Loi Pinel : quelles perspectives d'avenir pour l'immobilier neuf ?
Caroline Tison
le 04 juin 2020
[ mis à jour le 23 janvier 2023 ]
SOMMAIRE
- Les évolutions de la loi en 2020 : suppression des zones B2 et C
- La loi Pinel : naissance d'un dispositif évolutif depuis 2009
- Le zonage Pinel : une méthode régulatrice des loyers
- Qu'est-ce que le "zonage Pinel" ? Comment est-il pensé ?
- Et après ? Les bâtiments d'habitations collectives seuls privilégiés de la loi Pinel
Les évolutions de la loi en 2020 : suppression des zones B2 et C
Initialement le zonage Pinel s'étendait de A bis à C pour déterminer les tensions du marché immobilier et les sectoriser en fonction des loyers encadrés par ses barèmes. Néanmoins, chaque année il est revu et restreint. Aujourd'hui en 2020, les zones C et B2 ne sont plus considérées comme éligibles, la seconde étant soumise cependant à un agrément du Préfet de la Région.
Par exemple, le Grand Ouest de la France connaît une évolution du dispositif puisque le zonage Pinel à Rennes, Nantes et Angers reste considéré comme B1, mais il en va tout autrement pour Le Mans et Laval qui perdent leur éligibilité car jugées en zone B2 qui, comme nous venons de le mentionner, est exclu du zonage.
La loi Pinel : naissance d'un dispositif évolutif depuis 2009
Anciennement appelée Loi Duflot (qui a elle-même remplacé la loi Scellier), la loi Pinel de 2012 fait suite aux critiques énoncées par les investisseurs concernant les deux précédentes lois mentionnées ci-dessus qui n'avaient pas rencontré le succès escompté.
Conçue en tout premier lieu par la loi Scellier, entrée en vigueur au 1er janvier 2009, et portée par Cécile Duflot concernant les réductions d'impôt pour les investisseurs de l'immobilier neuf. Si le dispositif Scellier avait pour objectif de soutenir l'investissement locatif privé mis en difficulté par la crise financière, les lois Duflot puis Pinel se voulaient plus avantageuses afin de contenter les investisseurs et lancer un regain d'intérêt pour les placements immobiliers neufs.
En effet, les dispositifs Scellier et Duflot autorisaient un engagement à la location de 9 ans alors que la loi Pinel, gagnant en souplesse, module la durée locative de 6 à 12 ans. De même, le dispositif Scellier limitait l'investissement immobilier à un seul logement par an alors que pour ces deux successeurs, les investisseurs peuvent se permettre deux engagements annuels plafonnés à 300.000 €. Enfin, la réduction d'impôt devient proportionnelle à l'engagement avec la loi Pinel atteignant les 21 %, alors que pour les précédents procédés l'abattement fiscal était limité à 18 %.
Cependant, pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, il faudra remplir quelques conditions préalables, dont se situer dans une zone éligible. La contrepartie est la mise en location du bien durant la période d'engagement choisie.
Le zonage Pinel : une méthode régulatrice des loyers
Le bien immobilier neuf doit se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel, c'est-à-dire les zones dites "A", "A bis", "B1" et anciennement "B2" et "C".
Afin d'aider à l'accession à la propriété et à la location, la modulation des dispositifs financiers est gérée par le "zonage".
Qu'est-ce que le "zonage Pinel" ? Comment est-il pensé ?
Répondant à la crise du logement, le dispositif Pinel vise à inciter les investisseurs à engager leurs placements dans les agglomérations où le marché immobilier est dit "tendu", c'est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l'offre. Les métropoles françaises et leurs communes périphériques sont donc les secteurs principalement mobilisés par les investisseurs.
Les différentes zones sont encadrées par un barème qui fixe les prix des loyers selon le mètre carré. Par exemple, la zone "A bis" étant considérée comme la plus tendue, le prix du mètre carré est par conséquent plus élevé. Ce prix décroît en fonction qu'on avance dans le zonage, la zone C étant la moins onéreuse.
Et après ? Les bâtiments d'habitations collectives seuls privilégiés de la loi Pinel
A partir du 1er janvier 2021, la loi Pinel concernera uniquement les bâtiments d'habitation collectifs comme mentionné dans la loi de finance 2020 qui limitera donc les bénéfices du dispositif. En clair, les maisons seront désormais exclues de l'éligibilité de la loi ce qui réduira drastiquement son périmètre et pénalisera de nombreux investisseurs qui devront se tourner vers des appartements neufs pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux imaginés par Scellier, Duflot et enfin Pinel.
Ces multiples évolutions du dispositif, d'abord plus souples et avantageux, semblent se diriger vers quelque chose de plus limité et encadré comme en atteste l'éviction des zones B2 et C et celle des maisons à l'horizon 2021. Si cette direction se poursuit dans une perspective limitative des bénéfices alloués pour les investisseurs et promoteurs, espérons que la loi Pinel ne comporte pas plus de contraintes qu'à sa conception.
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