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Le futur de l'immobilier à Rennes : à la pointe de l'innovation urbaine

La ville de Rennes et sa périphérie foisonnent d’innovations pour construire durablement et à moindre frais. Que l’objectif soit de réduire les factures d’électricité des occupants, d’aménager des lieux atypiques en habitation, de rénover énergétiquement à moindre coût ou de participer à l’élaboration de son lieu de vie, la métropole bretonne ne cesse de repousser les limites de la construction pour que les habitants soient satisfaits.

quai-de-la-vilaine-rennesCrédit photo : De Sergey Dzyuba / Shutterstock

Logements chauffés par le métro à rennes

Sur la place rennaise de Saint-Germain, à proximité du quai Châteaubriand dans le quartier Thabor Saint-Hélier, l’immeuble qui abritait autrefois un bar va devenir une station de métro. En effet, en lieu et place du célèbre “Chat qui pêche”, comptoir emblématique ouvert dans les années 90, il sera possible dès 2020 d’emprunter la ligne B.

bar-le-chat-qui-pecheCrédit photo :
Edouard Hue (EdouardHue)
[CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)]

Élargir le centre-ville vers l’Est

La future station de métro Saint-Germain sera élaborée par les ateliers d’architectes suisses Zündel Cristea et Architram. Prévue en livraison à l’horizon 2020, elle prendra place entre les actuelles stations de la ligne A : “Gares” et “Saint-Anne”. Elle comprendra deux entrées, l’une côté église Saint-Germain et l’autre côté quai Châteaubriand, au niveau de l’ancien “Chat qui pêche”.

En matière d’urbanisme, cet emplacement vise à faciliter l’extension du centre-ville vers l’Est en lien avec le programme urbain d’extension du plateau piéton. En effet, le projet de la station Saint-Germain intègre la rénovation de la place de l’église. Cet aménagement urbain tiendra compte du caractère historique de la place comme en témoigne la description projet :

« La réflexion tiendra compte de l’axe historique constitué du portail de l’église et de l’ouverture sur la Vilaine, en s’appuyant sur une recomposition de la frange bâtie du quai Chateaubriand. La mise en valeur des vestiges de la porte de l’enceinte du 15ème siècle située au Sud de la place et localisée lors des sondages archéologiques constitue également un objectif ».
Métro ligne b, site officiel du projet

Il est également question d’encourager les échanges Nord / Sud via la passerelle Saint-Germain. Enfin, cet arrêt de métro de la future ligne B devrait permettre aux voyageurs d’accéder à la zone République / Quais sans avoir à emprunter le tronçon centrale de la ligne A.

travaux-place-saint-germain-rennesCrédit photo : Erwan Corre [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)]

Les transports rennais au service de l’habitat

En 2018, la ville de Bordeaux inaugurait une installation inédite des data centers produisant de l’électricité pour chauffer des logements sociaux. Sur la lancée de cette innovation internationale, le bailleur social et constructeur breton Archipel Habitat compte se servir de la proximité du métro Saint-Germain pour chauffer les logements neufs livrés fin septembre 2020. Situés au-dessus de la nouvelle station de métro, 10 appartements formeront un bâtiments nommé “Le Persan”. Les résidents de ces logements neufs auront des factures d’électricité réduites voire nulles grâce à une technologie validée en réunion publique. Le chauffage ainsi que l’eau chaude seront, dans cet immeuble, produits à partir de la chaleur du métro. Pour ce faire, les murs de la station, composés de béton, seront utilisés pour le stockage thermique permettant d’utiliser la technique de la géothermie. Ce n’est en réalité pas la première fois que ce procédé est évoqué à Rennes. Le bailleur social Néotoa est lui aussi en passe de construire une résidence basée sur la valorisation énergétique de la station de métro “Cleunay”.

« Autre caractéristique de la station, elle expérimente un procédé unique en France. La géothermie va permettre de récupérer la chaleur naturelle du sol pour chauffer les futurs logements (deux immeubles de six et neuf étages) qui seront construits au-dessus la station. Comment ? Tout autour de la station, des parois moulées s'enfoncent à 20 mètres de profondeur. Au préalable, un mince tuyau est fixé sur les armatures métalliques. L'eau qui circulera à l'intérieur servira à transporter la chaleur puisée dans le sous-sol ».
Extrait de l’article “À Cleunay, le métro chauffera des logements”, publié le 21 mars 2014 sur le média Ouest France.

