L'état de santé du marché immobilier français de ces derniers mois
Caroline Tison
le 20 mai 2020
[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]
SOMMAIRE
Deux grands types de marchés immobiliers à la faveur des Français
En France, deux marchés immobiliers s'affrontent : celui de l'ancien et celui du neuf. Si chacun a ses arguments imparables pour séduire les acheteurs, les deux peuvent offrir des indices, gages de qualité qui leur sont propres. Si le sujet de fond reste le logement et l'immobilier, ces deux types de bien restent néanmoins différents au niveau des prestations proposées. Les goûts et les couleurs ne se discutant pas, les Français semblent apprécier autant l'un que l'autre. Comparable en termes de prix mais opposés sur bien des niveaux, faisons un tour complet de l'état de santé de ces deux marchés.
Le marché immobilier de l'ancien
En décembre de l'année 2000, le marché immobilier de l'ancien se maintient autour des 800 000 ventes jusqu'en 2007. C'est l'année 2008 et sa crise financière désastreuse qui fera plonger le logement ancien pour atteindre le pic le plus bas en août 2009 avec un effondrement à 564 000 ventes. Dans les années suivantes, l'ancien réussit à remonter la pente jusqu'en 2012 et en revenant à son volume de ventes initial au début de la décennie. Il connaîtra encore deux affaissements en 2013 (652 000 ventes) et 2015 (691 000 ventes) avant de repartir définitivement à la hausse pour tutoyer les sommets avec 1 020 000 ventes en juillet 2019.
Marché prospère qui semble bénéficier d'un regain d'intérêt chez les Français, l'ancien a toujours la cote. Aidé par les dispositifs successifs mis en place par les gouvernements, ces logements captivent une population qui se lance dans son investissement avec les réductions d'impôts non négligeables qui peuvent exister, en attestent les lois Malraux et Cosse pour ne citer qu'elles.
Les arguments des logements dits "anciens" sont multiples. Nous entendons souvent celui du "charme de l'ancien". En effet, les habitations datant de quelques dizaines d'années pour les plus récentes mais dites encore anciennes et celles encore plus âgées à partir du XVIIème reflètent la typicité régionale et une identité des villes qu'elles représentent. La brique pour Toulouse, dite "La Ville Rose" ou encore les maisons à colombages pour Strasbourg ou même dans le centre de Rennes. Pierres et poutres apparentes, cheminées, tommettes au sol, autant de détails architecturaux qui feront le bonheur des investisseurs aimant ce type de biens désormais jugé comme "atypique" face à l'explosion du neuf.
Le marché immobilier du neuf
Quant au marché immobilier neuf, les demandes ne cessent de s'accroître et l'offre semble peiner à contenter tout le monde, particulièrement dans les grandes villes françaises où le marché immobilier est dit "tendu".
C'est pourquoi le neuf va aujourd'hui de pair avec le dispositif Pinel qui pousse les investisseurs à s'engager dans les projets de programmes neufs qui favorisent non seulement les ménages à revenus moyens mais qui répond également aux problématiques actuelles environnementales. En effet, les nouvelles normes en vigueur en matière de constructions vont dans le sens de l'écologie avec les Réglementations Thermiques qui se sont succédées au fil des ans afin d'optimiser les consommations énergétiques pour finalement obtenir des "bâtiments à énergie positive" (BEPOS) à l'issue de 2020.
Prenons l'exemple de Rennes, capitale de la Bretagne connaissant une forte croissance démographique dans un contexte économique favorable mais aussi géographique avec la création de la nouvelle ligne LGV reliant Brest à Paris-Montparnasse et réduisant le temps de trajet jusqu'à la capitale à 1H25.
À Rennes, le marché de l'immobilier neuf tend à se démocratiser avec une constante évolution depuis quelques années notamment avec l'investissement locatif. Cela paraît être la tendance, investir dans les programmes neufs à visée locative afin de bénéficier d'un apport financier mensuel avec les loyers mais également d'une réduction d'impôt significative pour les personnes se lançant dans ce type d'engagement.
Le marché locatif rennais semble néanmoins peu tendu ces derniers mois. En effet, avec un budget moyen des locataires supérieur à la moyenne des loyers de la capitale bretonne, le marché se porte plutôt bien et attire les ménages jeunes et dynamiques.
Plus écologique mais aussi plus économique tant pour les propriétaires que pour les locataires qui voient leur facture énergétique divisée par deux, le neuf rennais propose des prestations de qualité différentes de l'ancien mais tout aussi confortables. Plus performant et avantageux financièrement sur le long terme, le marché de l'immobilier neuf séduit sans doute les plus jeunes car plus sensibilisés aux questionnements écologiques actuels.
Entre ancien et neuf, le cœur des Français balance
Les marchés de l'ancien et du neuf concurrentiels ont autant d'atouts l'un que l'autre. Le charme et la typicité représentative de l'architecture française pour le premier et l'écologie et l'aspect financier sur le long terme pour le second. Alors ? Entre ces deux, le cœur des Français balance…
Néanmoins, la situation géographique du logement investi constitue un indice dans le choix du type d'habitation. En effet, les centres-villes faisant la part belle à l’ancien, il est peut-être préférable d'investir dans des zones où l'engagement financier est moins onéreux pour les bourses les plus modestes.
À Rennes, plusieurs quartiers avec des programmes neufs émergent des sols et les périphéries alentours ne sont pas en reste non plus. Où investir à Rennes alors ? Quels sont les endroits privilégiés pour assurer son placement immobilier et le rentabiliser de matière durable ?
Viser des quartiers où la demande locative est la plus forte semble être une bonne idée. En effet, plus on se rapproche du centre-ville et plus les loyers sont forts. Quartier très recherché par les investisseurs, le centre-ville rennais est un espace dynamique où 10 % de la population habite.
Une population à exploiter est celle des étudiants. Le quartier Beaulieu est pour cela indiqué. Situé à l'Est du centre, Beaulieu comporte un centre commercial et une université. Idéal pour les locations et colocations des jeunes gens studieux.
Cleunay est également un espace à investir car proche de la seconde ligne de métro, de l'aéroport et de quelques équipements sportifs tels que des terrains de golf mais aussi d'un parc.
Les périphéries des villes sont aussi à investir dans un contexte où les politiques publiques d'urbanisme et d'aménagement du territoire ont pour objectif d'étendre leur espace et donc d'investir dans l'extension de leurs lignes de transports en commun.
L'Eco-PTZ, un argument de poids pour les jeunes investisseurs et un déterminant crucial
Critère récurrent dans le choix d'un bien immobilier, notamment chez les plus soucieux de l'environnement, l'Eco-PTZ, imaginé pour financer les travaux d'amélioration en vue de performer les consommations énergétiques des logements, constitue un énième argument en faveur du marché immobilier neuf. Selon la nature des travaux envisagés, le montant du prêt à taux zéro varie. Le remboursement de ce prêt a été désormais fixé à 15 ans (10 ans pour les prêts alloués avant le 1er juillet 2019).
