Choisir un logement neuf : 7 conseils pour un achat immobilier éclairé
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- 1.Calculez votre budget : sans oublier les frais annexes
- 2.Visez l’emplacement adapté au projet
- 3. Comparez les promoteurs immobiliers
- 4.Garantissez-vous un achat sans risque
- 5.Choisissez la VEFA pour pouvoir personnaliser votre logement
- 6. Visitez les biens immobiliers ET le quartier
- 7. Exigez des preuves...
- Les labels français
- Faut-il choisir un logement RT2012 ou RE2020 ?
Que vous soyez à la recherche de votre première maison, d'un investissement locatif ou de l’appartement de vos rêves, choisir un logement neuf signifie que vos préférences penchent en faveur du confort clé en main.
Néanmoins pour un achat serein de A à Z, mieux vaut se concentrer en amont sur quelques points de contrôle avant d’élire votre futur logement.
De la définition précise de votre budget à la quête de l’emplacement parfait en passant par le choix d'un promoteur fiable et la compréhension des normes actuelles en matière de construction, nous vous fournirons toutes les clés pour faire de votre projet immobilier neuf en 2024 une réussite totale.
1.Calculez votre budget : sans oublier les frais annexes
Avant de choisir quel logement neuf correspondra en tout point à vos attentes, il convient de définir lequel correspondra à votre budget.
Commencez par évaluer votre situation personnelle et professionnelle. Vos revenus comprennent votre salaire net, d'éventuelles pensions, allocations familiales, et revenus locatifs. Il est également important de considérer vos charges actuelles, telles que les dépenses de vie courante, les abonnements, les impôts, ainsi que les frais liés à la transaction immobilière comme les frais d’agence et de notaire.
Ensuite, calculez votre capacité d’emprunt. Des outils en ligne peuvent vous aider à estimer cette capacité en fonction de vos revenus et charges. Rappelez-vous que le taux d’endettement ne doit pas excéder 35%. L’apport personnel joue aussi un rôle crucial dans votre projet. Idéalement, il devrait représenter entre 20 et 30% de la transaction immobilière et peut provenir d’épargnes, de donations, ou d’héritages.
Ne négligez pas de planifier le financement des aspects pratiques de l’achat. Estimez les frais futurs, comme ceux du déménagement (qui peuvent chiffrer à plusieurs milliers d’euros), de l’aménagement, des travaux éventuels, de la taxe foncière, et des charges de copropriété. Établissez un plan de financement en tenant compte des aides financières disponibles, telles que la loi Pinel s’il s'agit d’un investissement locatif ou encore le PTZ si le secteur est éligible.
2.Visez l’emplacement adapté au projet
Lorsqu'il s'agit d'acheter une résidence principale, les critères de sélection sont principalement axés sur le confort personnel et les besoins familiaux. Les acheteurs cherchent un logement qui répond à leurs exigences en termes de taille, nombre de chambres, disposition des pièces, et équipements. L'emplacement est choisi en fonction de la proximité avec le lieu de travail, les écoles, les commerces, et les services de santé, ainsi que selon les préférences personnelles pour un quartier ou un environnement spécifique.
Les aspects tels que le calme, la sécurité, la qualité de l'environnement, et l'accès aux espaces verts sont souvent prioritaires. Bien que le potentiel de revente soit un facteur à considérer, il est généralement moins prioritaire que pour un investissement locatif.
En revanche, pour un investissement locatif, la rentabilité est le critère principal. Cela implique de choisir un emplacement avec une forte demande locative et des prix d'achat raisonnables pour assurer un bon rendement locatif. Certains secteurs comme les quartiers prioritaires permettent une défiscalisation accrue en cas d'investissement en loi Pinel. Les zones ANRU offrent une TVA nettement en dessous de la moyenne pour les acheteurs de logements neufs.
Visez les programmes neufs les plus proches des grands employeurs, des écoles supérieurs et facultés s’il s'agit d’un studio ou T1, mais également des modes de transports rapides tels que gares TER, métro ou tramway. Si vous investissez dans une typologie familiale, la proximité des écoles et crèches est un critère primordial.
L'appréciation potentielle du bien est un facteur clé, incitant les investisseurs à rechercher des zones en développement ou en régénération. Les implications fiscales et les réglementations locales, comme les lois sur l'encadrement des loyers, sont des considérations importantes.
