Comment mettre en location mon appartement neuf à Rennes et le gérer maintenant qu’il a été livré ?

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Avatar de l'auteur "Charline N." Charline N.

le 18 août 2021

SOMMAIRE

Rennes est régulièrement citée comme une des villes les plus attractives de France, et cela s’explique par de nombreux atouts. Son économie est florissante, la population augmente chaque année et la ville attire toujours plus d’étudiants, grâce à des écoles supérieures et des universités réputées.

Par ailleurs, l’écologie, la mobilité et la culture sont au centre des préoccupations de la municipalité, ce qui offre une qualité de vie particulièrement agréable aux habitants. Pour répondre à une demande de logements de plus en plus forte, de nouveaux projets d’urbanisation ont été lancés par la métropole.

Acheter un logement neuf à Rennes, c’est s’assurer d’un investissement locatif qualitatif et rentable, dans une ville saine et particulièrement prisée. Il est d’ailleurs encore possible, pour quelques années, de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel en cas de mise en location d’un appartement neuf à Rennes.

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Comment louer son appartement neuf à Rennes ?

Lorsqu’un logement neuf est livré, il peut être mis en location, afin de bénéficier de revenus locatifs. Avant de remettre les clés au premier locataire, plusieurs étapes incontournables doivent être respectées pour une mise en location efficace, sûre et optimisée.

Proposer un bien en bon état

Un logement décent, ne risquant pas de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation.

Loi du 6 juillet 1989

Cette loi impose différentes obligations sur l’état du logement mis en location. Un appartement neuf répond aux dernières normes technologiques et environnementales, son état général ne pose donc normalement aucun problème pour être loué.

Mettre en location un appartement meublé

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Si le bien mis en location est meublé, il devra alors obligatoirement offrir un certain nombre d’équipements : literie et dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, congélateur, vaisselle, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager.

Réaliser les diagnostics obligatoires

Pour louer un appartement neuf, deux diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location :

  1. Le diagnostic immobilier Esris couvre différents niveaux de risque. Il précise notamment si le logement est confronté à des risques naturels (inondation, sécheresse, feux de forêts, tremblements de terre…). Il évalue également les risques technologiques (pétroliers, chimiques, biologiques…). Enfin, il note les éventuels arrêtés de catastrophe naturelle enregistrés sur la commune.
  2. Le diagnostic performance énergétique, DPE, informe le locataire sur les dépenses énergétiques liées au logement. Il décrit les performances des équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilations...) et de leurs conditions d’utilisation.

Fixer le montant du loyer

Évaluer le loyer mensuel d’un appartement neuf n’est pas évident pour les personnes qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Il faut, en effet, tenir compte des prix du marché, de la surface et de l’état du bien et des prestations associées. La situation géographique et la proximité des transports sont des critères qui justifient facilement un loyer plus élevé.

Si le logement a été acquis dans le cadre de la loi Pinel, le loyer doit respecter les plafonds définis par le dispositif. Les plafonds de loyers mensuels sont fixés en fonction de la zone Pinel où est implanté l’appartement neuf. Rennes et sa périphérie sont situées en zone B1 où les loyers sont plafonnés à 10,51 € par mètre carré.

Outre l’avantage fiscal du dispositif, le fait de proposer un appartement neuf, avec un loyer plafonné, rend le bien très attractif et permet de le louer facilement.

Des charges, dues par le locataire, s’ajoutent ensuite au montant mensuel du loyer. Pour un appartement neuf, il s’agit d’une partie des charges de copropriété et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il est important de bien les évaluer, afin d’éviter de réclamer une régularisation annuelle trop importante au locataire.

Souscrire à une assurance loyer impayé

Un des plus grands risques de la location d’appartement est de ne pas percevoir correctement ses loyers. Afin de s'assurer contre ce problème, il est possible de contracter une assurance loyer impayé auprès d’une compagnie d’assurance. Elle permet ainsi au bailleur d’être couvert en cas de défaut de paiement du locataire.

Rédiger l’annonce du bien immobilier

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L’annonce doit donner envie aux potentiels locataires de venir visiter l’appartement mis en location. Pour cela, elle doit être la plus descriptive possible en indiquant le loyer et les charges, la situation géographique, la surface du logement et le nombre de pièces. L’étage est également une notion importante à préciser, tout comme la présence de prestations complémentaires : cave, ascenseur, gardien...

Les photos du bien doivent être particulièrement soignées et avantageuses. Il ne faut donc pas hésiter à faire appel à un professionnel pour les réaliser.

