Quels sont les inconvénients et avantages du dispositif Pinel ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Loi Pinel : Quels avantages ?
- Avantage n°1 : une réduction (voir une élimination) de vos impôts
- Tableau des avantages fiscaux Pinel
- Avantage n°2 : une capacité d’emprunt maximisée
- Avantage n°3 : la constitution d’un patrimoine solide
- Avantage n°4 : Louer à un proche
- Loi Pinel : Quels inconvénients ?
- Inconvénient n° 1 : Le prix du neuf en 2023
- Inconvénient n°2 : Le loyer plafonné
- Inconvénient n°3 : Les zones d’investissement limitées
La loi Pinel est le dispositif star de la défiscalisation en immobilier neuf. Des chiffres ? L’inspection générale des Finances estime que 48% des ventes de logements neufs sont signés via cette niche fiscale. Mais avant d’investir, il n’est jamais superflu de s’informer. Suivez le guide pour un petit tour d’horizon des avantages et inconvénients de la loi Pinel.
Loi Pinel : Quels avantages ?
Les avantages de la loi Pinel sont bien sur multiples sans quoi l’intérêt d’un investissement via ce dispositif ne motiverait pas autant d’investisseurs. Le premier est une réduction du prix de votre achat immobilier neuf à Rennes, Bordeaux, Chamonix ou même Paris, de plusieurs dizaines de milliers d’euros (jusqu’à 63 000 avec le dispositif Pinel Plus).
Avantage n°1 : une réduction (voir une élimination) de vos impôts
Le principal avantage d’un investissement en immobilier neuf avec la loi Pinel à Rennes, Montpellier, Lille ou même Saint-Malo est la défiscalisation. Plus vous payez d’impôts plus cet avantage sera intéressant. Mais même si votre impôt sur le revenu se limite à 2000 €/an, la réduction fiscale Pinel sera conséquente. Vous pouvez dans tous les cas réduire considérablement ou même éliminer, totalement votre impôt pendant 12 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel correspondent à un pourcentage du prix d’achat de votre appartement neuf voué à l’investissement locatif. Les plafonds sur lesquels seront calculés cette défiscalisation sont : 300 000 €, 5 500€/m² et 2 achats par an. Il est tout à fait possible d’acheter plus cher, mais la réduction fiscale sera limitée à ces plafonds.
L’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier lors de votre investissement immobilier en loi Pinel varie en fonction de votre temps d’engagement, du dispositif choisi et de votre année d'investissement.
Tableau des avantages fiscaux Pinel
| Durée d'engagement locative en loi Pinel | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Réduction d'impôts en loi Pinel+ | 12% | 18% | 21% |
| Réduction d'impôts en Pinel classique jusqu'à fin 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
Avantage n°2 : une capacité d’emprunt maximisée
Un second avantage de taille caractérise un achat immobilier en loi Pinel comparativement à un achat immobilier classique (résidence principale). C’est la prise en compte de vos recettes locatives (loyers versés par le locataire) dans votre taux d’endettement.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a transformé ses recommandations en obligations en janvier 2022.
- une durée d’emprunt limitée à 25 ans (27 pour quelques cas particuliers) ;
- un taux d’endettement limité à 35%, assurance emprunteur comprise.
Si vos revenus sont modestes, ou votre projet mal calibré pour votre profil, ce taux d’endettement plafonné peut bloquer votre projet d’achat immobilier.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les organismes de prêt incluent les recettes locatives mensuelles dans le calcul de votre taux d’endettement. Si certaines banques (rares) prennent en compte 90% des recettes prévisionnelles, la majorité basent leur calcul sur 70% des loyers à venir. Les 30% représentant, les charges, frais annexes et éventuels temps de vacances locatives.
Avantage n°3 : la constitution d’un patrimoine solide
Que ce soit dans le but de préparer des revenus complémentaires pour sa retraite, pour transmettre, la loi Pinel est un investissement avantageux.
En 2023, le livret A plafonne à 3%. Les taux de rentabilité d’une assurance vie tournent autour de 1 à 2%. L’investissement en immobilier neuf avec la loi Pinel rapporte lui, des taux de rendement entre 3 et 6% en fonction des emplacements et des typologies.
