Dispositif Relance Logement : guide complet et simulations pour investir en 2026
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Décryptage du dispositif Relance Logement
- Dispositif Relance Logement : Mode d'emploi et grilles de taux
- Les taux selon le type de bien
- Les critères à remplir
- Pourquoi le gouvernement dégaine un nouveau dispositif fiscal
- Cas pratiques d'investissement avec le dispositif Relance Logement à Rennes
- Cas n°1 – Studio à Villejean-Beauregard (TMI 11 %)
- Cas n°2 – T2 à Beaulieu-Atalante (TMI 30 %)
- Cas n°3 – T3 à EuroRennes (TMI 41 %)
Sébastien Lecornu a levé le voile sur son plan de sauvetage de l'investissement locatif, et plus particulièrement le dispositif Relance Logement. Inscrit dans le budget 2026, ce nouveau mécanisme fiscal bouscule les codes de l'investissement locatif : l'amortissement du bien ne se cantonne plus aux revenus fonciers, il mord désormais sur le revenu global. Une brèche fiscale rare que les investisseurs rennais auraient tort d'ignorer.
Décryptage du dispositif Relance Logement
Le dispositif Relance Logement, piloté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun (et affublé officieusement de son patronyme), emprunte la voie de l'amortissement comptable. Chaque année, une fraction du prix d'achat vient en déduction de vos revenus. Votre bien perd de la valeur sur le papier fiscal, pas dans la réalité. Le calcul de l'amortissement est cadré par deux paramètres.
L'assiette amortissable : elle correspond à 80 % du prix d'acquisition. Un appartement acheté 200 000 € génère donc une base de 160 000 €.
Le plafond de déduction : il varie de 8 000 € à 12 000 € par an pour un logement neuf, selon que vous pratiquez un loyer intermédiaire, social ou très social. Dans l'ancien rénové, ce plafond s'établit à 10 700 €.
(source : info.gouv.fr)Mais la vraie rupture se situe dans le fait que jusqu'ici, l'amortissement d'un bien locatif (comme en LMNP) restait confiné aux recettes locatives. Impossible de l'imputer sur un salaire ou une pension. Le dispositif Jeanbrun fait sauter ce verrou : le déficit foncier généré déborde sur le revenu global. Cela veut dire que vos loyers peuvent être totalement absorbés par l'amortissement, et l'excédent vient encore grignoter votre impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 € par an.
Pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition (TMI) atteint 30 % ou plus, l'effet multiplicateur devient sérieux. Chaque euro déduit pèse davantage dans la balance fiscale.
Un couple acquiert un appartement à 180 000 €. Apport : 30 000 €. Emprunt : 150 000 €. Au bout de dix ans sous le régime Relance Logement, le bilan s'établit ainsi :
- Aucune imposition sur les revenus locatifs pendant toute la période, l'amortissement avale l'intégralité des loyers déclarés.
- 16 000 € soustraits de l'impôt sur le revenu global, au-delà des seuls revenus fonciers.
Le propriétaire perçoit donc ses loyers sans fiscalité tout en allégeant sa feuille d'imposition principale. Un double gain que peu de dispositifs offrent aujourd'hui.
Attention cependant : Le dispositif Relance Logement n'est ouvert que pour trois ans. Passé ce délai, la porte se referme. Les investisseurs devront donc trancher rapidement.
Dispositif Relance Logement : Mode d'emploi et grilles de taux
Le dispositif Relance Logement s'accompagne d'une grille de taux, d'une liste de critères et de quelques lignes rouges à ne pas franchir.
Les taux selon le type de bien
Le pourcentage d'amortissement dépend de deux variables : la nature du logement (neuf ou ancien réhabilité) et le niveau de loyer consenti. Loyer modéré, avantage fiscal musclé, c'est le deal proposé par le législateur.
