L'explosion certaine des ventes en loi Pinel à Rennes en 2019

Hélène Bertier

le 25 janvier 2019

[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]

Alors que la métropole rennaise a su profiter de l’effet LGV tout en ne se laissant pas noyer pour autant sous l’immigration parisienne, le recentrage du Pinel, impliquant la sortie de quasiment toutes les autres villes de Bretagne du dispositif au 31 janvier 2019(à l'exception de St Malo), pourrait avoir des conséquences bien plus tangibles..

L’effet LGV profite à Rennes sans la noyer sous l’immigration parisienne

Le 2 juillet 2017, Rennes inaugurait la Ligne Grande Vitesse qui la plaçait désormais à 1h30 seulement de la Capitale. Un réseau de transport étoffé par l'arrivée de la nouvelle ligne de métro à Rennes. La crainte de nombreux Rennais, de voir affluer une horde de Parisiens, faisant flamber les prix sur la métropole en saturant son marché, ne s’est pourtant pas confirmée.

Rennes n’est pas devenue, pas encore, une seconde banlieue pour Paris. Mais les notaires du département notent indéniablement une tendance à la hausse.

Matar Charpentier, notaire à Rennes, reconnaît que ce rapprochement « a eu un impact sur le marché immobilier en 2018 », bon nombre d’investisseurs franciliens ayant fait le choix de la métropole bretonne : « Des gens qui pensaient acheter à Levallois-Perret ou ailleurs et qui voyaient des offres intéressantes à Rennes », explique-t-il.

« Nous notons cependant que l’effet LGV est désormais réel et sérieux. En 2018, 13 % des investisseurs dans le neuf étaient des Parisiens. Ils étaient 5 %, il y a cinq ans. De même, 5 % des acquéreurs de biens anciens sont parisiens alors qu’ils étaient totalement absents il y a cinq ans. Nous n’assistons pas à l’arrivée de hordes mais clairement leur présence dynamise le marché.
En 2019, l’effet LGV devrait s’accentuer. Faire le choix de vivre à Rennes se mûrit. »
Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine

Sur le marché du neuf, en 2018, 13 % des investisseurs viennent de la région parisienne, alors qu’ils n’étaient que 5 % il y a deux ans. Une tendance haussière donc, « Mais on est loin d’avoir une horde de Parisiens », confirme Matar Charpentier. C’est que chacun a en tête l’exemple bordelais, la métropole aquitaine ayant subi une explosion de ses prix suite à l’ouverture de la LGV qui l’a placée à 2h de Paris. « A mon avis, Bordeaux est surcoté », résume le notaire.

La capitale bretonne concentre les transactions du département

Rennes n’en continue pas moins de gagner en attractivité. Et même plus que jamais, puisque sur l’année dernière elle a su concentrer 75 % des transactions immobilières du département, portant le marché à un niveau record de 24.000 transactions enregistrées en Ille-et-Vilaine.

Un marché en pleine croissance donc, mais un marché « sain », si l’on en croit Gwendal Texier, le président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine :

« Ce n’est pas un marché spéculatif. C’est sain. Les gens achètent pour se loger. »
Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine

La métropole rennaise connaît donc une hausse de ses prix, mais qui reste contenue. Affichant un prix médian de 3.152 € du mètre carré dans l’ancien, Rennes arrive 9e du classement national des villes les plus chères de France en 2018 (baromètre LPI/Se Loger publié à la mi-janvier). Loin derrière Bordeaux (4.736€/m²), après Nantes (3.410 €/m²), et avant Toulouse (3.138€/m²), qui fait son apparition dans le classement cette année. Dans le neuf, l’évolution atteint +2,3% au dernier trimestre, ce qui reste très raisonnable.

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— Le Plan Immobilier (@planimmobilier) 17 janvier 2019

Alors en effet, en 2019 « On peut avoir des prix élevés dans le centre, à la gare, à Saint-Hélier ou au Thabor. Mais les prix sont maîtrisés », assure le président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine, qui détaille un peu la hausse par secteur. Selon lui, les prix ont flambé à Saint-Grégoire car « tous les cadres sup’ veulent aller là-bas », mais ils ont su rester stables à Pacé, Cesson ou Chantepie, ce qui est preuve d’un marché relativement contenu, malgré un solide gain d’attractivité.

Des prix qui n’explosent pas, mais peuvent cacher une baisse de surface

« Sauf que les chiffres cachent parfois une baisse de la surface. Les gens achètent au même prix mais avec une pièce de moins »
Anne-Cécile Dardet-Caroff, notaire à Redon

Un phénomène qui se retrouve de même sur les prix des terrains constructibles. Face à une raréfaction grandissante du foncier, les communes tentent de concentrer les futurs bâtis sur des parcelles à la taille, de fait, plus petite. « A Liffré, le plan local d’urbanisme impose 30 logements à l’hectare. Il y a dix ans, on était à 21 », résume le président départemental de la chambre des notaires.

Le recentrage du Pinel en Bretagne : raréfaction sur la région et concentration sur les Métropoles

Autre nouveauté de taille susceptible de faire évoluer le marché immobilier rennais cette année, et sûrement bien plus que son rapprochement d’avec Paris : le recentrage du dispositif Pinel sur les seules zones Abis, A et B1, qui entre en vigueur au 31 janvier 2019.

C’est l’application de la dernière loi Finances qui enclenche ce changement. Selon le gouvernement, « La révision du zonage Pinel doit permettre une meilleure adaptation des différents dispositifs existant sur le marché immobilier actuel ». Pour ce faire, il a été décidé de resserrer le dispositif sur les zones Pinel dites tendues, c’est-à-dire des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.