Le projet de chauffage par géothermie, suggéré par Rennes Métropole, s’intègre dans un programme global de réduction des impacts du projet de construction de la ligne b sur la faune et la flore - valorisation des espaces naturels - et de dispositifs environnementaux liés au génie civil - charte “chantiers” verts” - ou inhérents au projet :

  • géothermie
  • panneaux photovoltaïques
  • chauffage au bois
  • récupération des eaux de pluie
  • etc

Vivre dans un conteneur maritime à Trélazé

Plus proche de la ville d’Angers mais toujours dans les Pays de la Loire, la commune de Trélazé a lancé fin 2018 le plus important projet français de logement dans des conteneurs. Apparu aux Pays-Bas dans le courant des années 2000, cette idée a émergé en France pour la première fois et en toute logique dans la ville du Havre. Autrefois, le détournement des conteneurs à des fins d’habitation - ou à tout le moins d’occupation humaine - n’était que temporaire. Elle répondait une notion d’urgence à laquelle le conteneur donnait une réponse rapide permettant d’estomper partiellement la crise du logement.

maison-containerCrédit photo : De Aisyaqilumaranas / Shutterstock
« C’est dans ce contexte, dont il est l’un des éléments, que le conteneur habitable fait son apparition officielle et médiatique. Il s’agit bien sûr du projet « Container City à Londres » en 2001, pour requalifier une friche portuaire entre Docklands et Canning Town (Le Marchand 2007), des cités pour étudiants en conteneur en Hollande (Amsterdam 2005) et en France (Le Havre 2010). Chaque fois, l’intention du projet est reliée à cette occupation transitoire, a priori l’installation est démontable et n’a pas vocation à rester à demeure. Dans les différents cas, il s’agit de zones proches des anciens sites industriels et portuaires, voire d’anciens dépôts de conteneurs ».
Arnaud Le Marchand, « Les cités en conteneurs », Techniques & Culture [En ligne], 56 | 2011, mis en ligne le 30 novembre 2011, consulté le 17 juin 2019. URL : http://journals.openedition.org/tc/5889 ; DOI : 10.4000/tc.5889

À Trélazé, dans l’écoquartier La Quantinière, 36 logements vont être réalisés à partir d’un assemblage de 104 containers sur cinq niveaux. Sous la houlette du bailleur social Maine-et-Loire Habitat et du construction spécialisé B3 Ecodesign, ce projet, d’une ampleur rare, fait suite à une réalisation similaire implantée en 2016 dans la ville de La Chapelle-Thouarault. En Ille-et-Vilaine, le principe de construction à base de conteneurs a même été industrialisé via un label : B3 Ecodesign. Les logements sont vendus en VEFA par le constructeur au bailleur social. Ces opérations ont su séduire les villes voisines de La Chapelle-Thouarault, notamment Orgères (10 maisons) et Vezin-le-Coquet (9 maisons).

« Le concept B3 Ecodesign se présente comme une nouvelle façon de concevoir et de construire. Le container maritime est une trame structurelle, un innovant bloc de construction à partir duquel il n’y a pas de limite à l’imagination. On peut invariablement les poser, superposer, décaler… Les combinaisons sont si nombreuses que chaque architecture est unique, nouvelle. L’utilisation du module facilite le travail volumétrique de chaque projet tout en le rendant ludique. Le Design architectural devient complet et particulier par les matières, les couleurs, les trames et les rythmes utilisant des vêtures diverses et variées. B3 Ecodesign libère des contraintes traditionnelles et ouvre de nouveaux horizons avec des projets contemporains et eco-responsables ».
Clément Gillet, Architecte DPLG Président B3-Ecodesign SAINT-GILLES (35)

De l’urgence au choix de vie

Désormais, la “conteneurisation” de l’habitat, pour utiliser les mots d’Arnaud Marchand, Maître de Conférences en sciences économiques à l'université du Havre, se fait permanente.

cite-universitaire-du-havreCrédit photo : Philippe Alès
[CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)]