Logements neufs ou acquis en VEFA :
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
Logements anciens avec rénovation lourde :
Pour entrer dans la danse, le budget travaux doit peser au moins 30 % du prix d'acquisition. En deçà, pas d'éligibilité.
| Segment locatif | Taux annuel |
|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3 % |
| Loyer social | 3,5 % |
| Loyer très social | 4 % |
Dans l'ancien, le plafond de déduction annuelle est fixé à 10 700 €, quel que soit le segment locatif.
Les critères à remplir
Le dispositif Relance Logement n'est pas un guichet ouvert. Plusieurs conditions doivent être réunies simultanément :
- Durée d'engagement : neuf années de location consécutives, sans interruption. Revendre au bout de cinq ans, c'est perdre le bénéfice fiscal.
- Type de bail : location nue exclusivement. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Exit donc les meublés saisonniers et les Airbnb.
- Plafonds de loyer : le montant mensuel doit respecter les grilles du dispositif, qui varient selon le segment choisi. Les barèmes définitifs seront fixés par décret.
- Lien avec le locataire : interdiction de louer à un membre de votre foyer fiscal, enfant rattaché, conjoint, etc.
- Forme du logement : le dispositif concerne les appartements neufs, ou à rénover à hauteur de 30 % du prix d'acquisition. Seuls les appartements situés en immeuble collectif sont éligibles. Les maisons individuelles, mitoyennes ou isolées, n'entrent pas dans le périmètre.
À noter qu'il n'y a pas de zonage géographique avec ce nouveau mécanisme. Là où le Pinel concentrait ses avantages sur les zones tendues, le dispositif Relance Logement couvre l'ensemble du territoire.
Le dispositif a cependant des limites :
- Pas de cumul possible avec d'autres dispositifs fiscaux — LLI, Denormandie, Loc'Avantages. Il faudra choisir.
- Plafond d'imputation sur le revenu global : 21 400 € par an, jusqu'en 2027. Au-delà, l'excédent de déficit se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
- Décrets en attente : les plafonds de loyer définitifs n'ont pas encore été publiés. Les simulations actuelles reposent sur des estimations calquées sur le LLI et Loc'Avantages.
Rappel de bon sens : un avantage fiscal, aussi généreux soit-il, ne transforme pas un mauvais emplacement en investissement rentable. La qualité intrinsèque du bien et la tension locative du quartier restent les fondations d'un placement solide.
Pourquoi le gouvernement dégaine un nouveau dispositif fiscal
Le dispositif Relance Logement atterrit sur un marché immobilier en surchauffe côté demande, en panne côté offre. Les voyants sont au rouge depuis plusieurs années, et les chiffres (ainsi que les professionnels du secteur) ont fini par forcer la main de l'exécutif.
Quelques données suffisent à mesurer l'ampleur du problème :
- 28 % du budget des ménages français s'envole désormais dans le logement — loyer, charges, remboursement de prêt confondus. Un poids qui écrase les autres postes de dépenses.
- -15 % d'offre locative en cinq ans. Le parc disponible s'est rétracté, laissant étudiants et jeunes actifs se disputer des biens de plus en plus rares.
- -22 % de mises en chantier entre décembre 2024 et novembre 2025 (chiffres FPI), comparé à la moyenne des cinq années précédentes. La filière BTP tourne au ralenti.
- 2,9 millions de demandes de logement social patientent dans les tiroirs, avec des délais d'attente qui s'étirent dans toutes les métropoles.
Face à un tel tableau, Sébastien Lecornu n'a pas lésiné sur les ambitions. Lors de sa prise de parole du 23 janvier 2026 à Rosny-sous-Bois, le Premier ministre a déployé une feuille de route offensive :
- 2 millions de logements construits d'ici 2030, soit un rythme annuel de 400 000 unités, bien au-delà des cadences actuelles.
- 50 000 logements locatifs privés supplémentaires attendus dès cette année.
- 125 000 logements sociaux programmés pour 2026.
- 500 millions d'euros injectés auprès de 700 organismes HLM pour relancer la machine.
L'objectif est ici de provoquer un « choc d'offre » capable de détendre un marché asphyxié. En relançant la construction, le gouvernement espère aussi ranimer l'emploi dans le bâtiment et générer des recettes fiscales indirectes.
