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Tour Féval & Hôtel Dieu : les avancées de Rennes 2030

Rennes rue medievale

Alors que la Métropole vient de se hisser en tête du classement des villes où il fait bon investir, réalisé par le site MeilleursAgents.com à partir des informations transmises par les 11 000 agences que compte leur réseau, mais également des données démographiques, économiques et sociales de la ville, elle profite toujours du statut de première ville de France où il fait bon vivre selon la dernière édition du classement L’express. Un combo gagnant pour cette Reine de l’Ouest, qui n’a de cesse de faciliter l’accession en misant sur les facteurs d’attractivité, à commencer par le renouveau continuel de ses infrastructures.

Témoin de cette embellie de l’immobilier rennais, une hausse annuelle exceptionnelle des prix de 11% dans l’ancien, selon le baromètre LPI-SeLoger, qui vient confirmer la bonne santé du secteur sans pour autant éveiller d’inquiétudes, puisque le marché rennais reste, sur le territoire hexagonal, très accessible, et surtout porteur d’une belle rentabilité.

Si Rennes séduit de plus en plus les investisseurs, ce n’est pas pour autant qu’elle brade son urbanisme. Ici, qu’il s’agisse de construction neuve ou de requalification, les projets urbains se soumettent à la concertation. Concertation entre élus, concertation publique également, qui peut parfois donner délai aux projets, mais pour mieux les façonner à l’image de la ville et faire de l’aménagement le produit du consensus.

quai-de-la-prevalayeCrédit photo : © Erwan Corre [CC BY-SA 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], from Wikimedia Commons / Date de l’image : décembre 2014

La tour de 90m à EuroRennes fait débat

Le 21 septembre dernier, la Ville de Rennes a annoncé la construction d’une tour de 90 mètres dans le futur quartier d'affaires EuroRennes. Alors que les quartiers Thabor Saint-Hélier et Villejean Beauregard ont déjà vu pousser les leurs, respectivement une tour de 17 étages comprenant 46 logements pour un total de 126 sur le complexe immobilier, et une cité universitaire de 17 étages également, regroupant pas moins de 150 logements, voilà un nouveau projet de tour qui cette fois-ci fait débat.

La future “tour Féval”, qui doit s’installer dans la rue éponyme, comprendra 26 étages pour quelque 130 logements. Elle va rejoindre un archipel de cinq bâtiments au sein de la douzaine d’immeubles déjà en gestation dans le quartier d’affaires EuroRennes, cette zone d’activité de 60 hectares qui encercle la nouvelle gare.

La “tour de trop” pour les Rennais ?

Mais cet immeuble de grande hauteur (IGH), qui vient succéder aux deux seuls projets du genre dans la Métropole (les deux tours Horizons, de 99 et 96 mètres, conçues en 1970 par l'architecte Georges Maillols), a fait s’élever les voix du groupe écologiste de Rennes, membre de la majorité au Conseil Municipal.

En s’opposant en bloc à cette “tour de trop”, les élus écologistes se sont fait les porte-paroles des Rennais qui s’étaient prononcés à ce sujet via l’étude menée dans le cadre du projet de développement urbain “Rennes 2030” comme n’étant "pas favorables aux immeubles de grande hauteur".

En cause ? "Les tours de grande hauteur ont des performances énergétiques déplorables et ne sont pas - contrairement aux idées reçues - un gage de densité", ont rappelé les élus écologistes.

Le projet, porté par le groupe breton Samsic, ne s’accorde pas aux objectifs de celle qui se veut "une ville exemplaire en matière d'écologie". Mais la société, présente dans 23 pays, employant 90.000 personnes et réalisant 2,1 milliards d'euros de chiffre d'affaires par an, pèse pourtant d’un poids considérable sur les décisions.

Le projet mixte devrait voir le jour en 2023

La maire socialiste de Rennes Nathalie Appéré a loué ce "projet mixte", qui aura à la fois une "fonction commerciale" et une "fonction logement", conformément au plan local de l'habitat (PLH) rennais. Et d’ajouter, en prenant une vue d’ensemble sur le futur quartier EuroRennes : "Cela permettra de conserver un quartier d'affaires qui ne soit pas seulement un quartier d'affaires".

