Bonus de Constructibilité : L’immobilier écoresponsable peut dépasser les bornes

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 12 avril 2023

[ mis à jour le 12 avril 2023 ]

SOMMAIRE

Le 8 Mars 2023, un décret autorisant les constructions exemplaires en matière d’éco-responsabilité à dépasser les plafonds de hauteur fixés par les PLU (plans locaux d’urbanisme). Selon l’Article 210 de la loi « climat – résilience », cette nouvelle mesure doit permettre aux programmes immobiliers neufs à Rennes impliquant des procédés de construction innovants, de ne pas être contraints par des critères appliqués aux procédés traditionnels. Les critères d’exemplarités ont également été revus. Explications...

Bonus de constructibilité : le contexte législatif

Depuis la loi du 22 aout 2021 visant la lutte contre le dérèglement climatique et la résilience, toute augmentation de hauteur d’un programme immobilier neuf due à un procédé de construction durable et innovant en comparaison des constructions traditionnelles, impliquait une modification du PLU et l’intégration d’une clause spécifique (3° de l’article L.151-28).

Depuis ce décret dérogatoire du 8 mars 2023, les projets de programmes immobiliers neufs répondant aux normes de la réglementation environnementale 2020 (RE2020) peuvent désormais justifier de la nécessité d’un dépassement. Ils devront toutefois prouver que ce dépassement est en lien direct avec les processus de construction durable.

Le CNEN (Conseil national d'évaluation des normes) et le CSCEE (Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique) avaient quant à eux, validé ce changement dès le deuxième trimestre 2022. Le texte était soumis à consultation publique depuis décembre.

En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à la hauteur, afin d'éviter d'introduire une limitation du nombre d'étages par rapport à un autre type de construction (article L. 152-5-2 du code de l'urbanisme).

Décret n° 2023-173 du 8 mars 2023 pris pour l'application des articles L. 152-5-2 et L. 151-28 du code de l'urbanisme legifrance.gouv.fr

Pourquoi ce bonus était nécessaire ?

un ouvrier du bâtiment travaille sur une toiture
© U. J. Alexander

Lors de la construction des programmes immobiliers durables, l'utilisation de matériaux de construction biosourcés, la construction en bois, l'épaisseur des isolations des bâtiments, comme les planchers, peut augmenter sensiblement la hauteur de chaque logement. Ce qui entraine une augmentation de hauteur finale du bâti et pose des difficultés de respect des hauteurs autorisées par les plans locaux d'urbanisme.

La rigidité des PLU pouvait donc, jusqu’ici, fortement entraver la transition énergétique et la diminution de l’emprunte carbone dans la construction immobilière.

Bonus de constructibilité : Quelles conditions ?

Le nouvel article R.152-5-1 du Code de l’Urbanisme limite toutefois cette nouvelle dérogation pour la construction immobilière neuve. 2.5m. C’est le dépassement maximal autorisé sur la hauteur autorisée par le plan local d’urbanisme. Chaque étage sera autorisé à dépasser les plafonds du PLU de 25 cm. L’ajout d’un étage demeure strictement interdit.

Les promoteurs et maitres d’œuvre devront fournir des documents prouvant que ce dépassement est indispensable de par le choix d’un mode de construction faisant preuve d’innovation écoresponsable.

Modification des critères d’exemplarité

En cohérence avec la nouvelle norme environnementale de la construction neuve, RE2020, un décret suivi d’un arrêté pour l'application des articles L.152-5-2 et L.151-28 du code de l'urbanisme change les critères d'exemplarité énergétique et environnementale définis par le CCH (code de la construction et de l'habitation).

Le décret n° 2023-173 du 8 mars 2023, modifie donc les critères définis aux articles R. 171-1 à R. 171-3 du code de la construction et de l'habitation. Si jusqu’alors les règles étaient variées et peu lisibles, ce sont désormais les 6 critères obligatoires de la RE2020 qui feront loi.

