Locataire et propriétaire : quelles sont leurs obligations respectives ?

Pierre Ferreiro

le 08 juillet 2022

[ mis à jour le 08 juillet 2022 ]

Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier neuf à Rennes afin de mettre un appartement en location ? Il s’agit de votre tout premier investissement locatif ? Pour envisager votre statut de bailleur en toute sérénité, mieux vaut vous familiariser avec les obligations respectives du propriétaire et du locataire. Celles-ci sont inscrites dans le contrat de bail, qui lie les deux parties pour une durée déterminée. Retrouvez-les dans notre article récapitulatif.

Les obligations du propriétaire

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Louer un logement décent et en bon état

La principale obligation d’un propriétaire-bailleur est de mettre en location un logement en bon état, dans lequel son locataire aura de bonnes conditions de vie. De manière pragmatique, cela veut dire que tous les équipements qui se trouvent dans le logement doivent être en état de marche. Il faut également, pour que le logement soit décent, que le locataire y soit en sécurité et qu’il ne comporte rien pouvant porter atteinte à sa santé (comme de l’amiante, ou une installation électrique vétuste).

D’autres critères de décence sont également posés en termes de superficie du logement. Pour qu'un bien immobilier soit considéré comme un logement, il doit obligatoirement comporter une pièce de vie d’au moins 9m² et disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins 2 mètres 20. Celle-ci doit aussi disposer d’une fenêtre. De plus, le logement doit comporter un espace dédié à la cuisine, une douche ou une baignoire, des toilettes et une installation pour le chauffage.

Il est également possible qu'un jour ou l'autre, des travaux viennent à être nécessaires dans votre logement. Il peut s’agir aussi bien de travaux de réparation ou de remise en état, que de travaux de rénovation énergétique, les logements les plus énergivores allant bientôt être interdits à la location. Le bailleur a pour obligation de notifier le locataire de ces derniers. Voici quelques exemples de travaux à la charge du propriétaire-bailleur :

Fixer un loyer approprié

Dans le cadre d’une location classique, le propriétaire est libre de fixer le montant de son loyer. Il n’a donc pas d’obligation particulière par rapport à celui-ci. En revanche, il lui faut établir un loyer qui prenne en compte les lois du marché immobilier. Ce loyer doit donc prendre en compte l’emplacement du bien, sa superficie, ses prestations et son ancienneté, et se baser sur les loyers de biens similaires. Cela a pour but de ne pas faire fuir les locataires face à un loyer trop élevé, ou, dans le cas inverse, de louer à perte.

Si vous avez décidé d’investir en Pinel, en revanche, vous êtes soumis, en tant que propriétaire-bailleur, à des plafonds de loyer. Ils dépendent de la zone où se situe le logement mis en location Pinel. Rennes est concernée par le dispositif, et se situe dans la zone B1. Le loyer y est plafonné à 11.31€/m². Pour un 35m² avec 6m² d’espaces extérieurs, le loyer sera par exemple plafonné à 481,08€ par mois. Vous pouvez cliquer sur le lien ci-dessous pour estimer votre loyer Pinel grâce à notre simulateur.

Il faut également savoir que certaines villes sont soumises à des plafonds de loyer, même dans le cas de locations classique n’ayant pas recours à des dispositifs de défiscalisation. C’est par exemple le cas à Lyon, Lille et Montpellier. Bordeaux sera prochainement concernée par cette mesure. Cette législation tend à lutter contre une hausse trop importante des loyers dans les zones où la demande est la plus forte.

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Respecter l’intimité du locataire

Vous êtes propriétaire du logement que vous mettez en location, mais il s’agit du lieu de résidence principale de votre locataire. Vous ne pouvez donc pas vous y présenter à l’improviste pour demander si tout se passe bien et vérifier l’état de votre logement. Vous vous devez de respecter l’intimité et la vie privée de votre locataire.