3. Comparez les promoteurs immobiliers
Choisir un promoteur immobilier de confiance est fortement recommandé, d’autant plus en période de crise. Lors du choix d'un promoteur immobilier, plusieurs critères sont à considérer pour garantir la qualité et la fiabilité de votre futur logement :
- Réputation et avis en ligne : Il est essentiel de rechercher des avis et des témoignages en ligne sur le promoteur. Ces retours d'expérience peuvent donner un aperçu de la satisfaction des clients précédents et de la qualité des projets réalisés.
- Programmes déjà réalisés : Examiner les projets antérieurs du promoteur peut vous donner une idée de leur expertise et de leur capacité à mener à bien des projets similaires. Cela peut également vous aider à évaluer la qualité de construction et le respect des délais de livraison.
- Solidité financière : La santé financière d'un promoteur est un indicateur de sa capacité à achever un projet sans complications financières. Un promoteur solide financièrement est moins susceptible de rencontrer des problèmes qui pourraient affecter la construction de votre logement.
- Service après-vente : Un bon service après-vente est crucial. Il témoigne de l'engagement du promoteur envers ses clients même après la finalisation de la vente.
Après avoir évalué ces critères, il est important de prendre en compte le contexte actuel du marché immobilier neuf. En 2023, le secteur traverse une crise notable, marquée par une baisse significative des achats immobiliers.
Cette situation est principalement due la hausse des taux d'intérêt et la diminution du pouvoir d'achat des ménages. Dans ce contexte, choisir un promoteur fiable et solide financièrement est d’autant plus impératif. Un promoteur prudent, réputé et bien établi est plus à même de naviguer dans ce marché difficile et de livrer des projets de qualité malgré les défis économiques.
4.Garantissez-vous un achat sans risque
Lors de l'achat d'un logement en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), il n’est pas inutile de s'assurer que le promoteur immobilier a bien contracté les différentes assurances indispensables à la sécurité de votre achat. Elles comprennent la garantie financière d’achèvement, l'assurance dommages ouvrage, et la responsabilité civile. Voici un résumé des points clés :
- Garantie financière d’achèvement : Cette garantie assure que le logement sera achevé même si le promoteur rencontre des difficultés financières ou fait faillite. Elle est cruciale pour protéger l'investissement de l'acheteur.
- Assurance dommages ouvrage : Cette assurance couvre les dommages qui pourraient survenir après la livraison du logement, comme des défauts de construction. Elle est importante pour la tranquillité d'esprit de l'acheteur, car elle permet une réparation rapide sans attendre une décision de justice.
- Responsabilité civile : Cette assurance couvre le promoteur contre les dommages qui pourraient être causés à des tiers durant la construction. Elle est un indicateur de la responsabilité et du professionnalisme du promoteur.
5.Choisissez la VEFA pour pouvoir personnaliser votre logement
Si vous choisissez votre logement neuf suffisamment de temps avant la fin du chantier de construction, vous pouvez (assez souvent) décider des finitions de votre logement neuf, en profitant des TMA.
Les Travaux Modificatifs Acquéreur offrent aux acheteurs en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) une opportunité unique de personnaliser leur futur logement.
Ces modifications, qui doivent être techniquement réalisables et conformes à la réglementation, peuvent inclure des ajustements tels que la suppression d'équipements, l'ajout de prises électriques, la modification de l'emplacement d'équipements, ou encore le choix des finitions. Il est important de noter que ces travaux entraînent des coûts supplémentaires, généralement à la charge de l'acquéreur.
Lorsque vous signez le contrat de réservation, n'oubliez pas que vous avez un mois pour demander des Travaux Modificatifs Acquéreur. Il est judicieux de faire cette demande rapidement, car plus la construction avance, moins il sera possible de réaliser certaines modifications.
Le promoteur doit vous fournir une réponse dans les quatre semaines suivant sa réception, et cela avant la finalisation de l'acte de vente chez le notaire.
En cas d'approbation de votre demande, vous recevrez un devis détaillé ainsi qu'une version mise à jour du plan de votre futur logement. Pour confirmer votre accord avec ces modifications, il vous suffira de signer le devis en y apposant la mention « bon pour accord » et de le renvoyer au promoteur ou au constructeur.
6. Visitez les biens immobiliers ET le quartier
N'hésitez pas à visiter les biens immobiliers qui correspondent à vos critères ; à condition bien sûr qu’ils soient déjà construits. Cela vous permettra de voir de près la qualité de la construction, la disposition des pièces, et l'état général de la propriété.
Prenez le temps de poser des questions au promoteur ou à l'agent immobilier lors de ces visites. L'agencement des pièces, l'orientation du logement, et les infrastructures extérieures (jardin, parking) sont des aspects à scruter attentivement. Pensez à l'évolution de vos besoins à long terme. Tous les logements construits à partir de 2021 doivent être adaptés PMR ou évolutifs.