Le dispositif Relance Logement figure dans le projet de loi de finances 2026, adopté par recours à l'article 49.3. Il doit encore survivre aux éventuelles motions de censure pour entrer définitivement en vigueur. Les décrets d'application, notamment sur les plafonds de loyer, suivront dans les semaines à venir.
Cas pratiques d'investissement avec le dispositif Relance Logement à Rennes
Les simulations ci-dessous illustrent l’impact du dispositif Relance Logement dans des situations patrimoniales différenciées. Elles s’adressent à des investisseurs déjà imposés, disposant de revenus fonciers existants, condition indispensable pour mobiliser pleinement l’amortissement prévu par le dispositif.
Rappel méthodologique : le gain fiscal maximal correspond à une utilisation intégrale de l’amortissement chaque année au taux marginal le plus élevé. En pratique, l’économie réellement obtenue dépend du niveau de revenus fonciers existants, des plafonds annuels et des capacités d’imputation effectives du contribuable.
Cas n°1 – Studio à Villejean-Beauregard (TMI 11 %)
Profil investisseur : bailleur déjà propriétaire, disposant d’environ 8 000 € de revenus fonciers nets imposés par an. Objectif : sécuriser un complément de patrimoine sans alourdir la fiscalité existante.
- Prix d’acquisition : 165 000 €
- Assiette amortissable (80 %) : 132 000 €
- Amortissement annuel : 4 620 €
- Taux global d’imposition (IR + prélèvements sociaux) : 28,2 %
Dans cette configuration, l’amortissement ne sert pas uniquement à neutraliser le résultat du bien, mais à réduire une partie des revenus fonciers déjà imposés. Le gain fiscal annuel dépend donc directement de la capacité d’imputation sur ces revenus existants.
Gain fiscal cumulé estimé sur 9 ans : environ 3 000 à 3 500 €.
À ce niveau d’imposition, le dispositif agit comme un outil de lissage fiscal. Il n’a pas vocation à générer un gain élevé, mais à éviter une hausse progressive de l’imposition liée à l’acquisition d’un nouveau bien.
Cas n°2 – T2 à Beaulieu-Atalante (TMI 30 %)
Profil investisseur : bailleur intermédiaire percevant environ 20 000 € de revenus fonciers nets annuels, déjà soumis à une fiscalité significative.
- Prix d’acquisition : 220 000 €
- Assiette amortissable (80 %) : 176 000 €
- Amortissement annuel : 6 160 €
- Taux global d’imposition : 47,2 %
Dans ce cas, l’amortissement permet non seulement de neutraliser la fiscalité générée par le nouveau logement, mais aussi d’effacer une partie des revenus fonciers existants. L’économie d’impôt devient immédiatement perceptible.
Gain fiscal cumulé estimé sur 9 ans : environ 10 000 à 11 000 €.
Le dispositif Relance Logement s’inscrit ici comme un levier d’optimisation fiscale mesuré, permettant de contenir l’imposition sans modifier la structure juridique du patrimoine.
Cas n°3 – T3 à EuroRennes (TMI 41 %)
Profil investisseur : bailleur fortement imposé, percevant plus de 60 000 € de revenus fonciers nets par an. Objectif : réduire une pression fiscale élevée sans recourir à des montages complexes.
- Prix d’acquisition : 340 000 €
- Assiette amortissable (80 %) : 272 000 €
- Amortissement annuel plafonné : 8 000 €
- Taux global d’imposition : 58,2 %
Dans cette configuration patrimoniale, l’amortissement est intégralement mobilisable chaque année. Il vient directement réduire des revenus fonciers fortement taxés, ce qui maximise l’impact du dispositif.
Gain fiscal cumulé estimé sur 9 ans : environ 30 000 à 33 000 €.
Le dispositif Relance Logement trouve ici sa pleine utilité : il constitue une alternative simple à des stratégies plus lourdes, comme le passage à l’impôt sur les sociétés ou la restructuration du patrimoine.
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