Pourquoi faire appel à une agence de gestion locative à Rennes ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Gestion locative à Rennes : une expertise professionnelle
- Un expert juridique
- Un expert du marché
- Un expert de la défiscalisation
- Gestion locative à Rennes : quel accompagnement ?
- Recherche du locataire
- Rédaction du bail et état des lieux
- Collecte et reversement du loyer
- Suivi et gestion des travaux
- Gestion locative à Rennes : une protection juridique
- Garantie contre les loyers impayés
- Protection juridique
- Assurance Propriétaire Non Occupant
- Faire marcher les garanties de l’immobilier neuf
Réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Rennes peut permettre d’obtenir une rentabilité locative importante et des revenus complémentaires non négligeables. Mais la mise en location d’un appartement peut faire peur au premier abord. C’est un travail à part entière, composé de nombreuses tâches chronophages, qui peuvent parfois s’avérer complexes. L'expertise professionnelle d’une agence de gestion locative à Rennes peut alors être d’une grande aide. Son accompagnement tout au long des étapes de la mise en location et la protection juridique qu’elle apporte peuvent permettre à un investisseur d’envisager son investissement en toute sérénité.
Gestion locative à Rennes : une expertise professionnelle
Une agence de gestion locative, à Rennes comme ailleurs, est un expert du marché immobilier, aussi bien local que national. Elle connaît tous les ressorts de la loi, et est aussi familière avec les différents dispositifs de défiscalisation.
Un expert juridique
Un des principaux atouts que possède une agence de gestion locative, à Rennes comme ailleurs, relève de son expertise du milieu juridique. Celle-ci peut s’avérer particulièrement utile, surtout pour une personne n’étant pas forcément familière des rouages du marché immobilier. Elle sera ainsi à même de défendre ses droits et de lui éviter plusieurs déconvenues.
Cette expertise se manifeste notamment au cours de la recherche des locataires, durant laquelle une agence sera à même de détecter un dossier frauduleux ou falsifié. De même, elle assure la collecte des loyers, et s’occupera de gérer d’éventuels litiges liés à des impayés ou des dégradations.
Un expert du marché
Une agence de gestion locative est un expert du marché immobilier, aussi bien au niveau local que national. Elle est ainsi familière avec l'état du secteur en France, les loyers et prix d’achats appliqués dans différentes villes, la demande locative des différentes zones... autant d’informations qui vont l’aider à mieux cerner les atouts d’un bien, afin de cibler les locataires les plus appropriés.
Sa connaissance du marché immobilier local lui permettra également de mieux démarquer l'appartement du mandant des autres. Elle connaît les différentes spécificités du quartier où il se situe, et notamment sa desserte en matière de transports, ses commerces, sa population... Cela peut être d’une grande utilité dans le cadre d’un investissement locatif lié à un dispositif de défiscalisation, comme le Pinel, soumis à des systèmes de zones et de plafonds.
Un expert de la défiscalisation
Les dispositifs de défiscalisation constituent d’excellents moyens de réduire le prix d’un investissement immobilier. Ces derniers permettent généralement de profiter de réductions d’impôts importantes en mettant un logement en location sous des conditions bien spécifiques. Celles-ci s’avèrent néanmoins relativement complexes, et peuvent être particulièrement opaques pour un acquéreur, surtout dans le cadre d’un premier investissement.
Une agence de gestion locative sera à même d’aider un investisseur à remplir ces conditions. Elle peut également offrir son assistance au moment de la déclaration fiscale : une étape délicate et indispensable de la défiscalisation. Notre agence IMMO 9 Gestion fait parvenir à ses clients un guide complet sur le sujet, et se tient à disposition pour accompagner ses clients dans le remplissage des formulaires demandés.
Gestion locative à Rennes : quel accompagnement ?
