Nouveau Pinel : cohabitation des deux dispositifs en 2023
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Le dispositif Pinel en 2023
- Conditions d’éligibilité
- Les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel
- Exemple d’un investissement en loi Pinel
- Le nouveaux dispositif Pinel+ en 2023
- Les conditions d’éligibilité
- Les taux de réduction d’impôt Pinel+
- Exemple d’investissement en Pinel+
- Avantages des dispositifs Pinel et Pinel+ en 2023
L’année 2023 voit le début de la cohabitation de deux dispositifs de défiscalisation : la loi Pinel et son successeur le Pinel+. Ces deux nouveaux Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en investissant dans l’immobilier neuf à vocation locative . Un Pinel classique aux taux revisités, une nouvelle loi Pinel orientée immobilier éco-responsable, tour de piste de la défiscalisation en immobilier neuf en 2023.
Le dispositif Pinel en 2023
En 2014 entrait en vigueur la loi Pinel en France, dans le but de stimuler le marché de l’immobilier neuf grâce à l’investissement locatif. Quelques années après, le succès du dispositif est avéré et il est reconduit à plusieurs reprises alors qu’il devait prendre fin en 2017. La loi Pinel repose sur certains critères qui doivent être remplis pour bénéficier de son avantage fiscal.
Conditions d’éligibilité
Voici donc les conditions à remplir pour pouvoir obtenir la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel lors d’un investissement locatif dans le neuf:
- Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA
- L’emplacement du logement doit être dans une zone Pinel éligible (A , A bis ou B1), dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou bien dans un quartier éligible dans le cas particulier du Pinel Breton ;
- La mise en location du bien doit se faire sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, et cette durée affectera le montant de la réduction d’impôt ;
- Un plafond de loyer Pinel doit être respecté par le propriétaire, ce plafond dépend de la zone Pinel où se trouve le logement ;
- Le locataire sera également tenu de prouver qu’il ne dépasse pas le plafond de ressources défini également par la zone Pinel ;
- Deux investissements maximum par an sont autorisés, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m².
Si toutes les conditions ci-dessus sont réunies, l’avantage fiscal de la loi Pinel pourra être octroyé à l’investisseur.
Les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel
La réduction d’impôt de la loi Pinel est basée sur un pourcentage du prix d’achat du bien neuf. Ce pourcentage est défini selon la durée de mise en location du bien. La loi Pinel étant en passe d’être remplacée par le dispositif Pinel+, ses taux avantageux vont progressivement baisser jusqu’à l’arrêt total du dispositif au 31 décembre 2024.
| Évolution des taux de réduction fiscale du dispositif Pinel | |
|---|---|
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| Pour un engagement de 6 ans | 12 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 9 ans | 18 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 12 ans | 21 % du prix d'achat |
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| Pour un engagement de 6 ans | 10,5 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 9 ans | 15 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 12 ans | 17,5 % du prix d'achat |
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| Pour un engagement de 6 ans | 9 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 9 ans | 12 % du prix d'achat |
| Pour un engagement de 12 ans | 14 % du prix d'achat |
Concernant le montant maximal de la réduction d’impôt accordée, elle est calculée sur la base de l’investissement maximal, soit 300 000€. Ainsi, jusqu’au 1er janvier 2023, un investissement Pinel de 300 000€ mis en location pour 12 ans donnait lieu à une défiscalisation de 21% de ce montant, soit 63 000€. Du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, ce montant sera de 17,5% du prix, soit 52 500€. Pour l’année 2024, ce même investissement engendrera une réduction d’impôt de 14% du prix d’achat, soit 42 000€.
Exemple d’un investissement en loi Pinel
Roméo et Juliette vivent ensemble à Rennes depuis 15 ans. Amoureux de la région, ils ont déjà acheté leur résidence principale et souhaiteraient aujourd’hui réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Rennes ou ses environs. Leur choix se porte sur un T2 à Rennes même, dans le quartier de la Roseraie, au prix de 210 000€.