Cela tient notamment au coût de construction, très attractifs pour les maîtres d’ouvrage puisqu’il est question de récupérer des conteneurs existants et d’y adjoindre une structure métallique permettant de fixer les blocs métalliques. On atteindrait ainsi des coûts de construction 20% à 30% moins élevés que dans la construction traditionnelle en particulier du fait que le logement conteneur ne nécessite pas de terrassements lourds. Les performances thermiques des conteneurs seraient également meilleures que celles prescrites par la norme THPE (très haute performance énergétique). Le projet de logements conteneurs de La Chapelle-Thouarault, mené par le promoteur Lamotte, fort de ces atouts, s’est vu remettre le Prix de l'innovation industrielle de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobilier) lors du concours des Pyramides d’Argent en 2016.

Cependant, pour certains professionnels, comme l’architecte et artiste Catherine Rannou, il est important de réfléchir à la symbolique du conteneur. Premièrement destiné au transport de marchandises, l’objet peut effrayer s’il est imposé à la population qu’il abrite. En effet, il serait assimilé par certains à la notion de mouvance, perçue négativement sans doute par opposition au foyer, parangon de la sédentarisation, comme en témoigne les entretiens réalisés par Arnaud Le Marchand auprès des habitants du Havre. Aussi, l’utilisation de conteneur dans le cadre de logements sociaux serait-elle à manipuler avec précaution. En revanche, les particuliers qui feraient le choix de ce mode de construction auraient moins tendance à le regretter.

« Parmi les habitants du Havre, quelques-uns ont fait part d’une aversion envers un dispositif qui semble incarner le déracinement. L’absence de fondations, la possibilité de retirer rapidement (au moins théoriquement) les conteneurs sont envisagés comme un symbole de la perte d’ancrage territorial. Le directeur d’une entreprise de réparation et d’aménagement industriel de conteneurs, nous a évoqué des oppositions similaires à un projet de base-vie pour salariés en déplacement à l’étranger. Plusieurs personnes interrogées redoutent « d’habiter le voyage » (Bouillon 2009), et rejettent ce type de constructions modulaires et mobiles ».
Arnaud Le Marchand, « Les cités en conteneurs », Techniques & Culture [En ligne], 56 | 2011, mis en ligne le 30 novembre 2011, consulté le 17 juin 2019. URL : http://journals.openedition.org/tc/5889 ; DOI : 10.4000/tc.5889

Une solution écologique

Outre le gain de temps - la construction serait deux à trois fois plus rapide que pour une construction classique - le logement conteneur fait intervenir le recyclage dans les BTP (bâtiments et travaux publics), domaine “champion d’Europe de la production de déchets” selon les données de l’ADEME (agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). En 2012, ce secteur était à l’origine de 247 millions de tonnes de déchets en France. À l’échelle européenne, le BTP représentait 33% de la production totale d’ordures. Bien que ces chiffres tendent à s'améliorer, si l’on en croit l’enquête plus récente réalisée en 2014 par le Ministère de la Transition écologique et solidaire (227.5 millions de tonnes), l’adoption du logement conteneur pourrait encore aider.

La rénovation “E=0” à Châteaugiron

Au Sud-Est de Rennes, à proximité de Vern-sur-Seiche, la ville de Châteaugiron teste en 2019 la démarche “EnergieSpong”. Il s’agit du troisième chantier pilote en France alors que le procédé nous vient des Pays-Bas, avec des résultats spectaculaires : une baisse des coûts de 50% en cinq ans. C’est l’approche industrielle de la rénovation qui permet de telles économies. En effet, avec EnergieSprong, les éléments servant à la réhabilitation des logements sont “préfabriqués”, c’est-à-dire, fabriqués hors site.

facade-energiesprongCrédit photo : Energiesprong International - Attribution 2.0 Generic (CC BY 2.0) via Flickr

Des logements individuels zéro énergie

Le 13 mars dernier, les élus de Châteaugiron inauguraient, sous l’œil des entreprises en charge du projet, 4 logements individuels commercialisés par le bailleur social Néotoa. Réalisée en un temps court, la rénovation permet néanmoins de produire assez d’énergie pour subvenir aux besoins de consommation des résidents.