Le propre d’une agence de gestion locative, à Rennes comme dans les autres villes de France, est d’accompagner ses clients à chaque étape de la mise en location de leur bien. Ses services incluent notamment la recherche de locataires, qui peut s’avérer particulièrement ardue. C’est également elle qui va se charger de collecter le loyer, ou encore de rédiger des documents à caractère légal, tels que le bail.
Recherche du locataire
C’est une des raisons principales pour lesquelles un investisseur va souscrire à un mandat de gestion locative : la recherche de locataires. C’est en effet l’une des tâches les plus ardues d’une mise en location. Elle l’est d’autant plus dans le cadre d’une défiscalisation en loi Pinel, car les locataires doivent présenter des ressources en-dessous du plafond émis pour la zone où se situe l’appartement concerné.
Cette tâche requiert également de publier des annonces immobilières se démarquant des autres, riches en informations. Il s’agit alors de mettre en valeur les atouts de son logement et du quartier où il se situe. Il faut ensuite effectuer des visites, une tâche relativement chronophage à l’issue de laquelle il convient de collecter les dossiers des candidats. Il sera ensuite temps de s’enquérir de l’état des finances de ses futurs locataires, ainsi que de leur solvabilité.
L’expertise d’un professionnel, qui s’occupera de l’ensemble de ces tâches, permettra à un investisseur d’économiser un temps considérable. Elle est également gage d’une bonne rentabilité, une agence étant à même de sélectionner les locataires les plus appropriés aux ambitions d’un bailleur.
Rédaction du bail et état des lieux
Le bail est un document légal de grande importance. Celui-ci officialise la location d’un appartement. Mais il constitue également le principal ressort d’un propriétaire pour faire fonctionner une garantie, ou encore pour se protéger en cas de contentieux avec son locataire. Des modèles existent en ligne, mais mieux vaut confier la rédaction de ce document à une agence de gestion locative pour se prémunir de tout problème.
De même, l’état des lieux a une importance primordiale dans le processus de location. Il est réalisé lorsqu’un locataire entre dans le logement, et lorsqu’il le quitte. Il permet ainsi de constater si des dommages ont été effectués au cours de l’occupation du locataire, et si des travaux sont nécessaires. Il aide également à déterminer si ces dommages sont dû à l’usure du bien, ou à l’occupant des lieux. C’est donc ce document qui déterminera si un propriétaire peut utiliser l’argent de la caution afin d’effectuer des travaux. L’œil averti d’un agent de gestion locative s’avère alors particulièrement utile, permettant d’éviter des pertes d’argent.
Collecte et reversement du loyer
L’estimation du loyer d’un logement est particulièrement complexe. Plusieurs critères sont à prendre en compte, tels que son emplacement (quartier, proximité avec les commerces, métro...), sa surface habitable, ses prestations intérieures et extérieures ainsi que son niveau de performance énergétique. De même, il est nécessaire d’aligner ce loyer sur ceux d’autres biens équivalents présents dans le secteur. À cela s’ajoute le calcul des charges récupérables locatives, strictement encadré par la loi.
La tâche peut s’avérer encore plus difficile dans le cadre d’un investissement en Pinel. En effet, il faut, pour en bénéficier, prendre en compte les plafonds de loyers en vigueur dans la zone où se situe son appartement. Un mandataire en gestion locative, familier avec ce dispositif, sera à même d’estimer ce loyer et de le soumettre pour accord.
Un mandataire s’occupera également de recouvrir tous les loyers, charges, dépôts de garantie et indemnités d’occupation afin de les reverser au bailleur. C’est également lui qui versera les charges de copropriété, les impositions et les taxes, à la demande du bailleur.
Suivi et gestion des travaux
Le suivi et la gestion des travaux à effectuer dans un logement confié à une agence de gestion locative sera assuré par le gestionnaire. Cela inclut notamment, dans le cadre de travaux à la charge du bailleur, de rechercher des entrepreneurs pouvant les réaliser et de rédiger des devis. Une agence de gestion locative s’assurera également d’assurer le relai entre locataire et bailleur si jamais des travaux devaient être réalisés en urgence.
