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Quelle zone Jeanbrun en 2026 à Rennes ?

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Le dispositif Jeanbrun s'appuie sur le zonage national ABC. En 2026, la métropole rennaise se divise en deux secteurs : la ville de Rennes (Zone A) et ses communes périphériques (Zone B1). Ce classement, uniforme à l'échelle de chaque commune, détermine les plafonds de loyers imposés et les plafonds de ressources des locataires.

Quelles sont les communes de Rennes Métropole classées en zones A, B1, B2 ou C ?

Au 18 mars 2026, le découpage officiel pour Rennes Métropole est le suivant :

Commune classée en zone A (Tension maximale)

Depuis l'arrêté de reclassement de juillet 2024, seule la ville de Rennes bénéficie du classement en Zone A. Ce statut reconnaît la très forte tension locative de la capitale bretonne. En Ille-et-Vilaine.

Communes classées en zone B1 (Tension forte)

La Zone B1 regroupe les communes de la première et de la deuxième couronne où la demande de logements reste soutenue. On y retrouve notamment :

Communes classées en zone B2 et C (Tension modérée)

Zone B2 : Bourgbarré, Brécé, Cintré, Clayes, Corps-Nuds, La Chapelle-Thouarault, Laillé, Le Verger, Nouvoitou, Parthenay-de-Bretagne, Saint-Armel, Saint-Gilles, Saint-Sulpice-la-Forêt.

Zone C : Bécherel, La Chapelle-Chaussée, Langan, Miniac-sous-Bécherel, Romillé.

Quels sont les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun à Rennes en 2026 ?

En 2026, les plafonds de loyers Jeanbrun à Rennes varient selon la zone géographique de la commune et le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).

Pour le niveau intermédiaire, le tarif de référence à Rennes (Zone A) est de 14,64 €/m², alors qu'il est de 11,80 €/m² pour les communes en Zone B1 comme Cesson-Sévigné ou Bruz.

Le dispositif peut également être optimisé par le Super Jeanbrun, permettant de cumuler ces avantages avec ceux du LLI (Logement Locatif Intermédiaire).

Pour les niveaux social et très social, les plafonds indicatifs en zone A s'établissent respectivement autour de 10,60 €/m² et 8,15 €/m², sous réserve des décrets d'application définitifs attendus pour le dispositif Jeanbrun.

Plafonds de revenus des locataires Jeanbrun à Rennes en 2026

L'éligibilité d'un locataire dans le parc Jeanbrun rennais dépend de son Revenu Fiscal de Référence (RFR). Les seuils sont plus élevés à Rennes qu'en périphérie pour tenir compte du coût de la vie en zone A.

Tableau des revenus 2026 (Niveau Intermédiaire - extraits) :

Simulations : impacts du zonage sur le loyer et la déduction fiscale

Prenons l'exemple d'un investisseur acquérant un appartement neuf de 46 m² au prix de 188 000 €. Après déduction forfaitaire du foncier (20 %), la base amortissable retenue est de 150 400 €. En profitant d'une TVA réduite si le programme est situé en zone ANRU ou QPV, l'effort d'épargne peut être réduit.

Exemple 1 : Investissement à Pacé (Zone B1)

À Pacé, commune classée en zone B1, le loyer intermédiaire mensuel maximal atteint 602,51 € (base 11,80 €/m² avec coefficient multiplicateur). Sur le plan fiscal, l'amortissement annuel de 3,5 % génère une déduction de 5 264 €. Pour un investisseur avec une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30 %, l'économie d'impôt est de 1 579,20 € par an.

Exemple 2 : Investissement à Rennes (Zone A)

À Rennes même, le loyer plafonné est plus élevé : 747,52 € par mois (base 14,64 €/m²). À prix d'acquisition égal, le rendement locatif est donc supérieur en zone A. L'avantage fiscal reste identique (5 264 € déduits des revenus), mais le flux de trésorerie est plus favorable grâce au loyer perçu.

Conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun en Ille-et-Vilaine

Pour valider un dossier Jeanbrun à Rennes ou dans sa métropole, le logement doit impérativement être situé dans un immeuble collectif et respecter les dernières normes de performance énergétique.

L'engagement de location nue, à titre de résidence principale, court sur une période minimale de neuf ans. Il est formellement interdit de louer le bien à un membre de son foyer fiscal ou à un ascendant/descendant.

FAQ : zonage Jeanbrun Rennes

Le zonage est-il différent entre Rennes Centre et Beaulieu ?

Non. La ville de Rennes est intégralement classée en Zone A. Les plafonds de loyers et de revenus sont identiques pour tous les quartiers de la commune.

Cesson-Sévigné est-elle passée en zone A ?

Non. Bien qu'étant en zone tendue, Cesson-Sévigné demeure classée en Zone B1 pour les dispositifs d'investissement locatif comme le Jeanbrun.

Qu'est-ce que le coefficient multiplicateur ?

Il s'agit d'un calcul (0,7 + 19/S) plafonné à 1,2 qui permet d'augmenter le plafond au m² pour les petites surfaces, afin de compenser les coûts de construction proportionnellement plus élevés.