Nouveau Statut du Bailleur Privé : Neuf ou ancien, quatre exemples pour décider
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Acheter pour louer : neuf ou ancien ? Cette question, au cœur des préoccupations des investisseurs locatifs, prend une nouvelle dimension avec l’arrivée potentielle d’un statut de bailleur privé dès décembre 2025. Ce dispositif promet un amortissement annuel séduisant : 5 % par an pour le neuf, 4 % pour l’ancien (à condition de réaliser au moins 15 % de travaux), appliqué sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain).
Mais d’autres critères entrent en jeu. Le neuf propose des frais d’achat allégés, tandis que l’ancien permet de bénéficier de MaPrimeRénov’. Choisir entre les deux demandes donc un arbitrage subtil entre coûts initiaux, rentabilité, fiscalité, travaux et contraintes réglementaires.
Pour éclairer votre décision, explorons quatre cas concrets basés sur les prix médians à Lille, Bordeaux, Lyon et Rennes. Chaque exemple concerne un T2 de 45 m² destiné à la location longue durée, avec des loyers alignés sur les médians locaux pour refléter des valeurs réalistes, issues des données du marché immobilier pour l'été 2025.
Découvrir toute l'offre neuve à RennesJosie mise sur le neuf à Lille
Josie se lance dans l’investissement locatif avec un T2 neuf en plein cœur de Lille. Le prix du mètre carré, conforme au marché local, s’élève à 4 555 €, soit 204 975 € pour le bien. Avec des frais de notaire réduits (environ 5 124 €, soit 2,5 %), son investissement total atteint 210 099 €.
Le loyer, fixé à 727 € par mois (8 724 € par an), correspond au loyer médian pour un T2 neuf à Lille, selon les données 2025. Si le statut du bailleur privé entre en vigueur, Josie pourra amortir 5 % de 80 % de la valeur du bien, soit 8 199 € par an, déductibles de ses revenus fonciers.
Résultat : seuls 525 € de ses loyers seront imposables. En intégrant des charges comme la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt, son imposition pourrait même tomber à zéro. Son rendement brut s’établit à 4,1 %.
Théo opte pour un T2 neuf à Bordeaux
À Bordeaux Métropole, Théo investit dans un T2 neuf dans un quartier bien desservi par le tram. Le prix moyen, aligné sur le marché local, est de 4 556 €/m², soit 205 020 € pour le bien, plus 5 126 € de frais de notaire (2,5 %). Total : 210 146 €.
Le loyer, fixé à 720 € par mois (8 640 €/an), reflète le loyer médian pour un T2 neuf à Bordeaux (données 2025). Grâce au futur statut, Théo pourra déduire 8 201 € par an (5 % de 80 % du prix du bien), ramenant ses revenus imposables à 439 €, avant autres charges (assurances, taxe foncière). Ainsi, ses loyers échappent presque intégralement à l’impôt. Son rendement brut atteint 4,1 %.
👉 Pourquoi le neuf garde un temps d’avanceAvec ses frais de notaire réduits, ses logements aux dernières normes (RE 2020), et bientôt un amortissement de 5 % par an, le neuf devient un outil patrimonial puissant pour les investisseurs. En plus de limiter la fiscalité, il garantit une bonne performance énergétique dès l’achat, ce qui évite les travaux à court terme et les incertitudes réglementaires.
Camille rénove un T2 ancien à Lyon
Camille choisit l’ancien avec un T2 de 45 m² à Villeurbanne, près du métro. Le bien, acheté au prix médian de 4 458 €/m², coûte 200 610 €. Les frais de notaire (7,5 %) s’élèvent à 15 046 €. Pour bénéficier de l’amortissement de 4 %, elle investit 30 092 € dans des travaux (isolation, ventilation, audit énergétique) et obtient 9 000 € d’aides MaPrimeRénov’ via des professionnels RGE. Son investissement net : 236 748 €.
Le loyer, fixé à 765 € par mois (9 180 €/an), correspond au loyer médian pour un T2 ancien à Villeurbanne (données 2025). Camille peut déduire 7 382 € par an (4 % de 80 % de la valeur du bien + travaux), réduisant ses revenus imposables à 1 798 €, avant autres charges. Son rendement brut s’élève à 3,9 %.
Nadia transforme un T2 ancien à Rennes
Dans le quartier Sud-Gare à Rennes, Nadia envisage l'achat d'un T2 ancien pour 193 275 € (4 295 €/m²). Les frais de notaire (7,5 %) ajoutent 14 496 €. Elle engage 29 000 € (isolation extérieure, pompe à chaleur, audit énergétique) et perçoit 8 700 € d’aides MaPrimeRénov’. Son investissement net s’élève à 228 071 €.
Le loyer, fixé à 855 € par mois (10 260 €/an), est basé sur le loyer médian de 19 €/m² pour un T2 à Rennes (Le Figaro Immobilier, juillet 2025). Avec un amortissement de 4 % sur 80 % de la valeur du bien et des travaux (222 275 €), soit 7 109 € par an, ses revenus imposables tombent à 3 151 €, avant autres charges. Son rendement brut, le plus élevé, atteint 4,5 %.
Neuf vs ancien : comment trancher ?
Le neuf attire avec ses frais d’achat réduits, ses DPE économes et un amortissement généreux (5 %). L’ancien, lui, séduit par des prix d’achat souvent plus abordables et des aides comme MaPrimeRénov’, qui optimisent les travaux. Tout dépend donc de vos priorités : simplicité, fiscalité avantageuse et performance énergétique pour le neuf, ou potentiel de valorisation pour l’ancien.
Avec le futur statut du bailleur privé, les deux options gagnent en attractivité. À vous de peser coûts, rentabilité et contraintes pour faire le choix qui vous correspond !
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire