Achat en VEFA : les étapes à suivre pour concrétiser son projet
Miora R.
le 02 septembre 2022
[ mis à jour le 17 avril 2023 ]
SOMMAIRE
- La VEFA, de quoi parle-t-on ?
- Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
- Étape n°1 - Signer le contrat de réservation VEFA
- Étape n°2 - Versement du dépôt de garantie et signature de l’acte authentique
- Étape n°3 - Déblocage des fonds et livraison du logement
- Déblocage des fonds progressifs
- La livraison du logement
La plupart des logements neufs que ce soit des maisons ou des appartements, ne sont même pas encore sorti de terre au moment de l’acquisition. Il s’agit de l’achat en VEFA. La Vente en l’État Futur d’Achèvement consiste à acheter un bien sur plan et permet des possibilités de personnalisation infinies. L’acheteur qui choisit ce mode d’acquisition devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Si les avantages liés à la VEFA sont nombreux, mieux vaut être prudent avant d’acheter son logement neuf à Rennes en VEFA. Il y a certaines informations à prendre en compte et des étapes à suivre. Immo9 vous guide sur le sujet.
La VEFA, de quoi parle-t-on ?
Si vous envisagez d’acheter au sein d’un programme neuf à Rennes, il se peut que ce dernier soit toujours en construction ou que le chantier n’ait même pas encore démarré. Dans le jargon de l’immobilier, on dit alors que vous achetez “sur plan”. Dans le neuf, c’est le mode d’acquisition le plus répandu car il permet aux propriétaires de personnaliser leur logement comme ils le souhaitent et de profiter d’un bien construit selon les dernières normes.
Pour faire simple, la VEFA est un contrat entre le promoteur de l’opération et un futur acquéreur. En attendant la livraison de son logement, ce dernier devra se contenter de maquettes numériques 3D et de plans du bien. Même si l’attente peut être longue, la Vente en l’État Futur d’Achèvement est bien encadrée par la loi et protège les acheteurs par diverses garanties.
Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
Parmi les principaux avantages d’acheter une maison ou un appartement en VEFA, la possibilité d’avoir un logement personnalisable figure en tête de liste. Vous aurez à disposition un catalogue d’options plus ou moins épais selon le promoteur et vous pourrez faire votre choix en fonction de vos goûts et de votre budget.
Grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), il vous sera même possible de déplacer des cloisons, changer le revêtement des murs et des sols ou encore modifier l’emplacement des prises électriques.
Il est également important de souligner que l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA est gravé dans le marbre législatif. Ainsi, de nombreuses garanties sont obligatoires pour sécuriser votre transaction. Voici les 3 garanties pour un appartement ou une maison :
- La garantie de parfait achèvement : elle est valable un an après la livraison et couvre l’acheteur en cas de défaillances ne relevant pas de l’usure du bâti.
- La garantie biennale : elle garantit pendant 2 ans le remplacement ou la réparation des éléments qui ne sont pas liés à la construction : chaudière, robinetterie, volets roulants électriques, menuiseries.
- La garantie décennale : elle protège contre les dommages de construction pendant 10 ans.
Acheter en VEFA vous permettra également de faire de précieuses économies. Les frais de notaires sont réduits (2 à 3 % du montant de l’acquisition) et vous profiterez d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans, si la commune dans laquelle vous achetez vous l’accorde. Enfin, l’immobilier neuf respecte les dernières normes énergétiques et environnementales en vigueur, ce qui signifie qu’il propose un confort optimal, peu importe la saison.
Étape n°1 - Signer le contrat de réservation VEFA
Avant de signer chez le notaire, l’acte authentique de vente, vous devrez signer un contrat de réservation avec le promoteur que vous avez choisi. C’est une garantie pour la réservation du lot souhaité. Ce contrat préliminaire est un avant-contrat spécifique à ce genre d’achat. Pour que vous soyez au courant des éléments qui doivent être obligatoirement mentionnés dans le contrat de réservation, nous vous avons fait une liste :
- La surface habitable du futur logement ;
- Le nombre de pièces ;
- La situation dans le lotissement ou dans l’immeuble ;
- Une note technique, annexée au contrat, présentant la qualité de la construction. Elle doit indiquer la qualité et la nature des matériaux et des éléments d’équipements collectifs ;
- Le prix prévisionnel du logement ;
- La date à laquelle la vente pourra être conclue ;
- Les délais d’exécution des travaux ;
- Une reproduction intégrale des articles relatifs au dépôt de garantie. Il s’agit des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation.
Un exemplaire du contrat de réservation doit vous être remis avant qu’il n’y ait un quelconque dépôt de fonds.
Étape n°2 - Versement du dépôt de garantie et signature de l’acte authentique
Une fois la première étape réalisée, vous devrez verser le dépôt de garantie. Le montant de ce dernier est fixé dans le contrat de réservation et doit être versé sur un compte bloqué jusqu’à la vente définitive. Il faut savoir qu’en tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Par la suite, vous devrez prendre rendez-vous chez le notaire pour les questions assujetties à l’acte de vente.
Le notaire s’occupera de faire les vérifications nécessaires concernant la future vente immobilière. Un mois avant la signature officielle, vous recevrez, par lettre recommandée, la version définitive de l’acte de vente authentique. L’acte notarié précisera les caractéristiques de la vente. L’exemplaire qui vous sera communiqué vous permettra de vérifier les mentions qui y sont présentes, à savoir : le prix définitif, l’état civil des signataires, le délai de livraison, la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur, les éventuelles conditions suspensives, le règlement de copropriété ou encore la notice descriptive complète du logement acheté.
Étape n°3 - Déblocage des fonds et livraison du logement
Vous pourrez payer le prix du bien immobilier en plusieurs fois et au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Il convient de préciser que cet échéancier de la VEFA est strictement encadré par la loi. Les différents paiements que vous allez devoir réaliser, le dépôt de garantie y compris, ne peuvent pas dépasser :
- 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
- 70 % du prix total à la mise hors d’eau. Cette étape signifie que le gros œuvre est achevé : fondations installées, terrasses réalisées, murs extérieurs achevés, toiture posée, etc. ;
- 95 % du prix total à l’achèvement des travaux. À ce stade, tous les éléments qui sont indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés ;
- Les 5 % restants doivent être réglés lors de la remise des clés. Il est important de noter qu’une consignation est possible en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Déblocage des fonds progressifs
Le déblocage des fonds se fera de manière progressive, à travers ce que l’on appelle un appel de fonds. À chaque étape importante de la construction, le promoteur fera un appel de fonds pour demander à la banque de l’acheteur de débloquer les fonds nécessaires. Les sommes seront alors versées à plusieurs étapes de la construction du bien, aux niveaux définis par la loi, comme nous venons de le voir. L’argent ne passera donc pas par votre compte bancaire.
La livraison du logement
La livraison du logement est la dernière étape d’un achat en VEFA. Durant cette étape, vous devrez inspecter votre nouveau logement et repérer les éventuels défauts ou malfaçons. Vous vous appuierez sur la notice technique pour procéder aux vérifications afin de voir si tout correspond : cloisons, taille des pièces, matériaux utilisés, taille des espaces extérieurs, positions des fenêtres…
Il est d’ailleurs impératif de tester le bon fonctionnement de tous les équipements installés, comme l’ouverture des menuiseries, les lumières, les prises électriques ou encore le chauffage. Si le moindre problème est détecté, vous devrez déposer des réserves auprès du promoteur. Les réparations et les modifications seront réalisées par la suite, grâce aux garanties propres à la VEFA.
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