Choisir un locataire

Les locataires potentiels sont ensuite accueillis sur place pour une visite de l’appartement neuf. La visite peut être effectuée en groupe. Les candidats à la location doivent fournir, à ce moment-là, des documents obligatoires pour louer un appartement neuf à Rennes. Ils sont définis dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 : pièce d’identité, attestation de domicile, justificatifs d’activité professionnelle ou de ressources

Le locataire retenu sera choisi en fonction de sa solvabilité. Il est conseillé de s’assurer que ses revenus s'élèvent à au moins deux fois le montant du loyer. Si le bien immobilier a été acheté dans le cadre de la loi Pinel, ​​le plafond de ressources du locataire est fixé par le dispositif.

Ainsi, la loi Pinel à Rennes détermine les revenus que ne doivent pas dépasser les locataires pour pouvoir louer un logement neuf. Ces plafonds sont calculés en fonction de la zone Pinel du logement et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal du locataire.

Rédiger le contrat de location

Le bail lie, par contrat, le bailleur au locataire. Sa rédaction est donc une étape importante de la location d’un appartement neuf. Le bail doit obligatoirement faire mention :

Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 fixe le contenu obligatoire des contrats de location. Il est donc conseillé de s’y référer lors de la rédaction du bail.

Établir un état des lieux

L’état des lieux est particulièrement important pour la location d’un appartement neuf. En effet, celui-ci est en excellent état et il ne présente aucun défaut. Il faut donc être précis dans sa description et ne rien oublier, afin de ne pas être perdant si l’état des lieux de sortie révèle des manquements de la part du locataire. Il faut, par exemple, décrire l’état des murs, des sols, des fenêtres, des équipements mis à disposition…

Le constat peut être complété par des photos prises le jour de l’état des lieux et envoyées par email au locataire. La prise en charge des dommages est considérablement facilitée par un état des lieux très détaillé. L’état des lieux d’entrée est réalisé à la remise des clés en présence du locataire.

Comment gérer son appartement pour le faire louer ?

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Toutes ces obligations à respecter, avant de mettre en location un appartement neuf à Rennes, ne sont pas évidentes à gérer seul. Par ailleurs, la gestion d’un appartement en location nécessite d’autres actions de la part du bailleur, comme l’envoi des quittances de loyer, la perception des loyers, la régularisation des charges et bien sûr la gestion des sinistres ou des réparations.

De nombreux propriétaires font donc appel à une agence de gestion locative à Rennes pour prendre en charge ces différentes tâches qui peuvent s’avérer complexes pour les non-initiés.

Trouver la bonne agence de gestion locative

Pour se débarrasser de toutes les sources de stress générées par la gestion d’un bien, le bailleur peut se tourner vers une agence de gestion locative. Il est facile de trouver une agence immobilière dans une ville de grande ou moyenne taille. Mais pour assurer une gestion de qualité, il est conseillé de faire appel à une agence spécialisée dans son domaine, à savoir la location d’appartements neufs à Rennes.

Connaître les spécificités de chaque quartier de Rennes, le marché immobilier de la ville et les prix pratiqués est essentiel, mais pas suffisant. L’immobilier neuf requiert des expertises juridiques et administratives différentes de l’immobilier ancien.

La filiale IMMO9 Gestion du Groupe IMMO9 est, par exemple, spécialiste du neuf, de son cadre légal, et de l’investissement en loi Pinel. Ces connaissances sont importantes lorsqu’il s’agit de gérer la location d’un appartement neuf à Rennes qui a été acquis en loi Pinel. Le cadre juridique est particulier pour ces biens et ils nécessitent des expertises en défiscalisation pour accompagner les propriétaires lors de la levée des réserves avec le promoteur ou lors leur déclaration d’impôts.

Une agence de gestion locative qui connaît parfaitement les différents promoteurs de la ville offre également un réel avantage. Cela facilite notamment les demandes d’interventions dans les logements et les suivis de travaux.

IMMO9 Gestion propose un contact dédié à chaque client, ce qui permet de bien connaître les dossiers, les propriétaires et les locataires. Ainsi, les bailleurs rencontrant des difficultés savent à qui parler et sont rapidement pris en charge. Cette relation de confiance permet de gérer son bien immobilier sans tracas.

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En bref, il y a des obligations légales à ne pas négliger lors de la mise en location d’un appartement neuf à Rennes. Ces obligations sont nombreuses et doivent être réalisées avec sérieux, afin de respecter la loi en vigueur. Pour un travail de qualité, il est conseillé de faire appel à une agence de gestion locative à Rennes spécialisée dans le neuf. Elle sera, en effet, plus à même de prendre en charge ce type de bien et d’apporter des conseils complémentaires en défiscalisation.

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