Plafonds de loyers Pinel 2021 à Rennes : quels changements ?

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Avatar de l'auteur "Charlotte GUEHENNEC" Charlotte Guehennec

le 14 avril 2021

SOMMAIRE

Dispositif de défiscalisation mis en place pour favoriser l’investissement locatif, la loi Pinel à Rennes affiche quelques changements. Il avait déjà été annoncé un prolongement de son application jusqu’en 2024. Aujourd’hui, c’est sur ses critères mêmes qu’il faut se pencher : plafonds de loyers, plafonds de ressources, logements concernés...

En quoi le nouveau barème 2021 de la loi Pinel impacte-t-il l’investissement locatif dans un logement neuf à Rennes? Quelles zones sont concernées ? Décryptage.

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Les nouveaux plafonds de loyers Pinel 2021 à Rennes

Réévalués chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers, les nouveaux plafonds de loyers Pinel 2021 viennent d’être communiqués. Une hausse constante depuis 2014 qui concerne toutes les zones du territoire français :

La zone C n’est plus éligible à la loi Pinel.

À Rennes, un investisseur locatif dans l’immobilier neuf voit ainsi son loyer Pinel plafonné à 10,51 € / m². La métropole bretonne est en effet située en zone B1 du dispositif de défiscalisation. Pour calculer le loyer Pinel, il faut notamment prendre en compte la surface utile du logement. Il s’agit de la surface habitable + la moitié de la surface annexe dans la limite de 8 m² (balcon, loggia, terrasse, jardin...).

Florian a investi en 2020 dans un appartement neuf au centre de Rennes, d’une surface de 42 m² avec un balcon de 12 m². Suite aux nouveaux plafonds de loyers Pinel 2021, il pourra louer son logement au prix maximum de 552 € par mois.

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Loi Pinel 2021 : de nouveaux plafonds de réductions fiscales

Alors que le plafond des loyers Pinel 2021 a augmenté, le taux des réductions d’impôt accordées par la loi Pinel vont progressivement diminuer, à Rennes comme dans tout l’Hexagone.

Véritable aide à l’investissement immobilier locatif, la loi Pinel devrait en effet amorcer une baisse significative de ses avantages fiscaux. Un calendrier échelonné jusqu’à fin 2024, date de résiliation programmée de la loi Pinel.

Taux de réductions d’impôt Pinel 2021-2022 1er janvier 2023 1er janvier 2024
Engagement locatif pour 6 ans 12 % 10,5 % 9 %
Engagement locatif pour 9 ans 18 % 15 % 12 %
Engagement locatif pour 12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Pour rappel : la loi Pinel s’applique dans le cadre de 2 opérations immobilières maximum par an, pour un total cumulé maximum de 300 000 €. La loi Pinel ne concerne que l’investissement locatif, accessible pour les primo-accédants ou secundo-accédants.

Les plafonds de loyers Pinel n’ayant jamais été aussi élevés et la baisse des réductions d'impôt n’étant effective qu’en 2023, l’année 2021 apparait comme une période propice à investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel.

Emma et Mathieu souhaitent réaliser un investissement locatif à Rennes. Soucieux de placer leur épargne en temps de crise économique et sanitaire, le couple se tourne vers un courtier immobilier IMMO9 pour réaliser une opération immobilière pertinente. Après étude du marché et de leur profil d’investisseurs, le couple décide d’investir dans un appartement neuf dans le quartier Atalante Beaulieu, au prix de 240 000 €. D’une surface de 40 m² avec une loggia de 12 m², ce logement est idéalement situé près des facultés.

Rennes étant en zone B1 de la loi Pinel, le couple pourra fixer un loyer maximum de 538 € à son locataire, et bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 46 200 € pour un engagement de location de 12 ans.

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Les loyers Pinel changent... quid des plafonds de ressources ?

Autre modification de la loi Pinel 2021 : les plafonds de ressources des locataires. Alors que les plafonds des loyers Pinel 2021 ont augmenté, ceux des ressources Pinel ont été revus à la baisse. Une tendance qui concerne là encore toutes les zones Pinel de France, à Rennes comme à Toulouse.

Le plafond de ressources Pinel est calculé selon les revenus annuels du locataire et le nombre de personnes qui composent le foyer fiscal.

Plafonds de ressources Pinel et composition du foyer zone A bis zone A zone B1 zone B2
1 personne 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à partir de la cinquième + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

En Mars 2021, Meredith et Nicolas sont à la recherche d’un appartement neuf en location à Rennes. Après avoir consulté leur revenu fiscal de référence sur leur avis d’imposition 2019, le couple constate qu’il ne dépasse pas le plafond de ressources Pinel de la zone B1. Il peut donc prétendre à la location d’un logement loué en Pinel sur Rennes.

Les modifications de la loi Pinel 2021 imposent donc de nouveaux impératifs à l’investisseur. Celui-ci doit déterminer un nouveau loyer pour son bien à louer, et trouver des locataires solvables qui respectent les plafonds de ressources Pinel 2021. Un acquéreur souhaitant investir avec la loi Pinel après 2023 devra par ailleurs anticiper la baisse des réductions d'impôts.

Trouver un bien neuf Pinel
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Les autres spécificités de la loi Pinel 2021

Percevoir un loyer Pinel pour une maison neuve, c’est fini !

Autre nouveauté Pinel : depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel exclut les maisons neuves de son dispositif de défiscalisation. Désormais, seuls les appartements construits dans un programme immobilier collectif situé en zone Pinel seront éligibles.

À noter : les maisons dont le permis de construire a été déposé avant janvier 2021 restent éligibles au dispositif Pinel.

Les quartiers prioritaires épargnés par la baisse des taux Pinel

Comme le stipule l'amendement n° II-3646 présenté par le gouvernement en novembre 2020 :”[…] les dispositions ne s’appliquent pas au logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville”.

Dans la ville de Rennes, les quartiers prioritaires sont les suivants : Le Blosne, Villejean, Les Cloteaux-Champs Manceaux, Maurepas et Cleunay. Ces quartiers se caractérisent par une concentration importante de logements sociaux, avec à ce jour près de 33 000 habitants concernés.

Ces quartiers devraient donc encore à l’avenir pouvoir profiter des taux de réductions d’impôts et loyers Pinel 2021 pour tout investissement locatif dans l’immobilier neuf.

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Le dispositif Pinel soutient les logements éco-responsables

À l’image de la nouvelle Réglementation Environnementale 2020, l’immobilier neuf œuvre pour le développement durable. Dans les faits, les constructions de programmes immobiliers se font avec des matériaux dits “durables”' et la consommation énergétique des appartements est plafonnée au mètre carré.

Un engagement pour un immobilier plus vert soutenu par un maintien des réductions fiscales du dispositif Pinel. En effet, un investisseur réalisant l’acquisition d’un logement dont les performances énergétiques et environnementales sont supérieures à la réglementation, pourra profiter d’un taux de réduction d’impôt maximum.

Une exception soumise à validation finale de l’amendement par le Gouvernement Français.

Bastien et Sacha viennent d’investir avec la loi Pinel dans un appartement situé dans un Bâtiment à Energie Positive (BEPOS) à Rennes au prix de 214 000 €. D’une surface de 44 m², le couple peut mettre en location son logement avec un loyer de 523 €.

Grâce à cet achat en Pinel, le couple pourra défiscaliser jusqu’à 44 940 €. Que le couple réalise cet investissement en 2021 ou en 2023, la réduction d’impôts de 21 % maximum s’applique puisque Bastien et Sacha ont investi dans un logement à haute performance énergétique.

Investir avec la loi Pinel à Rennes
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