Après le Pinel spécial Bretagne, un super Pinel pour les investisseurs rennais ?

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Avatar de l'auteur "Léonard B." Léonard B.

le 13 octobre 2021

SOMMAIRE

La fin du Pinel breton est prévue pour le 31 décembre 2021 et celle du dispositif national le 31 décembre 2024. Cependant, ces mesures fiscales incitatives à l’investissement locatif sont un véritable moteur dans la construction et notamment dans l’immobilier neuf à Rennes. Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement, a donc évoqué la création d’un super Pinel pour prendre la suite.

Que va-t-il advenir du Pinel en Bretagne ? Le super Pinel sera-t-il en mesure de séduire les investisseurs rennais ? Éléments de réponse.

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Le Pinel spécial Bretagne : retour sur l’expérimentation

Une procédure Pinel particulière pour l’immobilier neuf en Bretagne

Le dispositif Pinel d’incitation fiscale à l’investissement locatif avait été recentré sur les zones immobilières les plus tendues à partir du 1er janvier 2019. Sans un contrat d’action publique entre l’Etat et le Conseil régional de Bretagne, il n’aurait alors pu y avoir dans cette région que du Pinel à Rennes et à Saint-Malo. Une restriction particulièrement ingrate pour des villes comme Brest, Quimper, Lorient ou encore Vannes.

Le Pinel spécial Bretagne acté en février 2019 n’applique pas le zonage classique, car ses critères sont en partie définis par le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement et fixés par le préfet de région. Cette instance territoriale étudie la faisabilité des programmes immobiliers neufs en Bretagne, en respectant certains critères gouvernementaux.

Ce Pinel breton applique une défiscalisation immobilière aux logements éligibles dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er avril 2020. Une des autres spécificités du Pinel breton est qu’il peut être appliqué sur des parties de territoires communaux au lieu de leur totalité. En tout, ce dispositif est applicable dans 58 communes de la région Bretagne et notamment dans la totalité de 24 communes situées dans la zone B1 de Rennes Métropole.

La fin du dispositif Pinel, en Bretagne puis partout ailleurs en France

Il est prévu que le Pinel breton prenne fin le 31 décembre 2021. Cependant, de nombreux élus locaux ont demandé à l’Etat qu’il puisse être prolongé.

Les avantages fiscaux Pinel tels qu’on les connaît ailleurs en France vont quant à eux s’estomper progressivement jusqu’à prendre fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2021 déjà, ce dispositif fiscal ne concerne plus que des logements en bâtiment collectif. Il a été reconduit jusqu’à la fin 2024, mais avec des taux de réduction d’impôts dégressifs. Avant la fin du dispositif, un décret à venir devrait cependant permettre d’éviter cette dégressivité, en construisant des logements particulièrement performants sur le plan environnemental et sur la qualité de leur usage.

Le super Pinel : un soutien à la construction nécessaire

Un nouveau Pinel pour soutenir le secteur de la construction

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En marge des entretiens d'Inxauseta sur l'habitat du futur, à Bunus dans les Pyrénées-Atlantiques le 27 août 2021, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon a fait entendre qu’un nouveau dispositif prendrait le relai du Pinel actuel. Cette décision vise notamment à éviter une crise des permis de construire, car le Pinel concernerait aujourd’hui entre un quart et un tiers des ventes immobilières !

"Le gouvernement a compris que supprimer le Pinel n’était pas tenable, compte tenu de l’état des mises en chantier. (…) Sans encouragement fiscal, il n’y aurait plus eu d’investissement locatif dans le neuf" analyse Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi) et l’organisateur de l’événement.

D’autant que le marché du logement neuf a besoin d’un second souffle des suites de la crise sanitaire. Cette nouvelle mesure se veut donc réconfortante à la fois pour les investisseurs particuliers et les promoteurs immobiliers. Les pouvoirs publics espèrent ainsi pouvoir renouer avec le dynamisme du marché du logement neuf d’avant la pandémie.

"Le futur dispositif super Pinel doit permettre la production de logements locatifs intermédiaires là où on en a besoin" précise Henry Buzy-Cazaux.

