Investir en résidence étudiante à Rennes : un placement d’avenir

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le 08 avril 2022

[ mis à jour le 08 avril 2022 ]

SOMMAIRE

La capitale de la Bretagne est une des villes les plus appréciées des investisseurs immobiliers en ce moment, celle-ci permettant d’obtenir une rentabilité locative pouvant aller jusqu’à 8,2%. SeLoger l’a d’ailleurs élue meilleure ville de France où investir pour optimiser ses revenus locatifs en 2022*.Investir dans l’immobilier neuf à Rennes peut ainsi s’avérer très lucratif, mais il est souvent difficile de savoir où donner de la tête dans le cadre d’un premier investissement.

Faire un achat dans une résidence étudiante à Rennes est une bonne manière de sauter le pas. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, il est possible de défiscaliser une grande partie de son investissement en s'engageant sur une période de location de 9 ans. Celui-ci permet également à un propriétaire de déléguer les tâches de gestion locative à un gestionnaire et de se protéger contre les loyers impayés.

© Leonid Andronov - shutterstock

Investir en résidence étudiante à Rennes : une ville attractive

Les logements étudiants sont en forte demande à Rennes. Le projet UniR, qui vise à l’unification des deux grandes universités de la ville, pourrait potentiellement accroître davantage l’attrait de Rennes auprès des étudiants. La Métropole bénéficie, en outre, d’un marché immobilier dynamique propice aux investissements.

Rennes : deuxième ville étudiante de France

La capitale de la Bretagne est une des villes les plus populaires de France auprès des étudiants. Elle se place, depuis plusieurs années, dans le trio de tête des meilleures villes étudiantes fait par l’Étudiant*. Cette année, elle est même parvenue à se hisser à la deuxième place du classement, qu’elle partage avec Lyon.

Proposant plus de 1100 formations du supérieur, Rennes dispose d’une offre culturelle dynamique, attractive auprès des jeunes. À taille humaine, elle offre un cadre de vie agréable, plébiscité par ses habitants. Elle dispose, en outre, d’un service de transports en commun performant. Avec une deuxième ligne de métro devant être mise en service au printemps 2022, la LGV, des bus à haute fréquence de passage et le Réseau Express Vélo, les déplacements y sont aisés. De plus, les offres d’emploi à destination des jeunes diplômés y sont nombreuses.

Rennes : le projet d’une grande université acté en 2023

Un changement de taille s’apprête à bouleverser le campus universitaire de Rennes. En effet, sept chefs d’établissements du supérieur de l’agglomération ont pour projet de rassembler les deux universités (Rennes 1 et Rennes 2) et cinq grandes écoles de la ville (l’ENS, l’ENS de Chimie, Science Po Rennes, l’INSA de Rennes et l’Écoles des Hautes Études en Santé Publique). Ce projet de regroupement territorial, baptisé UniR, devrait aboutir sur la création d’un établissement public expérimental au 1er janvier 2023*.

Ce rapprochement des universités devrait avoir plusieurs avantages, notamment au niveau de l’accompagnement des étudiants et de la diversification de l’offre de formations. Le projet UniR pourrait, à terme, permettre à Rennes d’atteindre le rang de 8e site universitaire français. Le but affiché par la Métropole est de développer l’attractivité du campus de Rennes bien au-delà de la région Bretagne, et ainsi d’attirer des étudiants de toute la France.

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Rennes : un marché immobilier dynamique

Le chef-lieu de Bretagne dispose, en outre, d’un marché immobilier extrêmement dynamique. Nombreux sont ceux qui décrivent Rennes comme un “El Dorado” pour les investisseurs immobiliers, notamment pour ses prix et son bassin d’emploi fertile.

Rennes bénéficie en effet d’une attractivité importante, qui contribue à une croissance démographique exceptionnelle. La qualité de vie que l’on y trouve est très recherchée, la ville se classant à la 8e place du classement des villes européennes où il fait bon vivre*. La Métropole de Rennes prévoit même l’arrivée de 100 000 nouveaux habitants d’ici 2040*. Avec une forte demande en logements, un investissement locatif à Rennes est gage d’une rentabilité importante.

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Acheter en résidence étudiante à Rennes : défiscaliser grâce au Censi-Bouvard

Investir dans une résidence étudiante à Rennes peut s’avérer particulièrement intéressant grâce au dispositif Censi-Bouvard, qui permet de défiscaliser une partie de son investissement. Il est intrinsèquement lié au statut de LMNP, et présente l’avantage de pouvoir déléguer la gestion de son bien à un exploitant.

Le statut LMNP

Le statut LMNP, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel, est nécessaire pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Il présente de nombreux avantages en matière de fiscalité, et est fréquemment utilisé dans le cadre d’investissements dans l’immobilier neuf.

Pour en profiter, un propriétaire doit déclarer son activité locative auprès du Tribunal de Commerce de la ville où se trouve son logement neuf. Il s’engage alors à le louer meublé dans le mois suivant sa livraison. Il doit également justifier du fait que ses revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 23 000 euros par an.