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Quels sont les critères d’exemplarité de la RE2020 ?

bonus de constructibilité - une main coche une note 5 étoiles sur un écran virtuel
© UnderhilStudio - Shutterstock

Le bonus de constructibilité sera directement lié aux critères de la réglementation environnementale 2020. Parmi les 27 critères RE2020 en vigueur pour tout nouveau permis de construire depuis janvier 2022, seuls 6 imposent des contraintes légales.

Les 6 critères obligatoires

Voici les définitions des six critères obligatoires de la RE2020 :

  1. Bbio (Besoin bioclimatique conventionnel) : Le Bbio est un critère qui mesure la performance thermique du bâtiment sur la base de son orientation, de son exposition, de son isolation, de son étanchéité à l'air et de sa ventilation. Il correspond au niveau de performance minimale à atteindre pour le bâtiment en termes de consommation d'énergie.
  2. Cep (Consommation d'énergie primaire) : Le Cep est un critère qui mesure la consommation d'énergie primaire totale du bâtiment pour les usages de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de ventilation, de climatisation et d'éclairage. Il doit respecter une limite maximale en kWh/m².an en fonction de la zone géographique et de l'altitude du bâtiment.
  3. Cep,nr (Consommation d'énergie primaire non renouvelable) : Le Cep,nr est une variante du Cep qui mesure la consommation d'énergie primaire non renouvelable du bâtiment pour les usages de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de ventilation, de climatisation et d'éclairage. Il doit également respecter une limite maximale en kWh/m².an en fonction de la zone géographique et de l'altitude du bâtiment.
  4. Lc énergie (Limite de la consommation d'énergie) : Le Lc énergie est un critère qui fixe une limite maximale pour la consommation d'énergie primaire totale, en prenant en compte la production d'énergie renouvelable sur site. Il est exprimé en kWh/m².an et doit être inférieur au Cep.
  5. Lc construction (Limite de l'empreinte carbone) : Le Lc construction est un critère qui fixe une limite maximale pour l'empreinte carbone des matériaux de construction et des équipements utilisés dans le bâtiment neuf. Il est exprimé en kgCO2eq/m².an.
  6. DH (Débit minimal de renouvellement d'air hygiénique) : Le DH est un critère qui fixe un débit minimal de renouvellement d'air hygiénique dans les pièces principales du bâtiment. Il doit être conforme à la réglementation en vigueur pour assurer la qualité de l'air intérieur.

Tableau des seuils réglementaires des 6 critères RE2020

Bbio score égal ou inférieure à 65 points Bbio
Cep valeur kWep/m²/an inferieure à 85
Cep,nr 70 kWep/m²/an pour un logement en collectif
Ic énergie 560 kgCO²/m²
Ic construction valeur plafond de l’indicateur est de 740 kq éq. CO²/m² pour les logements collectifs ; 640 pour une maison
DH oscille entre 1250 et 2100 en fonction de la taille, de la zone climatique et du fait que le bâtiment soit climatisé ou non

Rappel : Quelles sont les ambitions de la RE 2020 ?

La Réglementation Environnementale 2020, qui remplace la RT2012 (Réglementation Thermique 2012) en France, vise à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments neufs et existants, ainsi qu'à réduire leur empreinte carbone, en fixant des exigences plus strictes en matière de performance énergétique et environnementale.

La RE2020 s'applique à toutes les nouvelles constructions à partir du 1er janvier 2022, ainsi qu'à toutes les rénovations importantes de bâtiments existants à partir du 1er janvier 2023. Les exigences de la RE2020 sont basées sur un indicateur global de performance énergétique et environnementale appelé « E+C- » (Énergie positive & Réduction Carbone).

Les principales mesures de la RE2020 sont :

La RE2020 a pour objectif de promouvoir la construction de bâtiments plus écologiques et plus durables, en ligne avec les objectifs de l'Accord de Paris sur le climat et les ambitions de la France en matière de transition énergétique.

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