteurs du privé en vue de :

Simplifier des procédures d'aménagement

Elle prévoit, entre autres mesures, la simplification des procédures de concertation précédant un aménagement urbain. Elle crée en outre un nouvel outil juridique, la grande opération d’urbanisme, qui permet :

• À une commune de déléguer la construction d’équipements publics à l’intercommunalité ;
• et de déroger à certaines règles ;

Faciliter la procédure juridique pour la transformation de bureaux en logements

Près de 5 millions de mètres carrés de bureaux sont inoccupés sur le territoire de l’Ile-de-France sans compter les autres métropoles. La conversion d’une partie de ce stock en habitation va être facilitée grâce à certaines dérogations.

Simplifier les règles qui régissent l'urbanisme

En limitant, entre autres, le nombre de pièces exigibles pour les permis de construire et en dématérialisant leur instruction dans les communes de plus de 3 500 habitants.

Focus sur les normes d’accès aux personnes à mobilité réduites

Pour toute construction neuve, le séjour et les toilettes doivent être accessibles pour les personnes à mobilité réduite dans tous les logements et tous les logements doivent être évolutifs pour pouvoir s’adapter par des travaux simples aux besoins des habitants tout au long de leur vie. 20 % des logements doivent être totalement accessibles aux personnes à mobilité réduite dès la construction.

La loi Élan et les logements sociaux

La loi prévoit une refonte des modalités de production et de gestion des logements sociaux afin de favoriser l’action pour l’ensemble des acteurs du secteur. Elle prévoit notamment :

• Le regroupement des organismes HLM gérant moins de moins de 12 000 logements par la mutualisation de certaines prérogatives ;
• des outils (la location accession) spécialisés pour vendre plus facilement des logements HLM à leurs locataires ;
• le droit, pour les bailleurs sociaux, de développer des activités complémentaires répondants à des besoins réels sur leur territoire (services de gestion ingénierie urbaine) ;
• une cotation de la demande de logement social généralisée pour assurer la transparence des critères imposés.

La loi Élan et l’amélioration du cadre de vie

La loi Élan prévoit une démarche globale d’amélioration du cadre de vie proposé par les logements, avec entre autres :

Une rénovation énergétique des logements qui impliquera des travaux d’économies d’énergie pour les bâtiments du tertiaire d’ici à 2030.

Un redressement des copropriétés dégradées visant à simplifier les procédures de rénovation, de relogement des ménages concernés. Un accompagnement des collectivités locales dans leurs actions de rénovations.

Une lutte contre les logements insalubres et ne répondant pas aux normes de sécurité, d’équipement, de surface habitable... pour lesquels les bailleurs “marchands de sommeil” pourront désormais être poursuivis en justice par l’administration fiscale. Leurs biens seront confisqués et ils seront soumis à des astreintes administratives jusqu’à l’achèvement des travaux nécessaires.

Parmi les 66 articles de la Loi Élan, d’autres prévoient l’encadrement de la location touristique, la prévention des expulsions pour les locataires en situation de surendettement, le bail mobilité pour les locations de courte durée, etc. La loi a suscité, lors de sa discussion à l’assemblée nationale, le dépôt de 3 160 amendements.