Tout en actant ce recentrage, la loi a également prolongé le dispositif jusqu’en 2021 pour les villes se situant donc en zones A bis, A et B1.

La grande majorité des villes de Bretagne va donc sortir du dispositif à la fin du mois. En tout, ce sont 177 communes de la Région, principalement les villes périphériques des grandes agglomérations, qui seront victimes du nouveau zonage 2019.

Si, sous la pression des élus et des professionnels du bâtiment, le processus de sortie du dispositif avait connu un sursis d'un an (la défiscalisation étant maintenue en 2018 pour tous les projets dont le permis de construire avait été déposé en 2017), ce mois de janvier 2019 marque définitivement la fin du Pinel en zones B2 et C.

Sur la région Bretagne, seules les villes de Rennes et de Saint-Malo, situées en zone B1, sont encore éligibles au dispositif en 2019. Ce qui ne va pas sans poser de sérieuses questions quant à la poursuite de la construction de logements neufs sur le territoire.

Pour les villes de taille moyenne, « une dynamique risque d’être cassée »

Ce que craignent les professionnel du bâtiment, de l’immobilier, mais aussi les élus, c’est que cette sortie du dispositif Pinel mette un coup de frein sur la production, en brisant la dynamique déjà bien en marche dans la région. Pour la vice-présidente de Brest métropole en charge du logement, c’est un moment inquiétant pour le marché immobilier neuf : « Une dynamique risque d’être cassée », alarme-t-elle.

« 30% de la production neuve de logement de l'agglomération sont issus du dispositif Pinel »
Tifenn Quiguer, vice-présidente de Brest métropole en charge du logement

Et en effet, sur la seule année 2017, ce sont 1.500 nouveaux logements qui ont été construits sur l'agglomération brestoise. Et 1.230 en 2018, comme le rapporte l’élue, qui se félicite de la hausse démographique facilitée par le dispositif : « Nous avons l'arrivée de 800 nouveaux ménages par an ».

Or moins d'investisseurs dans le neuf signifie non seulement des emplois en moins et des manques-à-gagner pour les secteurs du BTP et de l’immobilier, mais aussi une prise de retard considérable dans le renouvellement urbain, d’autant plus dommageable pour les villes bretonnes de taille moyenne et leur parc immobilier vieillissant.

« En Bretagne, seules l’agglomération de Rennes et la ville de Saint-Malo seraient désormais éligibles »
« La fin de l’éligibilité Pinel (…) ne peut malheureusement avoir pour effet que de geler un nombre important d’opérations de constructions, y compris de renouvellement urbain. »
Ludovic Jolivet, maire de Quimper, dans son courrier d’octobre 2017 adressé à Édouard Philippe

Le maire de Quimper, inquiet pour sa commune, avait écrit directement au premier ministre pour l'alerter de la situation. Il a obtenu la réponse suivante de Bruno Lemaire, ministre de l’économie et des finances :

« Le maintien, même partiel, du dispositif Pinel dans certaines villes de la zone B2, dont Quimper fait partie, que vous proposez, ne permettrait pas de réduire la dépense publique dans les proportions attendues et pourrait être difficile à articuler avec une réduction de la vacance des logements anciens. Je ne le souhaite donc pas. »

Il reste à espérer que ces villes bretonnes récemment sorties du dispositif puissent bénéficier du nouveau Pinel dans l’ancien (ou « Denormandie »), dispositif fiscal d’aide à la rénovation proposé par le Ministre du logement et amendé à la loi Finances pour 2019.

Une concentration de la demande sur la Capitale bretonne

Conséquence directe de ce recentrage du Pinel : Rennes devient, très logiquement, le centre de repli naturel des investisseurs bretons intéressés par le dispositif de défiscalisation immobilière dans le neuf. En témoigne l’augmentation continue des prix à proximité de la métropole, et la raréfaction du stock de logements disponibles. En fait, comme le relève Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine, les prix augmentent proportionnellement à mesure que l’on cherche à se rapprocher de Rennes.

« Il y a une vraie tendance à vouloir se rapprocher de Rennes quitte à acheter un logement plus petit. Les axes routiers et ou le réseau de transports en commun pèsent lourds dans la décision d’achat. Il en est de même pour la présence de la fibre qui devient importante avec le développement du télétravail. » >br> Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine

Ainsi, les prix ont grimpé de 11.7 % en un an à Saint-Grégoire, le prix médian pour une maison tournant désormais autour de 410.000 euros (hors frais de notaire et hors travaux). Par comparaison, Cesson-Sévigné affiche une médiane à 381 500€ et Pacé à 311.000€. A Rennes, les prix s’envolent : une maison au Thabor revient à 600.000€, quand les prix médians tournent autour de 372.500€ dans le quartier Sud gare.

Dans le même temps, en seconde couronne, Janzé et Acigné ont connu une hausse proportionnelle à leur distance à Rennes. Le prix médian pour une maison ancienne à Janzé, 25km de Rennes, est de 181 000 euros, alors qu’il grimpe à 255 000 euros à Acigné, bénéficiant d’une localisation à seulement 16km de Rennes.

« Pour autant le marché est sain. Mis à part quelques exceptions qui peuvent être dues à une anticipation de l’ouverture de la seconde ligne de métro, la hausse des prix est globalement contenue. Le marché est quasi exclusivement composé de résidences principales. »
Gwendal Texier, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine

Si les professionnels jugent pour le moment cette tendance haussière comme saine, et soutenue par une forte proportion d’acquéreurs en résidence principale, il est à prévoir que la dynamique immobilière rennaise subisse l’effet de ce recentrage du Pinel en 2019, peut-être davantage encore qu’elle n’a connu d’effet « LGV ».

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