Rennes ville étudiante : Et si l'investissement LMNP était la carte à jouer en 2023 ?
Miora R.
le 19 janvier 2022
[ mis à jour le 30 janvier 2023 ]
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que l’on entend par statut LMNP ?
- À quels avantages fiscaux peut-on prétendre avec le statut LMNP ?
- Les régimes fiscaux pour le statut LMNP
- Le régime réel simplifié
- Le régime réel normal
- Le régime Micro-BIC
- Pourquoi investir en LMNP à Rennes ?
- Comment investir en LMNP à Rennes ?
- Quels types de biens immobiliers sont éligibles pour un LMNP ?
Les particuliers souhaitant se lancer dans un investissement locatif à Rennes pourront profiter de la présence en masse des étudiants dans la ville pour s’engager en loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce régime est, comme le Pinel, particulièrement utilisé des investisseurs.
L’avantage avec le statut juridique LMNP lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier neuf à Rennes, c’est que l’on peut jouir de nombreux avantages fiscaux, en plus des revenus mensuels que cela génère. Les propriétaires pourront également commencer à se constituer un patrimoine. Pourquoi opter pour un statut LMNP ? Quelles sont les conditions à remplir pour investir en LMNP à Rennes ? Les réponses dans les lignes qui suivent.
Qu’est-ce que l’on entend par statut LMNP ?
Le concept du LMNP est simple dans sa généralité. Il s’agit d’une activité commerciale et désigne l’investissement dans un bien immobilier que l’on doit louer meublé. Deux conditions sont nécessaires pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel :
- La première est que les revenus générés par la location du bien immobilier ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
- La deuxième est que les revenus perçus grâce à la location ne doivent représenter en aucun cas plus de 50 % du total des revenus du propriétaire sur une année.
Dès que ces conditions sont réunies, vous pourrez obtenir automatiquement le statut LMNP à Rennes. Avec le statut LMNP, vos revenus locatifs seront considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Rappelons que pour une location vide, on parlera plutôt de revenus fonciers.
À quels avantages fiscaux peut-on prétendre avec le statut LMNP ?
Dans un investissement locatif à Rennes, le propriétaire en tant que LMNP aura le choix entre différents régimes fiscaux, ses avantages ne seront pas les mêmes selon le régime choisi. Il devra choisir entre le régime réel (normal ou simplifié) et le micro-BIC.
Avec le régime réel, le bailleur sera dans l’obligation de déclarer ses charges locatives au réel (avec les amortissements). D’un autre côté, le micro-BIC permettra au propriétaire d’amortir le montant de son bien immobilier et de profiter de 50 % d’abattement fiscal sur les loyers qu’il percevra. Il est intéressant de souligner que l’investissement en LMNP n’est pas soumis au plafond établi pour les niches fiscales, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles dans le milieu. Il est donc possible de réaliser plusieurs investissements en LMNP.
Par ailleurs, le statut LMNP peut être cumulé avec le Censi-Bouvard si le propriétaire décide d‘investir dans ce que l’on appelle une résidence de service, à l’instar des EHPAD, des résidences étudiants ou séniors.
Les régimes fiscaux pour le statut LMNP
Comme nous l’avons survolé un peu plus tôt, ceux qui ont le statut LMNP ont la possibilité de choisir entre différents régimes fiscaux. Il existe trois régimes d’imposition en tout, à savoir le régime réel simplifié, le régime réel normal et le régime Micro-BIC.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est dédié aux particuliers qui perçoivent des revenus locatifs annuels compris entre 72 600 € et 818 000 € (hors taxes) dans le cadre d’une activité en location meublé non professionnel. Le propriétaire peut également choisir ce régime sur options si ses revenus sont inférieurs à ce plafond. Dans le cas où il percevrait des revenus supérieurs à 818 000 €, il devra utiliser le régime réel normal, que vous allons voir dans les lignes suivantes.
Le régime réel normal
C’est la version au-dessus du régime réel simplifié. Il est obligatoire pour tout particulier LMNP touchant annuellement plus de 818 000 € (hors taxes) de revenus locatifs. C’est un régime un peu plus compliqué que le régime réel simplifié, mais il offre la possibilité de déduire de manière précise le montant que le propriétaire supporte.
Le régime Micro-BIC
C’est le régime que la plupart des investisseurs LMNP choisissent à Rennes. Il est particulièrement indiqué pour les contribuables qui perçoivent des revenus locatifs en dessous de 72 600 € (hors taxes) par an. Le plafond est de 176 200 € annuels (hors taxes) pour les locations de meublés de tourisme, les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux. Avec le régime Micro-BIC, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 50 % de ses recettes locatives, sans pour autant réaliser de déficit foncier. Un autre avantage avec ce régime, c’est qu’il permet d’être exonéré de TVA et d’alléger la comptabilité.
Pourquoi investir en LMNP à Rennes ?
Rennes possède une démographie dynamique, elle abrite en 2023 plus de 210 000 habitants. Elle fait partie des villes les plus peuplées du pays. Son positionnement lui offre un rayonnement remarquable au niveau national et attire chaque année de nombreuses personnes, dont des dizaines de milliers d’étudiants. Ces derniers représentent actuellement 20 % de la population Rennaise, un caractère non négligeable pour un investissement en LMNP. En effet, Rennes est la deuxième ville étudiante de France, son agglomération comprend plus de 67 000 étudiants.
L’attractivité de Rennes n’est plus à présenter. Avec son magnifique cadre de vie, ses nombreux espaces verts, son patrimoine historique important et son bassin d’emploi dynamique, elle regroupe tous les atouts pour garantir la réussite d’un investissement locatif. Le taux de chômage extrêmement bas à Rennes s’explique par la présence de plusieurs entreprises interconnectées sur place et de son pôle de compétitivité lié à la santé et à l’agriculture. Chaque année, Rennes accueille plus de 200 000 visiteurs, une affluence qui participe grandement à la croissance de son économie par le biais du tourisme.
Les particuliers souhaitant se lancer dans un investissement en LMNP auront l’embarras du choix pour l’emplacement de leur logement. Parmi les quartiers où les vacances locatives sont moindres, on citera par exemple : le centre-ville, le quartier de Beaulieu (proche des universités et où l’on retrouve une grande concentration d’étudiants) ou encore le quartier Sainte-Thérèse.
Comment investir en LMNP à Rennes ?
Investir en LMNP à Rennes, c’est avant tout bien se préparer et prendre connaissance des conditions nécessaires pour profiter de ce statut juridique :
- Le propriétaire doit posséder un bien immobilier et déclarer son activité LMNP au Tribunal de commerce au maximum 15 jours après le début de son activité. Il recevra un numéro SIRET et devra l’inscrire sur ses déclarations de revenus. Il faut savoir que chaque location meublée doit avoir son propre numéro SIRET ;
- Le bien doit être loué meublé et sa superficie minimale est de 9 m², ce qui est idéal pour les étudiants ;
- Le montant de revenus locatifs est soumis à un plafond spécifique, soit 23 000 € annuel ;
- La prise de bail doit impérativement prendre effet dans un délai maximum d’un mois après l’achèvement de la résidence.
Quels types de biens immobiliers sont éligibles pour un LMNP ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel peut louer une maison, une résidence ou un appartement. Cependant, le logement devra avoir divers équipements pour qu’il soit considéré comme « meublé » : un équipement complet de literie, une table ainsi que des chaises, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, un four fonctionnel, des espaces de rangement, des plaques de cuisson, etc.
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