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L'investissement immobilier à Rennes en 2020 : les dispositifs de défiscalisation

Publié le 04 août 2020 par
Caroline Tison
Caroline

L'État français permet de multiples moyens pour investir tout en récupérant une partie de son argent sous forme d'avantages fiscaux. Selon le dispositif de défiscalisation immobilière choisi, la réduction d'impôts sur une période donnée peut être très intéressante.

À Rennes, les moyens d'investissement immobilier permettant une défiscalisation optimale ne manquent pas, notamment dans l'immobilier neuf à Rennes.

Investissement immobilier à Rennes - Vue aérienne de la ville de Rennes
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La défiscalisation immobilière à Rennes

La défiscalisation immobilière à Rennes est un des moyens de profiter de réductions d'impôts significatives. Multiples, les dispositifs concernent divers biens immobiliers en France métropolitaine comme en Outre-Mer. Sous réserve de respecter certaines conditions, les abattements fiscaux peuvent atteindre des sommes très intéressantes pour quiconque souhaite placer son argent de manière sûre et pérenne. À Rennes, les dispositifs sont pluriels

Le dispositif Pinel à Rennes

Loi désormais très connue car profitant à un maximum de ménages, la loi Pinel à Rennes permet une certaine réduction d'impôts selon la période locative adoptée pour le bien neuf investi. Dans l'immobilier neuf et sous couvert d'adhérer à quelques conditions, notamment les nouvelles normes énergétiques en vigueur, les acquéreurs peuvent effectuer jusqu’à deux investissements annuels à hauteur de 300.000 €. Pour une durée de location du logement allant de 6 à 12 ans, la réduction d'impôt s'étend de 12 à 21 % de l’investissement.

Loïc et Gaëlle, couple originaire de Rennes, viennent de réaliser un investissement locatif Pinel dans le quartier de Villejean-Beauregard, au nord-ouest de la métropole.

Ils ont choisi ce secteur pour sa proximité avec l'université Rennes 2 : c'était pour eux l'assurance de trouver facilement un locataire. Grâce à l'achat d'un T1 d'une valeur de 110.000 €, ils ont pu défiscaliser 19.800 € sur 9 ans, soit 2.200 € par an.

Défiscalisation immobilière à Rennes - Une rue colorée du centre-ville de Rennes
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L'investissement immobilier à Rennes avec la loi Censi-Bouvard

Elle concerne le soutien au secteur des résidences de services telles que des résidences d'affaires, étudiantes ou encore des EHPAD. Les résidences touristiques ont été exclues du dispositif en 2017.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet une récupération de la TVA et une partie du prix en défiscalisation. Elle concerne uniquement les logements neufs ou en passe d'achèvement.

M. Rousseau investit dans un T3 neuf à Rennes d'une résidence séniors pour 210.000 € avec une surface de 40 m² et meublé. Il est donc éligible à la loi Censi-Bouvard.

Avec 600 € de loyer mensuel et l'inclusion de 3 des 4 services obligatoires (nettoyage régulier des locaux, petits déjeuners, réception et fourniture du linge de maison), M. Rousseau va pouvoir récupérer la TVA à hauteur de 35.000 €.

M. Rousseau va aussi pouvoir profiter d'une réduction d'impôts de 11 % sur 9 ans, soit 19.250 €.

(210 000 – 35 000)*0.11 = 19 250 €.

Pour résumer, M. Rousseau va recevoir 7.200 € de loyer/an avec une réduction d'impôts annuelle de 2.139 € pendant 9 ans et la récupération de la TVA de 35.000 €.

Rennes et la défiscalisation EHPAD

Cette défiscalisation s'adosse à la loi Censi-Bouvard et passe par l'acquisition d'une chambre médicalisée dans un EHPAD.

Investissement immobilier à Rennes - Des maisons médiévales typiques de Rennes
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Investir à Rennes avec le statut LMNP

Les "Loueurs Meublés Non Professionnels" perçoivent des loyers sans impositions directes avec un mécanisme d'amortissement qui permet d'éviter l'impôt sur le foncier.

Mme. Ferrand souhaite s'engager dans un investissement LMNP amortissable à Rennes. Son investissement s'élève à 219.620 €, frais de notaire et mobiliers compris.

La participation moyenne au cours de sa période d'épargne correspond à un montant de 33 € mensuel. Elle bénéficiera par la suite d'un rendement à hauteur de 727 €/mois.

À l'issue de ses périodes d'épargne et de rendement, Mme. Ferrand disposera d'un patrimoine immobilier de 297.487 €.

La défiscalisation immobilière en loi Malraux à Rennes

Ce dispositif s'adresse aux personnes qui souhaitent rénover un appartement ou un immeuble. La défiscalisation s'opère sur le montant des travaux réalisés. Ceux-ci doivent être suivis par des architectes des Bâtiments de France. La réduction se fait selon la zone dans laquelle se situe le bien immobilier : une zone sauvegardée ou une "ZPPAUP" (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).

M. Mazza et M. Bruno sont acquéreurs d'un bien immobilier protégé se situant dans un secteur sauvegardé de la capitale Bretonne, Rennes.

La valeur du bien s'élève à 400.000 € dont 240.000 de travaux de restauration et 160.000 € fonciers.

La durée de la restauration est estimée à 3 ans soit en moyenne 80.000 € investis par année.

Le taux de réduction de l'impôt pour ce type de bien est de 30 % du montant des travaux réalisés soit 24.000 €/an, donc 72.000 € global.

Investissement immobilier à Rennes - Architecture typique de la ville de Rennes
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Défiscaliser à Rennes avec la loi Cosse

Là encore, un autre dispositif de défiscalisation immobilière, puisqu'il relève de l'immobilier ancien et permet un abattement fiscal de 15 à 75 % en fonction des loyers mais aussi de la zone. Le bien immobilier doit obligatoirement faire office de résidence principale au locataire et être meublé. La réduction s'effectue sur les loyers imposables.

Quentin souhaite louer son bien immobilier en loi Cosse ancien. Le logement se situe dans une zone dite "A" et possède une surface de 60 m² pour un T3 à Rennes. Sur le marché immobilier français, le loyer serait de 960€/mois avec un rendement annuel pour Quentin de 4.394 €/an selon le prix du marché.

Avec une mise en location en Cosse ancien, le loyer intermédiaire s'élèverait à 750€/mois avec un abattement fiscal pour le propriétaire de 30 % et donc un rendement de 4.662€/an (+ 268 € soit environ une augmentation de + 6 %). Pour le locataire, il est gagnant de 210 € sur son loyer soit environ 22 % de moins que les prix du marché.

Les monuments historiques à Rennes

Plus particulier, mais participant à la sauvegarde du patrimoine français, la défiscalisation sur les monuments historiques se rapporte à l'achat de biens dans des immeubles classés Monuments Historiques en vue d'une location d'au moins 15 ans. Le montant des charges et celui des travaux sont déduits des revenus fonciers.

La défiscalisation immobilière à Rennes - La place de la République à Rennes
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Un panel de choix pour un investissement immobilier fructueux à Rennes

Non seulement l'État français permet de nombreux moyens de défiscalisation mais ces derniers ne sont pas négligeables. Nous l'avons vu, certains peuvent se montrer très avantageux, comme le Pinel, avec une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000 €.

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