Sur le plan chronologique, ce nouveau dispositif désigné comme un "super Pinel" entrerait en vigueur dès 2023, cohabitant ainsi avec l’autre Pinel jusqu’à lui succéder définitivement à sa fin.

De nouveaux taux de défiscalisation

Les avantages fiscaux du super Pinel seront généralement moins élevés que ceux du Pinel classique, mais resteront tout de même avantageux pour les investisseurs de Rennes et des autres zones éligibles. Pour un engagement de plafonnement des loyers durant 6 ans de location, une réduction de 10,5 % sera appliquée aux impôts sur les revenus fonciers avec le super Pinel. Pour 9 ans de location, ce taux atteindra 15 %. Pour 12 ans, l’abattement sera de 17,5 %.

A titre de comparaison, jusqu’au 31 décembre 2022, ces taux seront respectivement de 12 %, 18 % et 21 % avec le Pinel actuel. En 2023, ils baisseront pour égaler ceux du futur super Pinel qui entrera en vigueur cette même année. Enfin, pour les logements éligibles achevés en 2024, les taux de défiscalisation accordés par le Pinel classique chuteront à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans d’engagement locatif plafonné. A ce moment-là, il y a donc fort à parier que de nombreux investisseurs patienteront pour faire en sorte que leurs programmes de construction bénéficient du super Pinel.

Le super Pinel comme incitation aux constructions qualitatives

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Le taux plein de 21 % du Pinel pourra cependant bien être appliqué par le super Pinel, mais seulement pour les logements qui répondront à des exigences environnementales (RE 2020) et de qualité d’usage. Il est prévu que ces critères soient dévoilés mi-octobre par le ministère du Logement. Ils devraient être inspirés des recommandations d’un rapport confié au directeur général d’Epamarne EpaFrance Laurent Girometti et à l’architecte-urbaniste François Leclercq, dont le rendu est attendu le 8 septembre.

"Les logements dont le gouvernement veut inciter la construction devront répondre à des critères environnementaux : la réglementation environnementale devra être respectée. Mais en plus, les nouvelles aspirations des ménages, révélées plus que créées par l’épidémie de Covid-19, ne devront pas être négligées. (…) Les locataires veulent des logements plus grands, plus lumineux, pourvus d’un accès à un espace vert privatif ou partagé" explique le président de l’Imsi.

On peut supposer que les normes concerneront l’agencement intérieur de l’habitat, sa luminosité, voire sa superficie. Des logements neufs plus agréables, avec de meilleures performances thermiques et plus respectueux de l’environnement, ce seront les nouveaux enjeux des investisseurs de Rennes et d’ailleurs pour bénéficier du super Pinel.

"Pour que les citoyens acceptent la densification des constructions près de chez eux, et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables" a déclaré la ministre du Logement.

Le gouvernement tente d’aller vite, car les élections présidentielles et législatives de 2022 approchent à grands pas et que le super Pinel doit encore passer l’étape du projet de décret d’ici là.

Pour résumer…

La loi Pinel a été recentrée sur les zones immobilières les plus tendues depuis 2019. Un Pinel breton a donc été mis en place, sans quoi il n’y aurait eu en Bretagne que du Pinel à Rennes et à Saint-Malo. Mais ce dispositif spécial n’existera plus en 2022 et le Pinel classique est également voué à disparaître fin 2024. Pour soutenir le dynamisme du marché de la construction neuve à Rennes et ailleurs, le gouvernement compte proposer un super Pinel.

SOURCES
  • https://www.lemoniteur.fr/article/le-pinel-cohabitera-avec-le-super-pinel-en-2023.2159659
  • https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/vers-la-creation-d-un-super-pinel-f771b72151138c142d9b3209737cae80
  • https://www.dossierfamilial.com/actualites/immobilier-logement/investissement-locatif-le-gouvernement-envisage-la-creation-dun-super-pinel-895916
  • https://www.ladepeche.fr/2021/09/14/defiscalisation-un-super-pinel-pour-succeder-au-pinel-9789327.php
  • http://www.bretagne.developpement-durable.gouv.fr/le-pinel-breton-une-experimentation-regionale-d-un-a4170.html
  • https://www.rennesimmo9.com/actualites/investissement/2019-pinel-special-bretagne
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