Le dispositif Pinel peut financer jusqu’à 21% du prix du logement. Les prix de l’immobilier dans les métropoles (Toulouse, Nantes, Rennes, Marseille...), les villes touristiques et les villes de tailles moins imposantes comme Caen ou Limoges, sont en constante augmentation depuis plus d’une décennie. Un investissement en loi Pinel bien ciblé peut donc vous faire réaliser une plus-value à la revente.
L’investissement en loi Pinel est réservé aux zones dites tendues. La réduction fiscale proposée par le dispositif est en effet réservée aux villes pour lesquelles la demande locative est supérieure à l’offre. La valeur d’un bien immobilier aux dernières normes environnementales, bien conçu et disposant de tout le confort offert par l’immobilier neuf (sécurité et conception optimale, connexion, isolation, DPE A ou B...) constitue déjà en soit un patrimoine à forte valeur ajoutée.
Avantage n°4 : Louer à un proche
La seule condition à respecter pour pouvoir louer en Pinel à un membre de sa famille est qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. En dehors de ce prérequis, il est tout à fait possible de louer un appartement investi en loi Pinel à son enfant, son parent ou ses frères et sœurs. Acheter un studio et loger un enfant de plus de 25 ans poursuivant ses études est tout à fait envisageable. Acheter un T2 en loi Pinel et y loger son enfant jeune travailleur de plus de 18 ans est également possible.
Les plafonds de loyer Pinel étant des plafonds de loyer maximum, rien n’empêche de louer moins cher à sa progéniture ou à ses parents.
Loi Pinel : Quels inconvénients ?
Inconvénient n° 1 : Le prix du neuf en 2023
L’un des inconvénients majeurs du dispositif Pinel c’est qu’il impose un achat en programme immobilier neuf. Or les prix de l’immobilier neufs sont supérieurs à ceux de l’immobilier ancien à l’achat. Cet inconvénient est en large partie compensée par la réduction fiscale octroyée par le dispositif loi Pinel.
En outre, l’absence de travaux, de mise aux normes DPE, de changement de chaudière, de système électrique, de rénovation durant les 10 années couvertes par les garanties du neuf compensent également en partie la différence de prix entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien.
Enfin, l’attractivité de l’immobilier neuf dont le premier argument est une étiquette de DPE A ou B rend les chances de vacance locative bien inferieur dans l’immobilier neuf.
Inconvénient n°2 : Le loyer plafonné
Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, le loyer est plafonné en fonction de la zone où est située le bien. À Rennes comme en métropole rennaise intégralement située en zone Pinel B1, le loyer Pinel est de 10.55€ du m/2 en 2023. Sur le marché classique, le prix de location d’un m² est de 15 € selon les estimations de seloger.com. Les plafonds sont certes révisés chaque année mais les loyers des locations Pinel restent inférieurs aux prix du marché classique.
Le plafonnement des loyers est voué à permettre aux personnes aux revenus modestes mais trop élevés pour avoir accès aux logements sociaux (ou ne le souhaitant pas) de se loger dans les zones tendues. Le plafonnement est toutefois limité au temps d’engagement en location Pinel, à savoir 6, 9 ou 12 ans maximum. Vous êtes par la suite libre de fixer le loyer de votre appartement.
De plus, plus la surface de l’appartement est importante et plus il y a de pièces, plus le prix à la location du m² baisse. À Rennes, un T3 sera loué en moyenne 11.66m². Un tarif relativement proche du plafond de loyer loi Pinel.
Inconvénient n°3 : Les zones d’investissement limitées
La loi Pinel limite la possibilité d’investissement dans des zone définies. En 2023, les zones A, Abis, B1 sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Néanmoins, toutes les métropoles et leurs périphéries étant situées dans ces zones, ce n’est pas un inconvénient réel.
Ce qui l’est davantage, c’est l’emplacement des programmes immobiliers neufs. Si les programmes immobilier Pinel fleurissent dans les nouveaux quartiers, ils sont néanmoins beaucoup plus rares dans les centres-villes et autres quartiers anciens au cachet historique.
À Rennes comme à Toulouse, Bordeaux, ou dans les capitales régionales, il existe des programmes de réhabilitation d’immobilier ancien éligibles à l’investissement locatif en loi Pinel. Ces immeubles ont profité de réaménagements importants les rendant conformes aux normes RT 2012 ou même E+ C- ou encore RE2020. De ce fait ils sont tout à fait envisageables pour un achat en immobilier locatif dans un objectif de défiscalisation.
