Loi Pinel à Rennes : des loyers Pinel plus avantageux sur le marché
Caroline Tison
le 03 septembre 2020
[ mis à jour le 18 mars 2021 ]
SOMMAIRE
En France, les loyers sont en constante augmentation, ce qui ne fait qu’accentuer la tension immobilière du marché, en particulier dans les zones où la demande se trouve plus forte que l'offre.
Face à l'augmentation des taux évolutifs de l'Indice de Référence des Loyers, quelle alternative pour les ménages les plus modestes dans les zones tendues ?
Sur le marché immobilier en France, les prix des loyers varient fortement, surtout au sein des métropoles et dans leurs centres-villes. Rennes Métropole ne fait pas exception à la hausse des prix et des loyers. Pour les candidats locataires, l’immobilier neuf à Rennes semble être une option plus abordable en hypercentre pour ce qui est des loyers Pinel, tout en bénéficiant des avantages du neuf.
Les loyers à Rennes et en France
En France, les loyers du marché locatif privé sont encadrés par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) qui évolue chaque trimestre de manière essentiellement positive avec de très rares diminutions à l'exception du 4ème trimestre 2015 qui a enregistré une évolution de -0.01 % et du 4ème trimestre 2019 avec -0.06 % ce qui reste minime par rapport à certaines évolutions positives qui peuvent atteindre les +2.95 % pour le 3ème trimestre 2008. Plus récemment, les chiffres évolutifs de l'IRL stagnaient autour des +1.48 % pour l'année 2019.
Les loyers du marché locatif privé français peuvent également être revus à chaque anniversaire de la signature du bail ainsi qu'à la remise en location du bien.
C'est pourquoi le dispositif Pinel a été imaginé afin que les investisseurs placent leur argent dans l'immobilier afin de "détendre" le marché et proposer un parc locatif plus avantageux et attrayant pour les ménages éprouvant des difficultés à se loger sur le marché libre.
Les loyers à Rennes s’élèvent en moyenne à 11,50 €/m²/mois. Toutefois, la métropole rennaise se compose de communes où les prix des loyers varient. Par exemple, Pacé présente des loyers estimés à 8,40 € le mètre carré. En ce qui concerne Cesson-Sévigné, ils sont à 9,80 €/m². En Ille-et-Vilaine, le prix moyen d’un loyer est de 9 €/m²/mois. Pour les locataires souhaitant absolument s’installer à Rennes, il est plus avantageux de louer un appartement sur le marché immobilier neuf.
En effet, les loyers des logements Pinel sont plafonnés par un barème revu chaque année. En 2020, le prix des loyers Pinel à Rennes s’élevait à 10,44 €/m²/mois, la ville étant classée en zone B1 du dispositif.
En 2018, les loyers Pinel à Rennes étaient à 10,15 €/m². En 2019, ils avaient légèrement augmenté de 13 centimes d’euros. Ces augmentations restent largement raisonnables par rapport à des hausses que pourraient imposer certaines agences ou propriétaires sur le marché immobilier traditionnel. En cela, louer en Pinel reste largement plus avantageux pour les locataires qui jouissent également de tous les avantages d’un logement neuf.
La loi Pinel et les loyers Pinel à Rennes
Le dispositif Pinel répond à trois enjeux majeurs du marché immobilier français.
- Proposer une offre locative plus attractive dans les zones tendues
- Soutenir l'investissement locatif dans ces espaces
- Proposer une offre intermédiaire entre le marché locatif privé et le parc locatif social
Ce dispositif possède de nombreux avantages non-négligeables dont le fait que les loyers encadrés soient environ 20 % moins élevés que les loyers du marché immobilier français global. De plus, les logements éligibles au dispositif Pinel se trouvent dans l'obligation de respecter un niveau de performance énergétique.
Les atouts de la loi Pinel et de ses habitations éligibles concernent particulièrement les loyers encadrés dont le barème est révisé chaque année mais reste raisonnable par rapport à la hausse de l'Indice de Référence des Loyers qui, lui, augmente trimestriellement.
Les loyers Pinel restent plus stables et répondent à une demande d'un public dont les revenus limitent les choix en termes de logements. Aussi, la facture énergétique est divisée par deux grâce aux normes environnementales (RT2012) dont bénéficient les habitations. Le confort et la qualité de vie qu’offrent les appartements neufs à Rennes sont à la hauteur des besoins actuels des locataires. Voici les multiples raisons en faveur du dispositif mis en place par Sylvia Pinel en 2014 alors qu'elle était Ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, sous le premier gouvernement de Manuel Valls.
Loyers Pinel à Rennes versus loyers traditionnels
En France, la cote des loyers estime le montant de la valeur locative d'un bien, charges comprises, à Rennes entre 400 et 820 € pour un T2 de 30 à 55 m².
En revanche, selon la grille des loyers Pinel à Rennes, un T2 et selon la même tranche de surface, sera moins cher que sur le marché locatif privé avec des tarifs se situant entre 308 et 565 €, hors charges. Avec les charges locatives estimées à 50 € pour un deux pièces rennais, la moyenne d'un loyer dans cette agglomération s'élève à 492 € contre 610 € pour un logement sur le marché de l’ancien.
Par ailleurs, la revalorisation du barème offre une augmentation de quelques centimes chaque année. En 2018, pour la zone rennaise qui a été jugée comme B1, le prix du mètre carré avait été évalué à 10,15 €. En 2019 ce barème avait été revu à la hausse avec 13 centimes de plus ce qui reste tout de même moins élevé que la majoration trimestrielle de l'Indice de Référence des Loyers.
En effet, sur le marché locatif privé et pour un bail signé au 3ème trimestre 2018, le loyer pouvait être revu à la hausse avec une augmentation de 1.20 %. Ce qui donnait, pour un loyer (charges comprises) de 560 € un accroissement de 6.72 €.
Manon souhaite louer un appartement à Rennes. Avec un budget de 750 €, elle pourra louer un appartement neuf à Rennes de 3 pièces de 64 m² habitables, dans le quartier de Bourg l’Evesque. Étant construit selon la RT2012, le logement est certifié BBC et la consommation énergétique est réduite de moitié en comparaison d’un appartement sorti dans les années 2000.
Dans le même quartier, sur le marché immobilier traditionnel, la locataire aurait pu louer un studio de 28 m² à 615 €, ou un autre de 12 m² à 405 €.
Les loyers Pinel plus avantageux pour les ménages français
Considérant la cote des loyers du marché immobilier français global à 462 € pour un T1 rennais, charges comprises, le dispositif Pinel reste plus intéressant avec un loyer global de 343 € pour la même surface.
Par conséquent, la grille des loyers Pinel répond parfaitement aux enjeux énoncés plus haut en mettant en avant une offre locative compétitive pour les personnes ayant des revenus trop hauts pour prétendre au parc immobilier des logements dits "sociaux" mais pas assez élevés pour les habitations proposées au marché locatif privé.
Malgré une restriction du zonage ces derniers mois avec l'éviction des zones B2 et C et la perspective de la suppression des maisons de l'éligibilité du dispositif, la loi profite encore aux ménages modestes souhaitant s'installer et louer dans les métropoles françaises qui connaissent encore quelques difficultés au niveau de leur marché immobilier.