Basée à Cesson-Sévigné en proche banlieue rennaise, Samsic compte occuper deux bâtiments du complexe pour son futur siège, et ne reculera donc sûrement pas si facilement devant la difficulté, d’autant qu’elle emporte pour l’instant le soutien Municipalité. Venant de lancer un concours d'architecture pour faire émerger des projets de réalisation, elle espère "une fin des travaux pour fin 2023", a indiqué son fondateur et PDG Christian Roulleau ce 21 septembre, lors d'une conférence de presse.

hotel-dieu-de-rennesCrédit photo : © GO69 [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], from Wikimedia Commons / Date de l’image : décembre 2013

Coup d’envoi pour le projet de requalification de l’Hôtel-Dieu

Ce monument du patrimoine historique du XIXème siècle, chargé d’histoire personnelle pour beaucoup de Rennais, va être rénové, dans une démarche conjointe de préservation et de mise en valeur du lieu. L’Hôtel Dieu, qui a accueilli un service de maternité depuis fin 1800 et jusqu’en 2009, va devenir « un lieu de vie pour tous ».

C’est ce qu’a annoncé début novembre la filiale Linkcity (groupe Bouygues Bâtiment Grand Ouest) qui s’est vue chargée de requalifier complètement le monument pour le compte de l’Etablissement Public Foncier de Bretagne (EPFB), avec pour objectif de valoriser l’architecture et l’Histoire du site. L’agence Urbaniste & Architecte ANMA et l’agence d’architecte ALL seront quant à elle responsables de la conception, devant donc répondre à ce double objectif : rendre le lieu aux habitants, en lui faisant retrouver son lustre d'antan.

Démolir pour mieux construire

Pour réaliser ce tour de force, l’opérateur en charge du projet souhaite retrouver le plan d'origine de l’architecte Aristide Tourneux (célèbre notamment pour ses églises bretonnes), qui s’articulait autour de la cour d’honneur, du cloître central et de la chapelle. Et à cet effet, il a amorcé au premier semestre 2018 la démolition des nombreuses constructions et extensions postérieures, avant d’entamer début 2019 un second mouvement de démolition, cette fois-ci consacrée au Pavillon Laroque, au bâtiment CClin et à la Trésorerie.

Un diagnostic archéologique a été réalisé cet été par le Service Régional d’Archéologie (SRA) dans la cour d’honneur, le cloître et une partie du jardin. A l’été 2019, un second diagnostic se déroulera sur l’espace libéré par les démolitions, côté rue Saint-Martin. Le rapport issu de ces deux diagnostics permettra de définir les éventuelles fouilles à réaliser fin 2019 et courant 2020.

Si l’ensemble du site ne se verra livré qu’à l’horizon 2023, les Rennais pourront profiter du renouveau du lieu dès avril 2019. Un programme d’animation temporaire, comprenant guinguette, événementiel culturel, restauration, sports urbains et de plein air, sera proposé au public par The Roof, un réseau solidaire de salles d'escalade, de slackline et de yoga implanté au coeur de Rennes.

Un projet d’importance capitale, suivi tout du long par une concertation publique

Une concertation rassemblant « plus de 200 personnes » lors des réunions publiques et « 350 au total, avec les ateliers participatifs » accompagne le projet, afin d’alimenter la réflexion autour de l’insertion du projet dans la ville, des flux à y prévoir, des volumes des bâtiments, et de l’offre programmatique qui va s’y proposer.

C’est que la requalification du site de l’Hôtel Dieu doit jouer un rôle capital dans le projet urbain “Rennes 2030”, qui vise à renforcer l’intensité du centre-ville et à le déployer vers le Nord « grâce à de nouveaux pôles attractifs ».

Situé au Nord de la Place Sainte-Anne, l'ilot de l'Hôtel-Dieu se déploie sur près de 3 hectares et offre une localisation stratégique, jouant comme trait d'union entre le centre-ville, les quartiers résidentiels (Dinan/Saint-Malo, Fougères/Sévigné) et le parc naturel des prairies Saint-Martin. Cet axe urbain devra également se voir valoriser par la création prochaine d'une promenade piétonne, en sus de la nouvelle accessibilité promise par la mise en service de la ligne B du métro à l’horizon 2020.

« Exposition, réunion publique avec 130 personnes en présence de Linkcity, visites du site… Depuis octobre 2017, les habitants, associations et commerçants du quartier ont été concertés.
Le devenir de la chapelle inquiétait. Elle restera. Une étude révèle son très bon niveau acoustique. On peut imaginer demain y faire une salle de concert et ainsi répondre aux attentes de la population et du diocèse. »
Sébastien Sémeril, adjoint à l’urbanisme

Plus qu’un projet mixte, une création protéiforme

Au sein de ce que l’on présente comme le futur “Palais royal” à la rennaise, les concepteurs envisagent de créer 350 logements, dans des constructions neuves et dans des bâtiments réhabilités. Les logements seront répartis entre des immeubles aux toitures en pente à l’arrière de l’Hôtel-Dieu et un édifice de 12 étages, donnant rue Saint-Martin, qui inscrira le projet dans le paysage urbain en se faisant le nouveau symbole du lieu patrimonial. Au total, le projet urbanistique prévoit de déployer plus de 22 000 m² de programmes résidentiels neufs, dont les premiers doivent être livrés dès 2021.