*Mensualités de 1 €/mois dont 0,05 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 120 € dont 15,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Toulouse Résidence Programme neuf Prestations T2 de 45 m² habitable + 10 m² annexe
- RT2012
- Terrasse
- Espaces verts paysagers
- Parking en sous-sol
- Volets roulants électriques
- Parquet dans les chambres
- Chaudière individuelle à condensation
Prix d'achat 210 000 € Mensualités pour un prêt de
180 €
à un taux de 2,23 % :- 1 €/mois*
sur 25 ans.Charges** - 150 €/mois Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans Abattement fiscal total maximal 18 900 € 25 200 € 29 400 € Abattement fiscal mensuel maximal + 263 € + 233 € + 204 € Loyer Pinel + 607 €/mois Effort d'épargne mensuel -719 € -689 € -660 €
Le nouveaux dispositif Pinel+ en 2023
L’entrée en vigueur du dispositif Pinel+ s’est faite le 1er janvier 2023. Successeur de la loi Pinel classique, ce dispositif de défiscalisation est né d’une volonté de rendre la construction immobilière plus écologique et met en avant le confort d’usage dans le logement.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de l’avantage fiscal du nouveau dispositif Pinel+, il faut aussi réunir certaines conditions. Tout d’abord, toutes les conditions d’éligibilité de la loi Pinel sont valables pour le Pinel+. Bien neuf, durée de location, zone Pinel et plafonds de ressources et de loyer... Cependant, il y a quelques nouveaux critères à prendre en compte :
- Le logement doit être à la nouvelle norme RE2020, OU si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, il peut être en RT2012 avec le label E+C- et afficher une DPE A ;
- Le logement doit nécessairement bénéficier d’une double exposition à partir de la typologie T3 et supérieure ;
- Un espace extérieur est obligatoire, quelle que soit la typologie ;
- Les logements devront respecter les nouvelles surfaces minimales par typologie qui ont été réévaluées à la hausse.
Les taux de réduction d’impôt Pinel+
La réduction d’impôt du dispositif Pinel+ est égale à celle octroyée jusqu’au 1er janvier 2023 par le Pinel classique. En effet, alors que ce dernier voit ses taux baisser depuis cette date, l’attrait de son successeur est notamment justifié par le fait qu’il conserve les “taux pleins” de la loi Pinel. Les taux de réduction d’impôt en question sont les suivants :
- Pour une mise en location de 6 ans : 12% du prix d’achat (soit 36 000€ maximum pour un achat de 300 000€) ;
- Pour une mise en location de 9 ans : 18% du prix d’achat (soit 54 000€ maximum) ;
- Pour une mise en location de 12 ans : 21% du prix d’achat (soit 63 000€ maximum).
Exemple d’investissement en Pinel+
Nantaise depuis toujours, Camille est une trentenaire accomplie, qui souhaite passer à une nouvelle étape de sa vie en réalisant un investissement dans l’immobilier neuf avec la nouvelle loi Pinel+ à Nantes. Dans le quartier Erdre, elle choisit un appartement neuf de 2 pièces au prix de 242 000€, dont la livraison est prévue au 3ème trimestre 2025.
| Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Nantes | |||
|---|---|---|---|
| Résidence | Programme neuf | ||
| Prestations | T2 de 47 m² habitable + 10 m² annexe | ||
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| Prix d'achat | 242 000 € | ||
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Mensualités pour un prêt de 212 € à un taux de 2,20 % : |
- 1 €/mois* sur 25 ans. |
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| Charges** | - 150 €/mois | ||
| Durée de mise en location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Abattement fiscal total maximal | 21 780 € | 29 040 € | 33 880 € |
| Abattement fiscal mensuel maximal | + 303 € | + 269 € | + 235 € |
| Loyer Pinel | + 623 €/mois | ||
| Effort d'épargne mensuel | -775 € | -741 € | -707 € |
Avantages des dispositifs Pinel et Pinel+ en 2023
Les deux dispositifs présentent des avantages. Étant en vigueur depuis 2014, la loi Pinel classique est rentrée dans le quotidien des promoteurs immobiliers, et l’on peut aujourd’hui trouver sans trop de problème un bien correspondant à son projet immobilier en loi Pinel dans la ville que l’on souhaite (éligible, bien entendu). Il y a donc une très grande disponibilité de biens en loi Pinel sur tout le territoire français, au prix moyen de l’immobilier neuf.
De plus, ce sont des logements qui sont tenus à la RT2012 et disposent donc de très bonnes performances énergétiques, d’une bonne isolation et, dans la grande majorité des cas, d’extérieurs privatifs.
Les logements en Pinel+, quant à eux, bénéficient des dernières technologies et matériaux en termes de construction, isolation et performances énergétiques grâce à la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Les bâtiments sont construits en matériaux durables de façon à réduire au maximum l’empreinte carbone sur toute la durée de vie de l’immeuble. Multiples expositions, meilleure ventilation, isolation top niveau et systèmes de chauffage dernier cri permettront de réaliser des économies importantes sur les factures énergétiques.
De plus, tous ces avantages ne feront que faire prendre de la valeur au bien, puisqu’il n’y aura pas de travaux de rénovation énergétique ou de mise à la norme à prévoir. En revanche, étant donné la nouveauté de la RE2020 et des exigences en termes de qualité d’usage de la loi Pinel+, les biens éligibles se font encore assez rares, et souvent plus onéreux que des logements en Pinel classique. En effet, la RE2020 et les nouvelles contraintes de construction et de matériaux impliquent des coûts de production bien supérieurs, et le prix de vente final est bien entendu impacté à la hausse.
