Le dispositif Cosse ou louer abordable

La loi Cosse, également appelée « louer abordable » est entrée en vigueur le 1^er février 2017 sous l’impulsion de l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse dans l’objectif de remettre sur le marché de la location des logements privés inhabités à destination de foyers modestes.

L’incitation fiscale qui permet de déduire jusqu’à 70 % des revenus locatifs produira encore ses effets jusqu’au 31 décembre 2022, suite à la prorogation de la loi dans le cadre de la loi de finances pour 2020.

Le principe de la loi Cosse

Le dispositif Cosse permet de bénéficier d’un abattement fiscal sur ses revenus fonciers, pouvant aller de 15 à 70 %, en contrepartie de la mise en location pendant au moins 6 ans, d’un logement à loyer modéré. Plus le propriétaire fixe un loyer bas, plus l’incitation fiscale est élevée. Sous certaines conditions elle peut aller jusqu’à 85 % d’abattement.

Intermédiation Locative

L’intervention d’un tiers peut être un avantage pour le propriétaire-bailleur qui loue donc son bien à une agence-gestionnaire. Ce tiers qui peut être une agence à vocation sociale ou un organisme agréé qui prend à sa charge la gestion locative du logement et garantit le versement des loyers préalablement fixés par la convention. L’avantage pour le propriétaire-bailleur se traduit par un abattement fiscal plus important : 85 %.

Les avantages de la loi Cosse

Un abattement fiscal

L’avantage fiscal en loi Cosse consiste en une déduction forfaitaire des revenus fonciers que perçoit le propriétaire-bailleur. Cela a pour effet de diminuer son montant imposable et dans certains cas peut même créer un déficit foncier.

Le calcul de l’abattement fiscal en loi Cosse dépend du secteur géographique du bien immobilier et du montant du loyer appliqué. En louant le bien immobilier à un organisme agréé (intermédiaire locatif), il est possible d’obtenir une déduction fiscale de 85 %.

L’Anah, l’Agence nationale de l’Habitat établi un tableau répertoriant les taux de déductions fiscales accordés, en fonction de la zone concernée et du type de loyer selon qu’il soit intermédiaire, social ou très social ou qu’il soit en intermédiation locative.

Pour les conventions signées en 2021, les taux de déduction sur les loyers sont de :

Pour bénéficier de la loi Cosse, le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pendant au moins 6 ans, 9 ans si le propriétaire perçoit des aides pour financer des travaux dans le logement.

Des revenus locatifs réguliers pendant au moins 6 ans

Louer son logement en loi Cosse, permet de percevoir des loyers réguliers et stables dans le temps, même si ces derniers sont généralement peu élevés du fait des plafonds de loyer appliqués.

Les conditions à respecter

Pour rester dans le cadre de la loi Cosse et bénéficier des avantages du dispositif, il convient de respecter quelques conditions :

• Le logement doit être loué nu, il ne doit donc pas être meublé
• Le logement doit être loué au titre de la résidence principale
• Le propriétaire est tenu de signer une convention avec l’ANAH. Il a la possibilité de le faire jusqu’au 31 décembre 2022
• Le propriétaire à l’obligation de respecter des plafonds de loyers définis selon le zonage Cosse. Pour choisir son locataire, il doit également respecter des plafonds de ressources.
• Depuis le 1^er juillet 2020, le logement est soumis à un certain niveau de performance énergétique

Les plafonds de loyers en 2021

Les plafonds de loyer varient selon la localisation (zone Abis, A,B1,B2,C) et selon le type de convention signée avec L’ANAH (intermédiaire, social, très social). En Outre-Mer, le plafond de loyer intermédiaire est de 10,55 €/m².

Les plafonds de ressources des locataires

Le locataire désigné doit répondre à des critères de ressources financières. Le bailleur s'engage donc à louer à une personne éligible et respectant les conditions de ressources ci-après.

Plafond de ressources du secteur intermédiaire :

Exemple d’investissement grâce à la loi Cosse

Jahia et Atem disposent d’un appartement 2 pièces reçu d’un héritage. Il n’a jamais été loué, mais lorsqu’ils entendent parler du Dispositif Cosse, ils se disent qu’il serait dommage de ne pas en faire en profiter quelqu’un, tout en faisant des économies sur leur impôts.

Le logement situé en plein cœur de Rennes (zone B1), qui est une zone tendue trouvera sans doute preneur assez rapidement.

Ils décident alors de le louer en signant une convention avec l’ANAH, en loyer social, soit 8,13 € du m². Le logement qui dispose de 42 m² pourra être loué 393,49 €/mois (Le calcul du loyer se réalise en utilisant le coefficient multiplicateur 0,7 + (19 surface utile) comme pour le Pinel).

Les revenus fonciers d’une année s’élevant à : 393,49 x 12 = 4721,88 €, grâce à la déduction fiscale, Jahia et Atem ne paieront d’impôt que sur 30 % de leurs revenus fonciers, soient sur : 1416,56 euros ! De plus, le couple s’assure un revenu complémentaire, même modeste, tous les mois et il réalise une opération à vocation sociale.