Pour inventer un nouveau pôle d'attractivité qui permette au lieu de devenir une nouvelle destination au cœur du centre-ville de Rennes, l'opérateur étudie également l'installation d'un certain nombre d’offres, commerciales, mais aussi culturelles, sportives et médicales :

  • une Maison de santé et bien-être,
  • une salle de sport,
  • un centre de soins type spa,
  • un espace de restauration,
  • des commerces de proximité,
  • un food-court,
  • une hôtellerie pour les jeunes ( comprenant un lieu d’hébergement, de rencontre et une plateforme de partage, mais aussi des offres de services avec un accueil, un bar, un lieu de restauration, des animations, des salles de réunion, une bibliothèque, une conciergerie, ainsi qu’un espace de coworking )

La cour d'honneur, appelée à devenir le nouveau lieu de rendez-vous du quartier, regroupera une dizaine de corners proposant une offre de restauration variée aux rennais, aux touristes ou aux congressistes du Couvent des Jacobins. De son côté, le Conservatoire du Patrimoine Hospitalier de Rennes (CPHR) est destiné à rester, mais « Linkcity Grand Ouest, avec le CHU et le CPHR, définiront les modalités de la nouvelle implantation », indique Sébastien Sémeril, l’adjoint à l’urbanisme rennais.

Sujet en débat, le blockhaus situé sur le parking côté rue de la Cochardière, lieu de mémoire de patrimoine précieux aux habitants, pourrait devenir… une champignonnière.

« Après avoir imaginé sa démolition, Linkcity, en lien avec la Drac et la Ville, a finalement opté pour son maintien. Il s’agit d’un bâtiment présentant de fortes contraintes physiques : peu d’ouvertures, accessibilité limitée, faibles volumes intérieurs, mais on peut y développer de nouvelles activités et services.
On songe à y créer une champignonnière, pour y cultiver des champignons. On a eu des propositions dans ce sens. Qui sait, demain, on aura les champignons de Rennes comme on a les champignons de Paris. On verra. Il faut laisser mûrir le projet. »
Sébastien Sémeril, adjoint à l’urbanisme

Sources :

  • « Immo : les prix s’envolent à Rennes », par G.B. - Empruntis.fr, 16/11/2018
  • « Nouvelle vie pour l'Hôtel Dieu à Rennes », Le Figaro avec AFP - CyberArchi.com, 08/11/2018
  • « Rennes: un projet de tour de 90 m fait débat », Le Figaro avec AFP - Le Figaro.fr, 21/09/2018
  • « Rennes : un vaste programme de requalification pour le site de l'Hôtel-Dieu », par Laurent Perrin - BNP Paribas Real Estate.fr, 07/06/2018
  • « Rennes. Logements, hostel, food court, spa... le futur Hôtel-Dieu prend forme ! », par Yann-Armel Huet - Rennes-infos-autrement.fr, 19/03/2018
  • « Hôtel-Dieu : un futur palais royal à la rennaise », par Jean-Christophe Collet - Ouest-France.fr, 10/11/2017

[ En Résumé ]

A Rennes, qu’il s’agisse de constructions neuve ou de requalification, les projets urbains se soumettent à la concertation. Cet automne voit pousser deux projets urbanistiques d’envergure, qui font parler d’eux auprès des élus comme des habitants. Alors que la “Tour Féval” doit développer 130 logements sur 26 étages au coeur du quartier d’affaires EuroRennes, se présentant pour beaucoup comme “la tour de trop”, la requalification de l’Hôtel-Dieu, au Nord de la Place Sainte-Anne, doit jouer un rôle capital dans le projet urbain “Rennes 2030”, qui vise à renforcer l’intensité du centre-ville et à le déployer vers le Nord. Les idées n’en finissent de fleurir pour renforcer l’attractivité du lieu qui devrait comprendre, en plus de quelque 350 logements, une multitude de services venant à la fois valoriser ce lieu patrimonial cher aux Rennais et le redynamiser en site protéiforme.

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