Gestion locative à Rennes : une protection juridique
Une agence de gestion locative peut proposer un certain nombre de protections juridiques à un bailleur. Cela inclut notamment une protection contre les loyers impayés, la gestion d’éventuels litiges avec les locataires, et une assurance en cas de vacance du logement. De plus, une agence spécialisée dans le neuf sera à même de faire fonctionner les garanties spécifiques à ce secteur immobilier.
Garantie contre les loyers impayés
C’est une des protections les plus recherchées par les propriétaires : la Garantie contre les Loyers Impayés. Celle-ci n’est pas proposée par toutes les agences de gestion locative. L’agence IMMO 9 Gestion la propose néanmoins, en tant qu’assurance facultative pouvant être souscrite en supplément du mandat de gestion. En y souscrivant, le bailleur est assuré de percevoir ses loyers, même si le locataire n’est pas en mesure de payer.
La GLI couvre également les charges et taxes dues par le locataire. En fonction de la gravité de la situation, elle permettra également de payer les éventuels frais de justice liés à une procédure de recouvrement des impayés. Elle remboursera ainsi les frais de commandement de payer, les frais d’huissier de justice et les honoraires d’avocats liés à une procédure d’expulsion.
Protection juridique
La Garantie contre les Loyers Impayés proposée par IMMO 9 Gestion comporte également une protection juridique pour le bailleur. Il est alors protégé pour tout conflit avec son locataire ayant pour origine l’exécution du contrat de bail (d’où l’importance d’en confier la rédaction à un professionnel). L’assureur couvre alors à ses frais les actions que le bailleur va subir de la part du locataire, ou à l’inverse, celles que le bailleur va engager contre le locataire.
Un autre volet de la GLI protège le bailleur contre de possibles dégradations matérielles. Cette assurance va alors indemniser le bailleur pour toute dégradation causée par le locataire sur les biens immobiliers. Pour être remboursées, celles-ci doivent être constatées en faisant une comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie des locataires, qu’il est donc avisé de faire réaliser par un professionnel.
Assurance Propriétaire Non Occupant
L’Assurance Propriétaire Non Occupant, différente de l’Assurance Loyers Impayés, est une autre protection optionnelle pouvant être souscrite en option chez IMMO 9 Gestion. Celle-ci va notamment permettre à un bailleur d’obtenir une indemnisation dans le cas d’un sinistre, tels qu’un incendie ou un dégât des eaux. Elle peut s’avérer utile dans une situation de vacance locative (temps d’inoccupation de l’appartement).
Mais son utilité se révèle également lors d’un défaut d’assurance habitation du locataire. Cela peut notamment être le cas s’il n’est pas assuré ou si son assurance n’a pas une couverture suffisante. Cette situation peut se manifester dans le cas de l’explosion d’une canalisation due au gel, par exemple. Il faut également relever que cette assurance est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, en 2015.
Faire marcher les garanties de l’immobilier neuf
L’immobilier neuf comporte plusieurs garanties permettant de financer des travaux dus à des vis de fabrication. À la livraison d’un logement neuf, il est notamment possible d’émettre des réserves, c’est-à-dire de relever des malfaçons ou dysfonctionnements. Le promoteur se verra alors obligé de les corriger à ses frais. L'œil averti d’un expert de la gestion locative pourra assister un acquéreur dans cette démarche.
De mêmes, plusieurs garanties permettent de couvrir les éventuels défauts d’un bien neuf. Il s’agit de la garantie de parfait achèvement, de la biennale et de la décennale. Chacune d’entre elle est liée à une limite dans le temps, et couvre des types de dégâts différents. Dans le cas de dégradations d’un bien, une agence de gestion locative pourra assister un bailleur afin de solliciter ces garanties, et ainsi l’aider à réduire ses frais.