De même, votre locataire a tout à fait le droit d’aménager le logement à sa guise. Il est donc libre de repeindre les murs, de percer des trous pour installer des étagères ou des cadres, d’installer des meubles ou de l’électroménager ne nécessitant pas de travaux. Il devra, en revanche, demander votre autorisation pour des travaux plus importants, comme une rénovation de la cuisine par exemple. Vous aurez alors tout intérêt de participer financièrement aux travaux, ceux-ci pouvant apporter une réelle plus-value à votre bien.

Autre restriction, ce n’est pas parce que le voisinage se plaint de nuisances que vous pouvez vous présenter dans le logement pour lui demander des comptes. Vous devrez en premier lieu lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour le mettre en demeure de cesser ces nuisances. S’il ne le fait pas, vous pourrez ensuite contacter la copropriété, puis saisir le tribunal d’instance si les nuisances ne cessent pas. Mais pas d’intimidation.

Délivrer des quittances de loyer

Les loyers impayés constituent le principal contentieux entre locataires et propriétaires. Dès lors que votre locataire a payé son loyer et ses charges, vous vous devez, en tant que bailleur, de fournir un document attestant du paiement : une quittance de loyer. Vous pouvez lui faire parvenir par voie numérique ou postale. Ce document le protège légalement en cas d’accusation de loyers impayés : vous êtes donc dans l’illégalité si vous ne lui remettez pas à la suite de son paiement.

Ce document doit obligatoirement faire figurer plusieurs informations. À savoir :

• Vos coordonnées, en tant que propriétaire-bailleur (nom, prénom et adresse);
• Les coordonnées de votre locataire (son nom, son prénom et l’adresse de votre logement mis en location);
• La date d’émission du document;
• Les montants du loyer et des charges (qui doivent être distingués clairement);
• Le mois correspondant au paiement.

Les obligations du locataire

Les locataires sont, eux aussi, soumis à des obligations. Et ce, avant même d’investir votre logement. Elles sont, bien entendues, de nature financière. Mais elles concernent également l’entretien de votre logement, ainsi que son usage.

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Présenter un dossier solide et honnête

Les dossiers frauduleux sont une réalité à laquelle la plupart des propriétaires sont confrontés à un moment ou à un autre. Vos candidats-locataires ont en effet l’obligation de vous fournir un dossier de location attestant de leur situation financière. Ils doivent notamment être en mesure de justifier qu’ils perçoivent un salaire au moins 3 fois supérieur au montant du loyer.

C’est une des raisons pour lesquelles, il existe tant de cas de dossiers de location falsifiés. Il s’agit cependant d’un délit grave. Vos candidats-locataires ont obligation de vous fournir un dossier honnête. En vous présentant un dossier falsifié, ils peuvent, en plus de voir leur dossier rejeté, être condamnés à 3 ans d’emprisonnement et à 45 000 euros d’amande. Face à l’importance du phénomène, vous vous devez d’être vigilant.

En tant que propriétaire-bailleur vous êtes dans le droit (et cela est très recommandé) de demander les pièces suivantes à vos locataires potentiels :

• Une copie d’une pièce d’identité (ex : carte d’identité, permis de conduire, passeport...) ;
• Un justificatif de domicile (ex : les trois dernières quittances de loyer, dernier avis de taxe foncière...). Le candidat peut vous fournir une copie, mais vous êtes en droit de demander un original ;
• Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (ex: contrat de travail ou de stage, attestation de l’employeur, carte d’étudiant...) ;
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources (ex : les trois derniers bulletins de salaires, un justificatif de versement d’indemnités de stage, dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition...)

Notez que si vous louez votre logement à un étudiant, mieux vaut demander les justificatifs de ressources et de situation professionnelle de ses garants, qui seront souvent ses parents.

De même, pour vérifier la véracité du dossier, il vous est très recommandé de demander l’avis d’imposition. L’administration fiscale fournit un service gratuit permettant de vérifier la véracité des avis d’imposition. Vous devrez y inscrire le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition fournis. Vérifiez ensuite que l’adresse figurant sur l’avis d’imposition correspond à celle mentionnée sur la pièce d’identité fournie. Vous pouvez également contacter son propriétaire actuel, ou faire quelques recherches sur Internet.

