Dans quel quartier étudiant investir à Rennes ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Rennes est la plus grande ville étudiante de Bretagne. Avec 67 000 étudiants en 2022, les effectifs ont grimpé de 17% en première année à Rennes 1. Investir sous le statut LMNP à Rennes en résidence étudiante, est donc un placement d’avenir. Les résidences de services étudiantes constituent un placement sûr particulièrement adapté aux budgets limités.
Investir quartier Villejean-Beauregard
Le quartier Villejean est le siège de Rennes 2. Ce pôle universitaire inclut les langues, les lettres, les sciences humaines et sociales et la santé qui accueille seule 18 000 étudiants. Si on comptabilise en sus les cursus de médecine et de santé, le campus totalise 32 600 étudiants. Investir en LMNP à Villejean est donc plus qu’indiqué au vu de la demande.
Au vu de son profil étudiant, le quartier de Villejean est équipé d’un vaste nombre d’infrastructures sportives. Il héberge également les sièges de nombre d’associations sportives bretonnes.
- Piscine de Villejean (une nouvelle en 2026),
- Stade d’athlétisme Robert Poirier,
- Sport-U Ligue Bretagne,
- Complexe sportif de la Harpe,
- Comité régional Olympique et sportif de Bretagne,
- Gymnase Andrée Chedid...
Le marché de l’immobilier neuf à Rennes est sous tension, et plus particulièrement le logement étudiant, dont la demande est plus forte que l’offre. Chaque année la presse locale fait écho des difficultés et des moments de paniques des nouveaux arrivants quand vient le moment de se loger. Villejean centralise à lui seul près de la moitié du problème. Les résidences étudiantes avec service présentes sur places sont donc tout indiquées pour un investissement en LMNP à Rennes.
Investir à Beaulieu Rennes 1
Beaulieu est le premier pôle universitaire de la ville de Rennes. C’est le campus technologique et scientifique et il couvre 60 ha. 10 000 étudiants se pressent sur les bancs de l’Université Rennes 1, de l’école nationale supérieure de Chimie, de l’INSA... Un chiffre qui a grimpé de 8% ces 5 dernières années. Le quartier compte en outre 1500 employés et plus de 130 associations.
Le campus est aménagé à l’américaine avec un vaste espace vert jalonné de cheminements doux entre les différentes écoles. Depuis septembre 2022, le camus de Beaulieu est desservi par la station de métro Beaulieu Université.
Investir en LMNP dans le quartier étudiant de Beaulieu à Rennes réduit à néant les probabilités de vacance locative tout au long de l’année scolaire. Bien sur le logement étudiant présente un turnover plus important que le logement familial mais la tension sur le marché rennais tend à faire fléchir la tendance. De plus en plus d’étudiants, craignant de ne pas retrouver de toit, conservent leur studio d’une année sur l’autre.
Solène Fleury, conseillère en location, fait la même remarque : Nous avons vécu un gros été, avec des demandes nombreuses d’étudiants, mais aussi de familles arrivant à Rennes. Le constat est clair : aujourd’hui, il nous manque de tout. Dès qu’un bien arrive sur le marché, nous recevons des centaines d’appels et le logement est loué en moins de 24 heures.
Pour devancer ce problème, certains parents d’étudiants ont même contacté l’agence dès le mois de janvier 2022, en vue de la rentrée. Et certains étudiants ont joué la prudence, en conservant leur logement pendant l’été. Dans d’autres cas, le logement s’échange entre connaissances et ne revient pas sur le marché.
Ouest France 15/09/2022
Investir à La Courrouze
L’écoquartier de la Courrouze à Rennes est un vaste projet d’aménagement urbain lancé en 2002, et dont la construction est prévue sur 25 ans, donc théoriquement jusqu’en 2028. 5000 logements répartis en construction de programmes neufs et réhabilitations de bâtiments désaffectés, plus de 140 000m² de tertiaire entre bureaux, commerces et services, 40 hectares d’espaces verts et une grande surface de plancher dédiée à des équipements publics, c’est ce que représente La Courrouze.
Le quartier de La Courrouze est desservi par la station de métro du même nom, sur la toute nouvelle ligne B inaugurée en septembre 2022. Il est donc très accessible pour les quelques 10 000 nouveaux habitants attendus dans l’écoquartier d’ici l’achèvement des constructions en 2028.
De nombreux logements abordables et autres résidences de services vont y sortir de terre ou sont même déjà construites. Ces logements sont optimaux pour l’investissement locatif en LMNP.
Pourquoi acheter un logement étudiant meublé ?
Avec des prix oscillants entre 108 753€ et 190 000€, les achats de studios en résidences étudiantes sont tout à fait adaptés à un premier investissement locatif. Les budgets un peu serrés peuvent également y trouver leur compte. L’un des supers avantages de l’investissement locatif sous le statut LMNP, c’est que la location à un membre de sa famille est autorisée. Attention toutefois à respecter les prix du marché. Louer à un prix très inférieur à ce dernier est illégal, même à son enfant.
Dans le cas d’une location à un ascendant ou descendant direct, le locataire ne pourra pas toucher les aides au logement de la CAF.
Un logement étudiant meublé dans une ville comme Rennes est un investissement optimal à la rentabilité locative bien plus importante qu’un autre investissement locatif : prix de départ inférieur, pas de vacance locative, et si le bien est dans une résidence de services, l’exploitant se chargera de la gestion locative.
Les avantages du statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel peut être sollicité si ces 2 conditions sont remplies :
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 €/an.
- Les recettes locatives ne doivent pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ce statut tire son intérêt des avantages fiscaux et comptables qu’il procure. Il permet notamment de :
- Récupérer la TVA : si le bien ou la résidence propose au minimum 4 services para-hôteliers à ses locataires, comme l’accueil, le ménage, le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison, ou encore un point de restauration par exemple. Le propriétaire bailleur pour alors récupérer les 20% de TVA qu’il a dû régler lors de l’achat du logement.
- Déléguer la gestion locative à l’exploitant de la résidence de services (si le logement fait partie d’un tel bâtiment), qui s’occupera de gérer le bien au quotidien, de la recherche de locataire au versement des loyers mensuels, en passant par la répartition des charges.
- Amortir le bien sur une durée maximum de 30 ans pour les murs et 7 ans pour les meubles, et ainsi pallier au manque de déficit foncier (non compatible avec le régime fiscal Micro-BIC) en déduisant tout de même les divers coûts et charges ainsi que les intérêts d’emprunt.
Jusqu’au 31 décembre 2022, il était également possible d’obtenir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien étalée sur 9 ans, grâce au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cependant, ce dispositif disparaîtra au 1er janvier 2023.
À noter également que, contrairement à la pensée populaire, le statut LMNP est très simple à gérer administrativement et ne requiert pas beaucoup d’investissement en termes de temps.
