Augmentation loyer Pinel : Est-ce possible ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Augmenter son loyer Pinel en 2023, oui mais pas n’importe comment
- L’indice de référence des loyers 2023 de l’INSEE
- Les spécificités du loyer Pinel
- Exemple d’une augmentation de loyer Pinel pour un T2
- Exemple d’une augmentation de loyer en Pinel pour un T3
- Qu-est-ce que la surface utile d’un logement ?
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Augmenter son loyer Pinel en 2023, oui mais pas n’importe comment
Comme tout propriétaire bailleur du parc locatif privé, vous pouvez augmenter votre loyer Pinel chaque année à date anniversaire de la signature du bail. Pour ce faire, vous devez scrupuleusement veillez à intégrer une clause de révision au moment de la signature du document. Si la majorité des baux contiennent une clause de révision, ce n’est pas une obligation légale. Soyez donc attentif à ce détail qui n’en est pas un.
L’indice de référence des loyers 2023 de l’INSEE
L’Indice de référence des loyers est instauré par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat.
Son mode de calcul est le suivant :
Loyer révisé = Loyer de base x Indice révisé⁄Indice de base
Toute augmentation de loyer, pour un logement loué en loi Pinel ou non doit respecter l’indice de référence des loyers. L’indice de référence ou IRL est révisé chaque trimestre et publié sur le site de l’INSEE. Cette année, en vertu de l’article 12 de la loi du 16 aout 2022 portant sur les mesures d’urgences pour la protection du pouvoir d’achat, la variation en glissement annuel de de l’indice de référence des loyers est plafonnée à 3.5%. Ce dernier est donc fixé à :
- 136.27 pour les T3,
- 135.84 pour les T2,
- 133.93 pour les T1,
Si l’indice n’avait pas été plafonné, il serait de 137.93 soit 4.78% d’augmentation.
L’article 9 de la loi no 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers (IRL) créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005. L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Il se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente en lui appliquant l’évolution entre ces deux périodes de la moyenne sur douze mois consécutifs de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC).
www.insee.fr
Les spécificités du loyer Pinel
Quelle que soit l’indice d’augmentation en cours, un investisseur en loi Pinel doit respecter le plafond de loyer Pinel imposé pour l’année en cours. Les plafonds de loyer Pinel varient en fonction des zones concernées. Voici un tableau des loyers Pinel pour chaque zone du territoire.
| zonage Pinel | plafond de loyer au m² |
|---|---|
| zone A | 13.09 € |
| zone Abis | 17.62 € |
| zone B1 | 10.55 € |
| zone B2 | 9.17 € |
| zone C (sur agrément) |
? L’astuce des pros : Le dépassement du plafond de loyer Pinel peut vous faire perdre l’intégralité de votre réduction d’impôt. Pour être sûr de ne pas vous retrouver dans cette situation “problématique”, demandez toujours un loyer inferieur de quelques euros au plafond en vigueur dans la commune concernée.
Si vous souhaitez calculer rapidement votre loyer Pinel 2023 sans erreur de calcul, vous pouvez utiliser notre simulateur de loyer Pinel 2023 gratuit et rapide .
Exemple d’une augmentation de loyer Pinel pour un T2
Joffrey et Marthe ont fait l’acquisition d’un T2 en loi Pinel à Rennes dans le quartier de Cleunay . L’arrivée nouvelle de la ligne B du métro rennais dans ce quartier laissait à prévoir son développement et son succès. Le prix du logement de 39m² et 5m² de terrasse était de 245 000 €.
L’appartement neuf est loué rapidement à Clovis et Najoua, un jeune couple salarié d’une agence de communication installée au Mabilais. Le premier loyer du couple est fixé lors de la signature du bail à 482 € en juin 2021.
En juin 2022, les propriétaires désirent augmenter le loyer de leurs locataires et effectuent donc le calcul suivant : 482 x 135.84/131.12 = 499 €. Rennes étant située en zone B1, le loyer au m² est plafonné à 10.55€. Le loyer maximum applicable pour un appartement neuf de 39m² et 5m² de surface annexe est de 10.55€/m² x (0,7+19/surface utile du bien) soit 506.92 €. L’augmentation de loyer Pinel au taux du marché est donc tout à fait envisageable.
Exemple d’une augmentation de loyer en Pinel pour un T3
Magalie et Jérôme décident de profiter du dispositif Pinel breton pour acheter un acheter un appartement neuf autour de Rennes en zone B2 et donc le payer moins cher. Ils investissent donc dans un T3 dans la ville de Vitré. Le logement de 66m² et 6m² de balcon est vendu 243 000€.
Le coupe loue pour un loyer de 570 € son appartement en avril 2021 à Martial, salarié chez Oberthur Smart Cards. Le jeune homme perçoit des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Pinel imposés.
En avril 2022, Magalie et Jérôme décident de procéder à une augmentation de loyer comme la loi les y autorise. Ils effectuent le calcul suivant : 570 x 136.27/130.59 = 594 €.
Vitré est situé en zone B2. Le loyer Pinel est donc plafonné à 9.17€/m². Le loyer maximum Pinel pour ce T3 est donc de 9.17€/m² x (0,7+19/surface utile du logement) soit : 617€. L’augmentation de loyer Pinel respecte donc bien les plafonds Pinel en zone B2.
Qu-est-ce que la surface utile d’un logement ?
La surface utile d’un logement autrement appelée surface pondérée, correspond à la surface habitable (loi Carrez) additionnée de la moitié des surfaces annexes. Dans de cas de l’appartement de Magalie et Jérôme, la surface utile est égale à : 66+(6/2) = 69m².
Source :www.impots.gouv.fr