Régler le loyer et les charges

C’est une évidence : votre locataire doit vous régler tous les mois, à la date fixée par le bail, le loyer et les charges. Les charges représentent les dépenses que vous réalisez vous-même pour le bon fonctionnement du logement. Il peut s’agir de frais de services (eau, électricité, ascenseur...), de frais d’entretien (travaux dans les parties communes, entretien des espaces extérieurs...) et de taxes locatives (ordures ménagères, assainissement...)

En cas d’impayés, vous vous devez de réagir. Vous pouvez, dans un premier temps, tenter de faire appel à un conciliateur de justice pour convenir d’un accord de paiement, comme un étalement du paiement dans le temps. Vous pouvez aussi vous adresser au garant du locataire, ou à votre assureur si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés. Si votre locataire perçoit une aide au logement, vous êtes dans l’obligation de signaler l’impayés à la Caf ou à la MSA.

Si vous n’êtes pas parvenu à trouver une solution à l’amiable, il vous faudra engager une procédure de justice pour demander l’expulsion du locataire. La procédure dépend de si vous avez, ou non, inscrit une clause résolutoire dans le bail. Dans ce cas-là, le bail est résilié automatiquement en cas d’impayés, et la procédure est donc plus simple. Vous pouvez retrouver l’ensemble des procédures à engager sur le site du Service Public .

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Respecter l’usage du logement

Vous louez votre logement à un usage d’habitation auprès de votre locataire : il doit donc s’agir de sa résidence principale... c’est tout. Pas question, donc, qu’il y installe une boutique ou les bureaux de son entreprise. De même, comme indiqué au début de l’article, le locataire ne peut apporter de modifications structurelles à votre logement sans votre accord (déplacement de cloisons, installation de cuisine...). S’il le fait, vous pouvez conserver les bénéfices des transformations sans lui fournir de contribution financière.

Il faut aussi être vigilant au sujet de la sous-location. Un locataire peut vous la demander, par exemple, s’il part pour un séjour de longue durée et qu’il souhaite conserver son logement en limitant ses pertes de revenus. Elle est autorisée par la loi, mais seulement avec votre accord de propriétaire-bailleur. S’il veut effectuer une sous-location, votre locataire devra demander votre autorisation écrite, avec une mention du montant du loyer, qu’il devra transmettre au sous-locataire avec une copie du bail en cours. La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail, et le montant du loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder celui que vous demandez au locataire.

Il faut néanmoins faire attention : si vous avez donné votre autorisation pour une sous-location, votre locataire n’est pas obligé de vous informer s’il s’agit d’un sous-locataire, ou de sous-locataires successifs. Cela ouvre la porte à des sous-locations courte durées, type Airbnb. Assurez-vous donc d’avoir suffisamment confiance en votre locataire. Vous pouvez, si vous le souhaitez, inscrire une clause d’interdiction de sous-location dans votre bail.

Réaliser l’entretien du logement

Vous n’avez pas à vous déplacer à chaque fois qu’une ampoule grille dans votre logement. C’est au locataire qu’il revient d’assurer l’entretien de votre logement, et les petites réparations du quotidien. Vous ne devez-vous occuper que de travaux liés au vieillissement du logement qui seront, dans la majorité des cas, des travaux de remise en l’état suite au départ du locataire. Ou en cas de force majeure, par exemple, si une poutre menace de s’écrouler ou encore si l’électricité ou le chauffage cessait de fonctionner.

Voici quelques exemples de travaux d’entretien dont le locataire est responsable :

• Maintien de la propreté du logement (murs, sols, vitres...) ;
• Réparation des portes de placard ;
• Changement de gonds ou de poignées de portes ;
• Remplacement d’une vitre abimée ou brisée ;
• Entretien du jardin privatif s’il y en a (tonte, ramassage des feuilles mortes...) ;
• Débouchage des canalisations et, s’il y en a, vidange de la fosse septique ;
• Réparations de robinetterie ;
• Nettoyage des dépôts de calcaire ;
• Remplacement d’ampoules ;
• Maintenance des appareils électroménagers.

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