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Défiscaliser avec le dispositif Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation ouvert aux investisseurs ayant fait l’achat d’un appartement neuf au sein d’une résidence de services. Pour être considérée comme telle, une résidence doit proposer au moins trois services en plus de l’hébergement. Dans le cadre d’une résidence étudiante, il peut s’agir du petit-déjeuner, de la blanchisserie et du ménage des appartements.

Ce dispositif est donc particulièrement approprié dans le cadre de l’ achat d’un studio dans une résidence étudiante à Rennes. Il permet au propriétaire d’un tel appartement de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant HT de son investissement, dans la limite de 300 000 euros. En plus de cela, le propriétaire a la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement, dans les six mois suivant la mise en exploitation de la résidence.

En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer son logement pendant 9 ans en passant un bail commercial auprès de l’exploitant de la résidence.

Déléguer la gestion du bien avec le dispositif Censi-Bouvard

Un des avantages principaux du Censi-Bouvard concerne la gestion locative du bien. En effet, en mettant son logement en location sous ce dispositif, le propriétaire en délègue la gestion complète à l’exploitant de la résidence. C'est donc ce dernier qui va s’occuper de rechercher un locataire, de signer les baux et de récupérer les loyers afin de les reverser au propriétaire.

C’est également lui qui se chargera d’assurer l’entretien du bien au quotidien. La détérioration de l’appartement au fil des années peut ainsi être relativement limitée si le ménage fait partie des services proposés par la résidence. De même, le Censi-Bouvard offre une garantie importante : celle des loyers garantis durant la période d’engagement. Le gestionnaire de la résidence assure en effet le versement des loyers, même en cas de vacance du logement, durant la période d’engagement locatif.

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Investir en résidence étudiante à Rennes : que faire après le Censi-Bouvard ?

À la fin de la période d’engagement locatif du dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire du logement peut disposer de son bien comme il le souhaite. Il lui est alors possible de le revendre, ou de continuer à le louer sous le statut LMNP. Il lui est également possible de conserver son bien, notamment pour en faire profiter sa descendance, qui peut en tirer des revenus ou y habiter dans le cadre de ses études.

Possibilités de revente du bien

Le propriétaire d’un logement acheté sous le dispositif Censi-Bouvard peut le revendre à la fin de sa période d’engagement locatif. En tentant de revendre son logement avant la fin de cette période, un propriétaire s’expose au risque de devoir rembourser les réductions d’impôts perçues. Étant donné que les appartements en résidences étudiantes disposent d’un niveau de rendement initial élevé, ils se revendent très facilement.

Il est cependant nécessaire de faire attention au sujet de la récupération de la TVA. En effet, il est considéré que la TVA est entièrement acquittée après 20 ans de détention du bien immobilier. En revendant un logement juste après une location Censi-Bouvard et hors bail locatif, il peut être demandé au propriétaire de rembourser une partie de la TVA. Si le logement a 10 ans, le propriétaire devra rembourser 10/20ème de la TVA par exemple.

En revanche, si la revente du logement s’effectue en cours de bail, une dispense de reversement de TVA peut être appliquée. Il faut pour cela que le futur acquéreur reprenne le bail en cours dans les mêmes conditions et que les loyers perçus soient soumis à la TVA.

Remettre votre logement en location sous le statut LMNP

À la suite de son engagement de 9 ans avec le dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire d’un appartement en résidence étudiante a la possibilité de le remettre en location. Il est ainsi possible de continuer à louer son logement à l’exploitant de la résidence sous le statut LMNP. Il n'y a cependant plus de période d’engagement locatif à remplir.

Ce statut permet au propriétaire de bénéficier du régime micro-Bic, qui donne lieu à un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Il offre aussi l’opportunité de souscrire au régime réel, qui prend en compte la totalité des dépenses engagées afin de les déduire des recettes.

Sous le régime réel, le statut LMNP permet également d’amortir son bien, c’est-à-dire de prendre en compte la dépréciation de sa valeur et les travaux effectués. Concrètement, les frais d’éventuels travaux engagés pour la remise en l’état du logement peuvent être déduits des revenus locatifs imposables. La valeur HT de l’immobilier (hors terrain), le montant des frais d’actes et la valeur HT du mobilier peuvent aussi être amortis.

©Halfpoint - Shutterstock

Mettre votre logement à la disposition de vos enfants

Garder un appartement en résidence étudiante pour en faire bénéficier ses enfants est tout à fait envisageable. Attention cependant : louer en Censi-Bouvard à un membre de sa famille est interdit. En revanche, il est tout à fait possible de léguer son bien à ses descendants.

En effet, il ne faut pas oublier qu’un investissement en résidence étudiante à Rennes est une source de revenus fiable, continue et faiblement imposée. Il représente ainsi un véritable atout pour le patrimoine immobilier de votre descendance, garantie d'une certaine sécurité financière.

SOURCES
  • L’Étudiant - Classement général des villes étudiantes
  • Rennes Métropole - UniR, le projet d’une grande université rennaise acté en 2023
  • SeLoger – Top 10 des villes où investir
  • 20 Minutes – Rennes Métropole va gagner près de 100 000 habitants à l’horizon 2040
  • Actu.fr - Rennes, 8e ville d’Europe où il fait bon vivre
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