« Cette réduction de la durée de chantier sur site minimise le dérangement pour les locataires, qui gagneront en qualité de confort dans un logement sain, isolé à l’aide de matériaux biosourcés ».
Sébastien Delpont, directeur d’EnergieSprong France

Le cahier des charges de la méthode EnergieSprong repose sur quatre points essentiels :

  1. la rénovation zéro énergie garantie jusqu’à 30 ans,
  2. des travaux en un temps minimal (en moyenne 10 jours en raison de la préindustrialisation des éléments),
  3. la revente d’énergie renouvelable pour financer les éventuels surcoût et la réduction des dépenses en énergie,
  4. une grande considération pour la satisfaction des résidents.

Pour précision concernant le point numéro 3, ce sont les économies d’énergie réalisées par les occupants des lieux qui permettent de financer les travaux. Pour ce faire, les locataires payent à leur bailleur une somme qui équivaut à leur ancienne facture énergétique. Cela permet de rembourser les travaux sur une période de 30 ans en moyenne. Ainsi, le projet voit le jour exclusivement grâce aux économies d’énergie, sans surcoût pour les locataires.

Un engouement européen

Lancée aux Pays-Bas, la méthode EnergieSprong s’inscrit dans une dynamique européenne de maîtrise de la dépense publique. Cette approche industrielle de la rénovation est fondée sur la commande de gros volumes de matériaux. Au “pays des tulipes”, ce sont six bailleurs sociaux qui ont déjà rénové 1.100 logements via ce procédé alors que 10.000 devraient suivre et 100.000 sont en cours de contractualisation. En cinq ans, l’utilisation de la méthode EnergieSprong a permis de réaliser une baisse des coûts de 50% engendrant une véritable démocratisation des rénovations énergétiques.

« Avec le temps et l’expérience, le coût de la rénovation est tombé de 145.000€ (pour les 100 premières maisons rénovées) à 70.000 € par maison (pour les 1.000 maisons suivantes) ».
Extrait de l’article “EnergieSprong : le défi de la rénovation énergétique des logements sociaux à grande échelle”, publié le 20 février 2017 par Plan Bâtiment Durable..

Le projet Transition Zéro financé par la commission européenne permet actuellement une transposition de ces exigences au Royaume-Uni, en Italie, en Allemagne et aussi en France. De plus, une charte d’engagement a été signée en 2017 dans l’hexagone au cours du 78ème congrès de l’Union sociale pour l’habitat (USH). Il s’agit pour les 40 signataires, de participer à l’émergence d’un marché de la rénovation E=0. Ce ne sont pas moins de neuf bailleurs qui se sont engagés à rénover, d’ici 2022, 3.600 logements suivant les exigences d’EnergieSprong. Parmi ces habitations, 950 seront réalisées dans les Hauts-de-France.

La France bonne élève

En France, l’approche EnergieSprong est développée par l’USH, GreenFlex, CSTB ainsi que le pôle Fibres EnergiVie. Ces acteurs sont chargés de faire vivre la démarche EnergieSprong dans le cadre du Plan Bâtiment Durable et avec le soutien des professionnels de la rénovation énergétique. Parmi les bailleurs sociaux soucieux de développer le procédé, l’on retrouve notamment :

  • Vilogia,
  • Pluralis,
  • ICF Habitat,
  • Est Métropole Habitat,
  • etc.

La Caisse des Dépôts et d’ADEME, de même que 20 entreprises spécialisées (industriels, constructeurs, maîtres d’œuvre, etc) ce sont également joints au projet pour adapter le modèle EnergieSprong au contexte français. Il est question de développer un modèle d’affaires qui respecte les réglementations et usages français en matière de finances, de technique et d’organisation.

reunion-publiqueCrédit photo : Matej Kastelic / Shutterstock
« Ces projets démonstrateurs sont les premiers signes d’une démarche de grande ampleur en France. L’intérêt manifesté par de nombreux acteurs de la filière confirme l’émergence d’une dynamique à l’échelle nationale et la maturité des acteurs du secteur pour s’engager dans la massification de la rénovation énergétique ».
Communiqué de presse du 22 février 2018 concernant le “Lancement des travaux du premier démonstrateur français de rénovation énergétique E=0 EnergieSprong à Hem, 59, chez Vilogia par Rabot Dutilleul Construction”

SOURCES

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