Transformation du collège Sainte-Thérèse à Rennes en résidence pour seniors
Charlotte Guehennec
le 02 juin 2021
[ mis à jour le 11 mai 2023 ]
SOMMAIRE
Situé au sud de Rennes, le collège Sainte-Thérèse accueille en ce mois de juin les jeunes élèves pour la dernière fois sur son site avant de déménager à la rentrée. Dès 2024, l’établissement scolaire sera réhabilité en résidence neuve pour seniors. Un écart générationnel symbolique qui laisse place à un vaste projet immobilier neuf à Rennes, dans le quartier résidentiel de Sainte-Thérèse.
Un chantier délicat sur un site remarquable
Avec une architecture datant de 1936, le collège Sainte-Thérèse est classé “bâtiment remarquable”. Composé de pierres et de béton, le bâtiment représente une difficulté, ou un défi, pour l’architecte en charge du dossier, Sébastien Guille des Buttes : “C’est une lourde opération car on transforme l’existant […] tout en conservant l’architecture”. Un chantier qui débutera à la fin de l’année 2021 pour s’achever en 2024.
Qu’est-ce qu’un “bâtiment remarquable” ?
Un bâtiment remarquable est afférant à l’appellation “site patrimonial remarquable” qui selon le site du Ministère de la Culture recense “les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public”.
Les 170 élèves de l’établissement seront désormais accueillis dans une structure plus moderne dans l’ancien lycée Sainte-Thérèse qui déménage lui à Cesson Sévigné. Une volonté de conserver le collège à deux pas de son site actuel, rue Sully Prud'homme, exprimé par le directeur Dominique Marie : “ Le collège demeure dans le quartier et va se développer, en profitant des locaux libérés“.
En changeant de site, le collège Sainte Thérèse compte opérer un lifting : classes lumineuses, spacieuses, accessibles par tous et facilement.... Une mise à jour totale pour ce bâtiment qui sera connecté et, conformité avec les réglementations environnementales oblige, sera plus économe en énergies. Néanmoins, la structure devrait conserver les vitraux historiques de l’ancien lycée, comme témoins de l’enseignement catholique qui y sera prochainement dispensé.
Des logements neufs pour les seniors
Ce sont 99 appartements neufs répartis sur 3 bâtiments qui seront proposés dans la résidence senior. D’une pièce à trois pièces, ces logements bénéficieront de toutes les prestations propres à l’immobilier neuf : isolation thermique et phonique renforcée, résidence sécurisée avec appels d’urgence, vidéosurveillance, gardiennage, douche avec bac encastré et pare-douche, cuisine équipée avec rangements... Pour un maximum de confort, la résidence est équipée d’un système de rafraîchissement dans les parties communes.
Des services communs sont également à disposition des résidents : gestion du linge, conciergerie, espace de restauration, salle de fitness et même coiffeur. Un travail paysager a également été savamment étudié pour apporter des zones de “respirations” entre les bâtiments.
Situés dans le quartier pavillonnaire et prisé de Sainte-Thérèse à Rennes, la future résidence bénéficie d’un emplacement stratégique près des commerces (boulangeries, pharmacie, banques...) et du marché qui se trouve à 300 mètres de l’immeuble. La clinique Sainte-Yves, La Poste, le Musée de Bretagne et le Musée du Cinéma sont eux à moins de 2 kilomètres. Une proximité avec le cœur de ville qui permet là encore aux résidents de vivre un quotidien en totale autonomie.
26 places de stationnement et 46 caves complètent les prestations de ce programme immobilier desservi par les stations de métro Clémenceau et Jacques Cartier.
Le plus des résidences seniors :
- Maintenir l’autonomie des occupants
- Bénéficier d’un environnement plus sécurisé
- Profiter de services collectifs
Généralement destinées à l’accueil de personnes non dépendantes, les résidences seniors n’en restent pas moins des établissement conçus pour des personnes âgées, seules ou en couple, qui souhaitent profiter d’un confort spécifique. La solitude, le veuvage, les enfants domiciliés ailleurs, et le retour dans la région d'origine sont des éléments déclencheurs qui motivent les seniors à vivre dans une résidence adaptée.
Les prestations de ces établissements sont idéales pour vivre sereinement : douches à l’italienne ne nécessitant aucun enjambement, cheminement lumineux, pièces spacieuses, sol anti-dérapant, siège de douche mural, monte-escalier ou ascenseur particulier...
Les logements peuvent également être équipés d’un système domotique permettant une optimisation du chauffage et une utilisation facilitée des volets roulants électriques. Ces derniers peuvent par ailleurs être accompagnés de technologies radio. Un service de téléalarme reliée à des centrales d’écoutes d’urgence achève d’assurer une sécurité optimale aux résidents.
Eligibles au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard et au statut LMNP, ces appartements sont accessibles à partir de 200 000 €. Le programme, qui est en cours de commercialisation par Bâti Armor, sera géré par Les Jardins d’Arcadie dès sa livraison.
Le boom des résidences seniors
Si le site du collège Sainte Thérèse à Rennes est réhabilité en résidence senior, ce n’est pas un hasard. Alors que la durée de vie des Français augmente et que les places en établissements spécialisés se réduisent, les demandes de placement en structures senior se multiplient. Le marché est en effet très dynamique, et connaît une croissance de 40 % entre 2013 et 2017 (source: Syndicat National des Résidences Services pour les Aînés (SNRA).
Un constat partagé par Bâti Armor, le promoteur immobilier breton en charge de la résidence qui remplacera le collège Sainte-Thérèse : “Il y a une vraie demande. Pour des personnes âgées qui ont encore toute leur autonomie, c’est une transition entre la maison individuelle devenue trop grande et la résidence médicalisée. »
Les données démographiques sur le vieillissement de la population française corroborent cette tendance. La part des personnes âgées de plus de 65 ans a en effet progressé de 4,7 points en 20 ans. En cause, l’arrivée à 65 ans des Français nés après-guerre. (sources : INSEE chiffres 2020)
Résidence senior : les chiffres clés
- Près de 800 résidences seniors en France
- Environ 50 000 personnes habitent dans ces structures
- 77 ans : âge moyen d’entrée en résidence senior contre 85 ans en EPHAD
La résidence senior propose une solution de logement tout confort, mais également un investissement immobilier intéressant. La rentabilité locative d’un tel établissement est évaluée en moyenne entre 3 % et 5 % net par an (source SNRA). Une opportunité pour l’investisseur qui peut alors obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Investir dans une résidence senior avec le statut LMNP permet de générer des revenus mensuels complémentaires, de se constituer un patrimoine immobilier, et de bénéficier d’avantages fiscaux. Il est encore plus avantageux dans l’immobilier neuf, où l’investissement locatif en LMNP permet de récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat du bien.
Le statut LMNP : c’est quoi ?
Loueur Meublé Non Professionnel. Il s’agit du statut obtenu par l’acheteur réalisant un investissement locatif avec un bien meublé, neuf ou ancien.
L'investissement en résidence senior peut ainsi satisfaire à plusieurs objectifs patrimoniaux : retraite, optimisation fiscale, revenus passifs, augmentation de capital. Des avantages qui font de cette niche fiscale une opération immobilière prisée des investisseurs.
Il est également possible de réduire ses impôts grâce au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard à hauteur de 11 % de l’investissement, et pendant 9 ans. Un dispositif cumulable avec le statut LMNP et qui permet de confier le bien à un gestionnaire, gage de tranquillité pour l’investisseur.