Considérez la qualité des aménagements intérieurs ET extérieurs. L’aménagement des communs, le paysagisme, la présence d’essences adaptées au climat, les revêtements de qualités, la présence d’un local à vélo et de stationnement dont le nombre est bien en rapport avec le nombre de logements.
Si vous connaissez mal le secteur, renseignez-vous sur le quartier, les aménagements en cours ou à venir. La distance des commerces essentiels et écoles si besoin.
7. Exigez des preuves...
Si vous êtes sur le point d’acheter un logement neuf, détaillez attentivement la notice descriptive de construction, renseignez-vous sur les normes en vigueur et les labels de qualité.
La notice descriptive de construction fournit des détails essentiels sur les matériaux utilisés, les finitions, les équipements et les aménagements prévus. Elle permet de s'assurer que le logement sera construit selon les spécifications convenues. Il est important de la comparer avec ce qui est effectivement livré, pour s'assurer que toutes les promesses du promoteur ont été tenues.
Les normes, telles que la réglementation thermique (RT 2012) ou la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020), jouent un rôle crucial en assurant que le logement est économe en énergie et respectueux de l'environnement. Ces normes garantissent également un certain niveau de confort et de performance énergétique, ce qui peut avoir un impact significatif sur les coûts de chauffage et de refroidissement.
Les labels français
Dans le secteur de l'immobilier neuf, les labels sont des validations supplémentaires de la qualité des constructions, de leur performance énergétique et du respect de l'environnement. En France, plusieurs labels de renom sont reconnus pour leur exigence en matière de construction et de durabilité. Parmi les plus importants, on retrouve :
- NF Habitat : Ce label garantit un niveau de confort élevé, une bonne isolation thermique et acoustique, ainsi qu'une qualité de l'air intérieur optimale. Il assure également que le bâtiment respecte les normes environnementales en vigueur.
- NF Habitat HQE (Haute Qualité Environnementale) : Ce label va plus loin en intégrant des critères environnementaux et de développement durable plus stricts. Il évalue l'impact du bâtiment sur l'environnement tout au long de son cycle de vie, de la construction à l'utilisation.
- BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation) : Ce label est attribué aux bâtiments qui consomment moins d'énergie que ce qui est défini par la réglementation thermique en vigueur. Il est un gage d'efficacité énergétique.
Faut-il choisir un logement RT2012 ou RE2020 ?
La RE 2020 représente une réelle avancée en matière de consommation énergétique d'impact environnemental, et de confort par rapport à la RT 2012. Elle concerne les maisons individuelles, les logements collectifs, les bureaux, et les bâtiments d’enseignement primaires et secondaires neufs.
Concrètement, la RE2020 implique que les bâtiments doivent être conçus pour être extrêmement efficaces en termes d'énergie, avec une excellente isolation, des systèmes de chauffage et de refroidissement efficaces, et une utilisation d’énergies alternatives (pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques, raccordement à des réseaux de chaleur urbains...).
Si la RE 2020 n’impose aucun système alternatif pour la production d’énergie, elle fixe en revanche un seuil pour la consommation totale, qui doit être inférieure à 100 kWh/m² par an. Ce chiffre est significativement plus bas que celui de la RT 2012, qui était de 50 kWh/m²/an pour le seul chauffage. Ce nouveau seuil inclut par ailleurs toutes les formes de consommation énergétique dans le bâtiment, y compris les appareils électroménagers et électroniques.
La réglementation RE2020 introduit plusieurs leviers pour atteindre ses objectifs, notamment la réduction du Bbio (besoin bioclimatique), la création d’un nouveau label écologique, la disparition progressive du gaz non renouvelable, et un indicateur de confort d’été dont les exigences varient en fonction de la zone climatique dans laquelle est situé le logement.
Les stratégies pour assurer le confort d'été incluent l'orientation du bâtiment, l'utilisation de matériaux à forte inertie thermique, la mise en place de protections solaires, et l'intégration de systèmes de ventilation efficaces.
La différence de prix entre les logements conformes à la RT 2012 et ceux conformes à la RE 2020 (qui est bien moindre qu’initialement escomptée, environ 10 000€ selon nos courtiers) peut être justifiée par les économies d'énergie à long terme, la réduction de l'impact environnemental, et l'amélioration du confort et de la qualité de vie. Autre considération à prendre en compte, la valorisation du logement sur le marché immobilier pour une éventuelle revente.
La réglementation encourage l'utilisation de matériaux biosourcés et la prise en compte du cycle de vie des matériaux dans la construction.
